CHUYỆN ĐÊM KHUYA: CÁI NỒI CƠM MỘT NGƯỜI ĂN

CHUYỆN ĐÊM KHUYA: CÁI NỒI CƠM MỘT NGƯỜI ĂN Các con, các cháu lại đây, ông kể cho nghe một chuyện cũ. Chuyện của ông với bà các con, cách đây đã 21 năm rồi đấy. Ngày ấy, ông còn chưa già như bây giờ, nhưng cũng đã sống một mình lâu lắm rồi. Đầu ngõ nhỏ nhà mình ngày ấy có một cửa hàng bán đồ điện gia dụng. Nhỏ thôi, kê đủ thứ nồi niêu, ấm chén. Cô chủ cửa hàng thì trẻ lắm, mới ngoài hai mươi, nói cười lanh lảnh, ai đi qua cũng phải ngoái lại nhìn. Một buổi chiều, ông đến chơi nhà một người bạn ở trong ngõ. Ngõ thì nhỏ, chẳng có chỗ để xe. Ông ngó quanh, chỉ có trước cửa hàng của cô ấy là còn một chỗ trống. Ông mới rón rén dắt xe vào, bảo: - Cô cho tôi gửi nhờ cái xe một lát, tôi vào trong này một tí rồi ra ngay. Cô ấy ngẩng lên, cười tươi: - Vâng, bác cứ để đấy ạ! Ông vào nhà bạn, chén trà chén rượu, quên khuấy mất cái xe. Phải hơn một tiếng sau mới giật mình nhớ ra, vội chạy ra. Vừa là để xin lại cái xe, vừa tiện thể ngó vào cửa hàng.

Ông ngó quanh một lúc rồi chỉ vào một cái nồi cơm bé tí tẹo ở góc kệ, nói: - Cô bán cho tôi cái nồi này. Cô chủ tròn mắt nhìn ông: - Sao bác lại mua cái bé thế này ạ? Cái này chỉ nấu được một bát cơm thôi, ăn không đủ no đâu. Ông cười, giọng hơi buồn: - Tôi sống có một mình, một bát là đủ rồi cô ạ. Cô ấy im lặng nhìn ông một lúc. Rồi tự nhiên, nửa đùa nửa thật, cô ấy nói một câu mà đến tận bây giờ, đã gần 70 tuổi rồi, ông vẫn nhớ như in: - Vậy từ mai bác qua đây, cháu nấu cho bác ăn luôn nhé, mua nồi làm gì cho tốn tiền. Các con các cháu biết không, chỉ một câu nói đùa như thế thôi, mà ông đã không còn phải ăn cơm một mình nữa. Từ cái chỗ để xe nhờ, từ cái nồi cơm một người ăn, ông đã có bà của các con, có các con, có các cháu, có một gia đình. 21 năm qua, ông với bà đã đi qua biết bao nhiêu chuyện. Có những lúc vui, có những lúc buồn. Có những lúc tưởng như không thể đứng dậy được nữa vì thăng trầm, vì cạm bẫy, vì mất mát. Nhưng lạ lắm, mỗi lần ông quay đầu lại, ông vẫn thấy bà ở đó. Vẫn là cô chủ cửa hàng đầu ngõ năm nào, vẫn nụ cười ấy, vẫn câu nói "để tôi nấu cho mà ăn". Người ta hay hỏi ông, bí quyết gì mà nuôi được bà 21 năm mà bà vẫn trẻ, vẫn đẹp, vẫn hiền như trong tấm ảnh đang ngồi đọc sách ngoài hiên kia? Ông chỉ cười. Đâu phải ông nuôi bà. Chính là bà đã nuôi lại cuộc đời ông. Nuôi từ một người đàn ông ăn một bát cơm một mình, thành một người đàn ông có một mâm cơm đầy người thân. Thôi, khuya rồi. Các con các cháu đi ngủ đi. Nhớ, sau này nếu có đi gửi nhờ cái xe ở đâu, thì nhớ nhìn cho kỹ cô chủ cửa hàng nhé. Biết đâu, lại gửi được cả một đời người như ông. Tôi đi mua nồi cơm cho một người ăn, nhưng ông trời lại ship cho tôi một người nấu cơm cho cả đời. Câu chuyện bắt đầu như thế này đây Người ta đi mua nhà, mua xe... còn tôi, tôi đi mua một cái nồi cơm chỉ nấu được đúng MỘT BÁT. Chỉ vì không có chỗ để xe, tôi gửi nhờ trước một cửa hàng điện gia dụng đầu ngõ. Một tiếng sau quay lại, định tiện thể mua cho xong... Cô chủ nhìn tôi, rồi nói một câu mà tôi không bao giờ quên: Sao bác mua cái bé thế? Từ mai bác qua đây, cháu nấu cho bác ăn luôn nhé! Một câu nói đùa thôi... mà đã giữ chân tôi suốt 21 năm. 21 năm thăng trầm, cạm bẫy, mất mát... và cả một tình yêu mà đến hôm nay, khi tôi đã gần 70 tuổi, tôi vẫn phải thốt lên là mình quá may mắn. Nếu bạn tin vào hai chữ duyên phận, mời bạn vào xem hết câu chuyện của tôi. Câu chuyện bắt đầu từ một chỗ để xe nhờ. Xin mời quý vị cùng theo dõi.

Tôi để lại nhà 170m2 cho vợ con rồi ra đi tay trắng. 26 năm sau quay lại, nhà vẫn đó nhưng chỉ còn vợ cũ 67 tuổi ở một mình.

Tôi để lại nhà 170m2 cho vợ con rồi ra đi tay trắng. 26 năm sau quay lại, nhà vẫn đó nhưng chỉ còn vợ cũ 67 tuổi ở một mình. NGÔI NHÀ 170M2 VÀ 26 NĂM Năm ấy, tôi 40 tuổi. Vợ tôi bằng tuổi tôi. Chúng tôi đã có với nhau 3 đứa con và một mái nhà 170m2 ở Hà Nội. Rồi có một ngày, vợ tôi đặt ra một yêu cầu: "Anh phải bán đất đi để lấy tiền mua xe." Tôi đã suy nghĩ rất nhiều. Đất, nhà là gốc rễ, là chỗ để vợ con có nơi đi về, là thứ tôi muốn giữ lại cho các con sau này. Xe thì có thể nay có mai không. Vì vậy tôi cương quyết không bán nhà, không bán đất. Từ bất đồng đó, chúng tôi không tìm được tiếng nói chung nữa. Cuối cùng, chúng tôi ngồi lại và thuận tình ly hôn. Không ai kiện ai, không ai tranh giành. Tôi quyết định để lại toàn bộ căn nhà 170m2 ấy cho vợ và 3 con ở. Tôi là người ra đi, tay trắng. Năm đó, các con tôi còn nhỏ. Nay thấm thoắt 26 năm đã trôi qua rất nhanh. Các con của tôi bây giờ đã 48, 37 và 29 tuổi. Đứa nào cũng đã trưởng thành, mỗi đứa một nơi, có cuộc sống, có gia đình riêng. Căn nhà 170m2 ở Hà Nội ấy vẫn còn đó. Vẫn là chỗ che mưa che nắng ngày xưa tôi cố giữ. Chỉ khác là bây giờ, trong căn nhà rộng đó, chỉ còn một mình mẹ các con ở - một người phụ nữ 67 tuổi. Tôi viết lại mấy dòng này không phải để kể công, không phải để ai đúng ai sai. Tôi chỉ muốn các con, các cháu sau này nhìn lại và hiểu: **1. Bố chưa từng bỏ các con.** Ngày bố ra đi, bố đã để lại thứ giá trị nhất bố có lúc đó là mái nhà, để các con có chỗ ở ổn định, để mẹ các con bớt vất vả. **2. Quyết định nào cũng có cái giá.** Một yêu cầu không được đáp ứng, một lần không ai chịu lùi một bước, có thể khiến một gia đình phải sống xa nhau 26 năm. Lúc nóng giận, chúng ta nghĩ ly hôn là xong. Nhưng sau đó là 26 năm mỗi người một mâm cơm. **3. Ngôi nhà còn, nhưng gia đình đã khác.** Nhà 170m2 vẫn đứng đó, nhưng không còn tiếng cười đủ đầy của 5 người như xưa. Các con lớn rồi, hãy nhớ về thăm mẹ. Căn nhà rộng đến mấy mà chỉ có một người già ở thì cũng thành trống trải. Nếu được quay lại năm 40 tuổi, có lẽ tôi vẫn sẽ không bán nhà bán đất, vì tôi tin đó là điều đúng cho các con. Nhưng có lẽ tôi sẽ ngồi lại lâu hơn, nói với mẹ các con nhiều hơn, để tìm một cách khác ngoài ly hôn. Bố đã 66 tuổi rồi. Điều bố mong nhất bây giờ không phải là ai giữ được nhà, ai giữ được đất. Điều bố mong là các con hiểu rằng bố mẹ dù chia tay, nhưng chưa bao giờ ngừng lo cho các con có một mái nhà. Và mong các con đừng để mẹ phải ở một mình quá lâu trong chính ngôi nhà mà ngày xưa bố mẹ đã cùng nhau vun vén.

Hà Nội, năm 2026 Bố của các con Với chủ đề Ly hôn 26 năm - Bỏ lại nhà 170m2 ở Hà Nội ra đi tay trắng" **1. Kiểu câu hỏi trực diện:** > "Bán đất để mua xe hay giữ nhà cho con? 26 năm trước tôi chọn giữ nhà và cái giá là ly hôn." **2. Kiểu kết quả ngược:** > "Tôi để lại nhà 170m2 cho vợ con rồi ra đi tay trắng. 26 năm sau quay lại, nhà vẫn đó nhưng chỉ còn vợ cũ 67 tuổi ở một mình." **3. Kiểu con số gây tò mò:** > "40 tuổi ly hôn, 26 năm tay trắng, 3 đứa con 48-37-29 tuổi. Đây là thứ tôi giữ lại được duy nhất." **4. Kiểu đánh vào người làm cha mẹ:** > "Nếu bạn đang có ý định ly hôn vì một cuộc cãi vã, hãy nghe hết 3 phút này trước khi ký." **5. Kiểu bí mật sắp tiết lộ:** > "Suốt 26 năm tôi không dám nói điều này với các con. Hôm nay tôi phải nói, trước khi quá muộn." **6. Kiểu hiện tại - quá khứ:** > "Ngày ấy tôi nghĩ ra đi là giải thoát. Bây giờ nhìn mẹ nó 67 tuổi lủi thủi trong nhà 170m2, tôi mới hiểu mình đã sai ở đâu." **7. Kiểu cảnh báo:** > "Đừng nghĩ đổi người là đổi đời. Tôi đã thử rồi, và đây là cái giá 26 năm của tôi." **8. Kiểu câu chuyện của con:** > "Các con tôi hỏi: Bố ơi sao ngày xưa bố không ở lại? Câu trả lời nằm trong căn nhà 170m2 này." **9. Kiểu ngắn gọn, đanh thép:** > "Tôi không bán đất. Vợ tôi đòi ly hôn. Tôi đồng ý. Đó là quyết định đắt nhất đời tôi." **10. Kiểu mời vào xem:** > "Câu chuyện có thật 100% tại Hà Nội. Một mái nhà, hai phận người, 26 năm xa cách. Mời cô chú anh chị nghe từ đầu." --- Muốn video giữ chân tốt, anh nên dùng **hook số 2 hoặc số 9** cho 5 giây đầu, rồi nối ngay vào đoạn mở 35 giây tôi vừa viết cho anh ở trên. Đây là đoạn mở 35 giây, anh chỉ cần đọc chậm, trầm, có nhạc nền buồn nhẹ là dính ngay: **BẢN 1 - Dùng luôn cho video này:** > "Người ta bảo đàn ông ra đi là hết. Nhưng có một người đàn ông 40 tuổi, vì không muốn bán nhà bán đất, đã chấp nhận tay trắng ra khỏi căn nhà 170m2 ở Hà Nội, để lại tất cả cho vợ và 3 đứa con thơ. > > Anh ấy nghĩ, giữ được mái nhà cho con là giữ được tất cả. > > 26 năm trôi qua. Các con bây giờ 48, 37, 29 tuổi, mỗi đứa một nơi. Căn nhà ấy vẫn còn đó... nhưng bên trong chỉ còn một người phụ nữ 67 tuổi ở một mình. > > Chuyện gì đã xảy ra trong 26 năm ấy? Và nếu được quay lại, liệu anh ấy có chọn khác đi không? > > Mời cô chú, anh chị xem hết câu chuyện này cùng tôi." --- **BẢN 2 - Kiểu câu hỏi xoáy, giữ chân tốt hơn:** > "Nếu vợ bắt anh bán đất để mua xe, anh có bán không? 26 năm trước, tôi đã nói KHÔNG. Và cái giá cho chữ KHÔNG đó là một cuộc ly hôn thuận tình. Tôi để lại nhà 170m2 ở Hà Nội cho vợ con và ra đi. > > Hôm nay các con tôi đã lớn hết rồi. Nhà vẫn đó, nhưng mẹ nó thì ở một mình, 67 tuổi, lủi thủi trong căn nhà rộng. > > 26 năm, tôi được gì, mất gì? Tôi kể lại đây để các con các cháu tôi nhìn lại, để những người làm cha làm mẹ như chúng ta đừng đi vào vết xe đổ. > > Mời mọi người vào xem hết clip."

Nếu một ngày Việt Nam không còn dễ dàng bán nhà trên giấy, điều gì sẽ xảy ra?

BÀI HỌC TỪ TRUNG QUỐC Nếu một ngày Việt Nam không còn dễ dàng bán nhà trên giấy, điều gì sẽ xảy ra? Bạn đang mua một căn hộ chưa xây xong? Bạn đã bao giờ tự hỏi: Nếu ngày mai chủ đầu tư không thể tiếp tục lấy tiền của khách hàng mới để xây dự án, họ có đủ tiền xây căn nhà của bạn đến ngày bàn giao hay không? Đây chính là câu hỏi mà thị trường bất động sản Trung Quốc đang đặt ra. Ngày 28/8/2026, Trung Quốc đưa ra những chính sách mới nhằm siết chặt việc bán nhà hình thành trong tương lai, tăng quản lý dòng tiền và thúc đẩy mô hình bán nhà hiện hữu. Xin lưu ý: nói Trung Quốc “cấm hoàn toàn bán nhà trên giấy” là chưa chính xác. Nhưng xu hướng thì rất rõ: Nhà chưa đủ điều kiện – không thể tùy tiện bán. Tiền của người mua – phải được kiểm soát chặt hơn. Và chủ đầu tư – phải chịu áp lực lớn hơn về năng lực vốn. Vậy bài học này có liên quan gì đến Việt Nam? Rất nhiều! ⸻

BÀI HỌC THỨ NHẤT: ĐỪNG CHỈ NHÌN VÀO GIÁ BÁN Một căn hộ giá rẻ chưa chắc là một món hời. Điều quan trọng hơn là: Ai đang xây? Tiền ở đâu để xây? Dự án đã hoàn thành đến đâu? Và nếu không có khách hàng mới nộp tiền, dự án có tiếp tục được xây hay không? Đây mới là những câu hỏi mà người mua nhà phải đặt ra. ⸻ BÀI HỌC THỨ HAI: TIỀN CỦA KHÁCH HÀNG KHÔNG PHẢI LÀ “CÂY ATM” VÔ HẠN Một mô hình bất động sản có thể vận hành như thế này: Khách hàng nộp tiền → chủ đầu tư có dòng tiền → xây dự án → tiếp tục bán → có tiền mới → tiếp tục xây. Khi thị trường thuận lợi, mô hình này có thể chạy rất nhanh. Nhưng khi thị trường đóng băng… khách hàng không mua nữa, ngân hàng siết tín dụng, trái phiếu đáo hạn… thì dòng tiền có thể bị đứt. Và lúc đó, câu hỏi không còn là: “Căn hộ có đẹp không?” Mà là: “Chủ đầu tư có đủ tiền để xây tiếp hay không?” ⸻ BÀI HỌC THỨ BA: PHẢI NHÌN VÀO NĂNG LỰC TÀI CHÍNH THẬT Một dự án bất động sản có thể quảng cáo rất hoành tráng. Phối cảnh rất đẹp. Vị trí rất đẹp. Tiện ích rất đẹp. Nhưng nhà đầu tư thông minh phải nhìn sâu hơn: Vốn chủ sở hữu là bao nhiêu? Nợ ngân hàng bao nhiêu? Tài sản nào đang thế chấp? Dòng tiền dự án đến từ đâu? Dự án có bị phụ thuộc quá nhiều vào tiền khách hàng hay không? Đó mới là “sức khỏe” thật của một chủ đầu tư. ⸻ BÀI HỌC THỨ TƯ: ĐỪNG NHẦM GIỮA “DỰ ÁN LỚN” VÀ “CHỦ ĐẦU TƯ MẠNH” Đây là một sai lầm rất nhiều người mua nhà có thể mắc phải. Một dự án có thể rất lớn. Quỹ đất có thể rất lớn. Thương hiệu có thể rất nổi tiếng. Nhưng điều đó không đồng nghĩa với việc dòng tiền của dự án luôn an toàn. Người mua phải tách hai vấn đề: Dự án có giá trị không? và Chủ đầu tư có đủ khả năng thực hiện cam kết hay không? Hai chuyện này hoàn toàn khác nhau. ⸻ BÀI HỌC THỨ NĂM: HÃY NHÌN VÀO KỊCH BẢN XẤU NHẤT Đừng chỉ hỏi: “Nếu thị trường tăng giá thì tôi lời bao nhiêu?” Hãy hỏi thêm: “Nếu thị trường giảm thì sao?” “Nếu chủ đầu tư thiếu vốn thì sao?” “Nếu dự án chậm tiến độ thì sao?” “Nếu ngân hàng không tiếp tục giải ngân thì sao?” “Nếu tôi muốn lấy lại tiền thì quyền của tôi được bảo vệ đến đâu?” Một nhà đầu tư giỏi không phải là người luôn dự đoán đúng. Mà là người chuẩn bị cho trường hợp mình dự đoán sai. ⸻ VÀ ĐÂY LÀ CÂU HỎI TÔI MUỐN ĐẶT RA CHO THỊ TRƯỜNG VIỆT NAM Nếu một ngày Việt Nam cũng đi theo hướng: siết chặt bán nhà hình thành trong tương lai, kiểm soát chặt tiền của người mua, yêu cầu chủ đầu tư chứng minh năng lực vốn mạnh hơn, thì điều gì sẽ xảy ra? Chủ đầu tư nào sẽ tồn tại? Chủ đầu tư nào sẽ phải tái cấu trúc? Và quan trọng nhất: Trong số những dự án mà chúng ta đang cân nhắc mua hôm nay, có bao nhiêu dự án thực sự đủ sức xây xong nếu không có dòng tiền của khách hàng mới? Đây không phải là câu hỏi để dọa người mua. Đây là câu hỏi để người mua tỉnh táo hơn. ⸻ ĐỪNG CHỜ ĐẾN KHI DỰ ÁN DỪNG XÂY MỚI ĐI TÌM HIỂU Trước khi xuống tiền, hãy kiểm tra ít nhất 5 thứ: Một – Pháp lý dự án. Hai – Tiến độ xây dựng thực tế. Ba – Năng lực tài chính của chủ đầu tư. Bốn – Các khoản thế chấp, nghĩa vụ tài chính và khoản nợ liên quan đến dự án. Năm – Cơ chế bảo vệ tiền của người mua nếu dự án chậm hoặc không thể hoàn thành. Và hãy nhớ: Một căn nhà chưa xây xong không chỉ là một tài sản chưa hoàn thiện. Nó còn là một khoản tiền mà bạn đang giao cho một doanh nghiệp thực hiện lời hứa trong tương lai. Vì vậy, trước khi hỏi: “Căn này bao nhiêu tiền một mét vuông?” hãy hỏi: “Ai sẽ xây nó?” “Xây bằng tiền gì?” “Bao giờ xây xong?” “Nếu không xây xong thì quyền lợi của tôi ở đâu?” ⸻ CÂU HỎI CUỐI CÙNG DÀNH CHO BẠN Nếu Việt Nam một ngày áp dụng cơ chế kiểm soát chặt như xu hướng Trung Quốc hiện nay, bạn nghĩ bao nhiêu chủ đầu tư sẽ đủ sức xây xong dự án trước khi phụ thuộc vào tiền của khách hàng? Bạn ủng hộ hay phản đối việc siết bán nhà trên giấy? Hãy để lại ý kiến ở phần bình luận. Tôi muốn nghe quan điểm của chính những người đang mua nhà, đang đầu tư và đang bỏ tiền vào bất động sản. Và nếu bạn thấy câu chuyện này đáng suy nghĩ, hãy chia sẻ video cho một người đang chuẩn bị xuống tiền mua căn hộ. Bởi vì: Mua nhà có thể là quyết định lớn nhất cuộc đời. Đừng chỉ nhìn vào căn nhà. Hãy nhìn vào người đang xây căn nhà đó

TRUNG QUỐC “CỰA MÌNH”, VIỆT NAM CŨNG ĐANG CỰA MÌNH

TRUNG QUỐC “CỰA MÌNH”, VIỆT NAM CŨNG ĐANG CỰA MÌNH Nhưng hãy nhìn sang Thái Lan – một bài học đã có từ rất lâu Có một câu chuyện về bất động sản mà tôi nghĩ người Việt Nam chúng ta nên nhìn thật kỹ. Trung Quốc vừa có những bước đi mạnh để siết lại thị trường bất động sản. Việt Nam cũng đang đứng trước một giai đoạn mà thị trường bất động sản phải thay đổi. Nhưng tôi lại muốn mọi người đừng chỉ nhìn sang Trung Quốc. Hãy nhìn sang Thái Lan. Bởi vì có những cơ chế bảo vệ người mua mà Thái Lan đã xây dựng từ rất lâu. Một trong những ví dụ đáng chú ý nhất là: ESCROW – cơ chế ký quỹ bất động sản. Thái Lan đã có Escrow Act từ năm 2008. Theo cơ chế này, tiền của người mua có thể được một bên thứ ba được cấp phép, chẳng hạn ngân hàng hoặc tổ chức đủ điều kiện, giữ thay vì để người bán hoặc chủ đầu tư trực tiếp sử dụng. Tiền chỉ được giải ngân khi những điều kiện đã thỏa thuận trong hợp đồng được đáp ứng. (ThaiLawOnline) Nghe rất đơn giản. Nhưng hãy thử đặt câu hỏi: Nếu một người dân bỏ toàn bộ tiền tiết kiệm để mua một căn hộ đang xây dựng, liệu tiền của họ có nên được bảo vệ cho đến khi căn nhà thực sự đủ điều kiện bàn giao hay không? Đó mới là vấn đề. ⸻

HÃY NHÌN VÀO SỰ KHÁC BIỆT VỀ TƯ DUY Một bên là: Khách hàng đưa tiền → chủ đầu tư sử dụng tiền → dự án tiếp tục xây dựng. Nếu dự án thuận lợi, mọi chuyện đều tốt. Nhưng nếu chủ đầu tư gặp khủng hoảng tài chính? Dự án dừng. Khách hàng đã nộp tiền. Và lúc đó, người mua phải đi đòi lại tiền. Đó chính là rủi ro lớn nhất của việc mua bất động sản hình thành trong tương lai. Trong khi đó, escrow tạo ra một tư duy khác: Tiền của người mua được đặt vào một cơ chế kiểm soát độc lập và chỉ được giải ngân khi các điều kiện đã được đáp ứng. Đó là một lớp bảo vệ. ⸻ NHƯNG ĐỪNG HIỂU LẦM RẰNG THÁI LAN ĐÃ GIẢI QUYẾT HOÀN TOÀN VẤN ĐỀ Đây là điều rất quan trọng. Thái Lan không bắt buộc mọi dự án phải sử dụng escrow. Luật đã có từ năm 2008 nhưng escrow vẫn là cơ chế tự nguyện và trên thực tế nhiều giao dịch bất động sản vẫn thanh toán trực tiếp cho chủ đầu tư. (ThaiLawOnline) Vì vậy, không thể nói: “Thái Lan bảo vệ người mua tuyệt đối.” Không. Nhưng Thái Lan đã xây dựng được một khung pháp lý để người mua có công cụ bảo vệ mình. Và đó mới là điều đáng học. ⸻ CÒN VIỆT NAM THÌ SAO? Tôi nghĩ đây mới là câu hỏi đáng tranh luận. Chúng ta đang bước vào một giai đoạn mà thị trường bất động sản không thể mãi dựa vào một công thức: Bán trước – thu tiền – lấy tiền khách hàng xây dựng – bán tiếp – thu tiền tiếp. Bởi khi thị trường tăng trưởng thì mọi thứ có vẻ rất thuận lợi. Nhưng khi thị trường đóng băng… ai sẽ chịu rủi ro? Chủ đầu tư? Ngân hàng? Hay cuối cùng vẫn là người mua? Một người dân có thể bỏ vào một căn hộ: 500 triệu… 1 tỷ… 2 tỷ… thậm chí nhiều tỷ đồng. Đó có thể là toàn bộ tài sản tích lũy của cả gia đình. Vậy câu hỏi rất đơn giản: Khi người dân giao tiền cho một dự án chưa hoàn thành, hệ thống pháp luật phải bảo vệ số tiền đó như thế nào? ⸻ TRUNG QUỐC ĐANG THAY ĐỔI Trung Quốc hiện đang thúc đẩy việc quản lý chặt hơn dòng tiền dự án, tăng bán nhà hiện hữu và kiểm soát chặt hơn việc bán nhà hình thành trong tương lai. Điều đó cho thấy một điều: Khi thị trường bất động sản gặp khủng hoảng, vấn đề không chỉ nằm ở giá nhà. Nó nằm ở dòng tiền. Tiền của ai? Đi đâu? Ai kiểm soát? Ai chịu rủi ro? Và nếu dự án thất bại thì ai được ưu tiên bảo vệ? ⸻ VÀ TÔI MUỐN ĐẶT MỘT CÂU HỎI CHO VIỆT NAM Nếu chúng ta học Trung Quốc về việc siết dòng tiền… Nếu chúng ta học Thái Lan về việc xây dựng các cơ chế bảo vệ người mua… thì Việt Nam có thể xây dựng một mô hình tốt hơn cho chính mình hay không? Một mô hình mà: Chủ đầu tư vẫn có thể huy động vốn. Ngân hàng vẫn có thể cho vay. Thị trường vẫn phát triển. Nhưng: Tiền của người dân phải được bảo vệ khi dự án không thực hiện đúng cam kết. Đó mới là một thị trường bất động sản lành mạnh. ⸻ VÀ ĐÂY LÀ ĐIỀU TÔI MUỐN NGƯỜI MUA NHÀ NHỚ Đừng chỉ hỏi: “Chủ đầu tư bán căn này bao nhiêu tiền?” Hãy hỏi: Dự án đã được cấp phép chưa? Đã xây đến đâu? Chủ đầu tư có bao nhiêu vốn thật? Dự án đang thế chấp ở đâu? Tiền của người mua được quản lý như thế nào? Nếu dự án dừng thì người mua lấy lại tiền bằng cách nào? Và câu hỏi cuối cùng: Nếu chủ đầu tư không có khách hàng mới, họ có đủ tiền để xây tiếp dự án hay không? Nếu câu hỏi này không trả lời được… hãy thật cẩn trọng trước khi xuống tiền. ⸻ TRUNG QUỐC ĐANG CỰA MÌNH. VIỆT NAM CŨNG ĐANG CỰA MÌNH. CÒN THÁI LAN ĐÃ ĐI TRƯỚC Ở MỘT SỐ KHÍA CẠNH. Vấn đề không phải là: Việt Nam phải copy Trung Quốc hay copy Thái Lan. Mà là: Chúng ta phải xây dựng một thị trường mà người dân bỏ tiền mua nhà không phải đặt cược toàn bộ tài sản của mình vào lời hứa của một chủ đầu tư. Bạn nghĩ sao? Việt Nam có nên nghiên cứu mạnh hơn mô hình escrow và các cơ chế bảo vệ tiền của người mua bất động sản hay không? Hãy để lại bình luận. Tôi rất muốn nghe ý kiến của những người đang mua nhà, đã mua nhà, đang đầu tư bất động sản và đặc biệt là những người từng gặp rủi ro với dự án chậm tiến độ hoặc không hoàn thành

TRUNG QUỐC – VIỆT NAM – THÁI LAN AI ĐANG BẢO VỆ NGƯỜI MUA NHÀ TỐT HƠN?

TRUNG QUỐC – VIỆT NAM – THÁI LAN AI ĐANG BẢO VỆ NGƯỜI MUA NHÀ TỐT HƠN? Ở phần trước, chúng ta đã nói về Trung Quốc. Một thị trường bất động sản khổng lồ đang phải thay đổi cách vận hành. Nhưng khi nhìn sang Thái Lan, tôi phát hiện ra một điều rất đáng suy nghĩ: Có những vấn đề mà hôm nay chúng ta đang tranh luận thì Thái Lan đã bắt đầu xây dựng cơ chế xử lý từ nhiều năm trước. Vậy câu hỏi đặt ra là: Việt Nam đang đứng ở đâu? ⸻

TRƯỚC KHI ĐI TIẾP, CÓ MỘT ĐIỀU TÔI MUỐN NÓI RẤT RÕ Video này không nhằm kết luận rằng pháp luật Trung Quốc tốt hơn Việt Nam, hay Thái Lan tốt hơn Việt Nam. Ba quốc gia có: hệ thống pháp luật khác nhau, cấu trúc thị trường khác nhau, cơ chế tín dụng khác nhau, và quyền sở hữu, quyền sử dụng đất cũng khác nhau. Vì vậy, chúng ta không thể lấy một quy định của Trung Quốc hay Thái Lan rồi áp nguyên xi vào Việt Nam. Những gì tôi muốn làm ở đây chỉ là: Nhìn vào kinh nghiệm của các thị trường khác để đặt câu hỏi cho chính thị trường Việt Nam. Và đặc biệt: Đây không phải tư vấn pháp lý hay khuyến nghị mua hoặc bán một dự án cụ thể. Khi xuống tiền, người mua cần kiểm tra hồ sơ của chính dự án mình định mua, căn cứ vào pháp luật Việt Nam đang có hiệu lực tại thời điểm giao dịch và, nếu cần, tham vấn luật sư hoặc chuyên gia độc lập. ⸻ 1. VẤN ĐỀ KHÔNG PHẢI LÀ “BÁN NHÀ TRÊN GIẤY” Tôi cho rằng chúng ta cần nhìn sâu hơn. Bán nhà khi dự án chưa hoàn thành không đồng nghĩa với sai hay xấu. Pháp luật có thể cho phép kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai khi đáp ứng các điều kiện nhất định. Nếu được quản lý tốt, mô hình này có thể giúp: * Chủ đầu tư huy động nguồn lực; * Người mua thanh toán theo tiến độ; * Ngân hàng tham gia tài trợ; * Dự án có thêm nguồn lực để hoàn thành. Vì vậy, chúng ta không nên cực đoan theo hướng: “Cứ xây xong 100% mới được bán thì người mua chắc chắn an toàn.” Không hẳn. Một căn nhà đã xây xong vẫn có thể tồn tại vấn đề về pháp lý, thế chấp, nghĩa vụ tài chính, quyền sở hữu hoặc tranh chấp. Ngược lại, một dự án đang xây nhưng pháp lý đầy đủ, tài chính lành mạnh, tiến độ tốt và dòng tiền được kiểm soát chặt vẫn có thể là một giao dịch hợp lý. Vấn đề thực sự là: Rủi ro được kiểm soát như thế nào và ai phải gánh rủi ro khi dự án không diễn ra như kế hoạch? ⸻ 2. HÃY TƯỞNG TƯỢNG MỘT CĂN HỘ 2 TỶ ĐỒNG Một gia đình dành dụm nhiều năm. Họ có 700 triệu đồng. Vay thêm ngân hàng. Ký hợp đồng mua một căn hộ đang xây. Họ nghĩ rằng: “Mình đang mua một căn nhà.” Nhưng về góc độ kinh tế, khi căn nhà chưa hoàn thành, một phần rất quan trọng của giá trị mà họ đang trả tiền chính là: Cam kết rằng căn nhà sẽ được hoàn thành và bàn giao trong tương lai. Nếu mọi cam kết được thực hiện, không có vấn đề. Nhưng nếu dự án dừng? Tiền đã đóng thì sao? Khoản vay ngân hàng được xử lý thế nào? Hợp đồng quy định quyền chấm dứt, hoàn tiền, phạt vi phạm ra sao? Tài sản có đang được dùng để bảo đảm nghĩa vụ nào khác hay không? Và nếu doanh nghiệp gặp khó khăn tài chính nghiêm trọng, quyền lợi của người mua được xử lý thế nào? Câu trả lời không giống nhau trong mọi trường hợp. Nó phụ thuộc vào hợp đồng, tình trạng pháp lý của dự án, tài sản bảo đảm, khoản vay, thời điểm giao dịch và pháp luật áp dụng. Đó chính là lý do người mua không nên chỉ nghe lời giới thiệu bán hàng. ⸻ 3. ESCROW KHÔNG PHẢI “CÂY ĐŨA THẦN” Có người sẽ nói: “Vậy cứ bắt buộc escrow là giải quyết được hết.” Không. Escrow chỉ là một công cụ quản trị rủi ro. Ngay cả khi tiền được một bên thứ ba kiểm soát, vẫn còn rất nhiều câu hỏi: Điều kiện giải ngân là gì? Ai xác nhận tiến độ? Nếu các bên tranh chấp thì tiền được xử lý thế nào? Bên giữ tiền có trách nhiệm đến đâu? Chi phí của cơ chế này cuối cùng do ai chịu? Và đặc biệt: Escrow không thể biến một dự án pháp lý yếu thành một dự án pháp lý tốt. Muốn bảo vệ người mua thật sự phải nhìn cả hệ thống: Pháp lý dự án. Tình trạng thế chấp. Năng lực tài chính. Quản lý dòng tiền. Tiến độ xây dựng. Hợp đồng. Cơ chế xử lý tranh chấp. Và cuối cùng là khả năng thực thi pháp luật. ⸻ 4. BÀI HỌC TỪ THÁI LAN – NHƯNG ĐỪNG THẦN THÁNH HÓA THÁI LAN Đây là điểm tôi muốn nhấn mạnh. Chúng ta nhìn sang Thái Lan để học hỏi không có nghĩa Thái Lan không có rủi ro bất động sản. Thái Lan cũng có dự án bán trước khi hoàn thành. Escrow cũng không có nghĩa mọi giao dịch bất động sản đều bắt buộc phải đi qua một tài khoản mà chủ đầu tư hoàn toàn không được động tới. Vì vậy, nếu ai nói: “Ở Thái Lan người mua đưa tiền cho bên thứ ba giữ, xây xong mới trả cho chủ đầu tư.” thì câu nói đó quá đơn giản hóa vấn đề. Điều đáng nghiên cứu ở Thái Lan là việc họ đã có khung pháp lý cho cơ chế escrow từ khá lâu và có nhiều lớp quy định liên quan đến giao dịch bất động sản. Ta học tư duy quản trị rủi ro, chứ không biến một quốc gia thành hình mẫu hoàn hảo. ⸻ 5. VẬY VIỆT NAM CÓ THỂ HỌC GÌ? Tôi nghĩ có 5 điều. THỨ NHẤT: MINH BẠCH DÒNG TIỀN Người mua cần hiểu: Tiền mình đóng được quản lý theo cơ chế nào? Nhưng cũng phải công bằng với chủ đầu tư: Nếu khóa toàn bộ tiền cho đến khi xây xong thì nguồn vốn xây dựng sẽ đến từ đâu? Nếu doanh nghiệp phải vay nhiều hơn, chi phí vốn tăng. Chi phí vốn tăng có thể cuối cùng đi vào giá căn nhà mà chính người mua phải trả. Do đó, bài toán không phải: “Khóa tiền hay không khóa tiền.” Mà là: Giải ngân thế nào để vừa bảo vệ người mua, vừa cung cấp đủ vốn hợp lý để dự án được hoàn thành? Đó mới là thiết kế chính sách khó. ⸻ THỨ HAI: MINH BẠCH TÌNH TRẠNG PHÁP LÝ VÀ THẾ CHẤP Người mua cần kiểm tra: Dự án có đủ điều kiện giao dịch hay chưa? Tài sản hoặc quyền tài sản liên quan có đang được dùng làm tài sản bảo đảm hay không? Nếu có thì: Việc giải chấp, xử lý hoặc các điều kiện liên quan được thực hiện như thế nào? Không nên suy luận đơn giản rằng: “Có thế chấp = dự án xấu.” Bởi vay vốn và sử dụng tài sản bảo đảm là hoạt động tài chính bình thường. Điều đáng lo là: Người mua không biết mình đang bước vào một cấu trúc nghĩa vụ như thế nào. ⸻ THỨ BA: KIỂM SOÁT TIẾN ĐỘ THỰC TẾ Không chỉ nghe: “Chủ đầu tư cam kết bàn giao vào năm…” Hãy xem: Dự án thực tế đã xây đến đâu? Tiến độ có phù hợp với lịch thanh toán không? Ai xác nhận tiến độ? ⸻ THỨ TƯ: ĐÁNH GIÁ NĂNG LỰC TÀI CHÍNH Một doanh nghiệp có dự án hàng nghìn tỷ chưa chắc đồng nghĩa doanh nghiệp có hàng nghìn tỷ tiền mặt. Nhưng cũng không thể chỉ nhìn thấy doanh nghiệp có nợ rồi kết luận: “Doanh nghiệp này nguy hiểm.” Bất động sản là ngành sử dụng vốn lớn và đòn bẩy tài chính là chuyện phổ biến. Điều cần xem là: Doanh nghiệp có khả năng đáp ứng nghĩa vụ tài chính và hoàn thành dự án trong những kịch bản thị trường bất lợi hay không? Đó mới là câu hỏi đáng quan tâm. ⸻ THỨ NĂM: PHẢI HIỂU “LỐI RA” CỦA NGƯỜI MUA Nếu dự án chậm: Hợp đồng cho phép người mua làm gì? Nếu chủ đầu tư vi phạm: Điều kiện chấm dứt hợp đồng và hoàn tiền thế nào? Nếu tài sản liên quan đang được bảo đảm: Quyền của các bên được xác định ra sao? Nếu doanh nghiệp mất khả năng thanh toán: Khoản tiền và quyền của người mua được xử lý thế nào theo pháp luật? Ở đây tuyệt đối không nên nói đơn giản: “Ngân hàng luôn được lấy tiền trước, người mua luôn đứng cuối.” Thứ tự và quyền lợi của các bên phụ thuộc vào loại nghĩa vụ, tài sản bảo đảm, tình trạng pháp lý và thủ tục áp dụng trong từng vụ việc cụ thể. ⸻ 6. 10 CÂU HỎI TRƯỚC KHI XUỐNG TIỀN Thay vì chỉ hỏi: “Chủ đầu tư này có uy tín không?” hãy hỏi: 1. Dự án hiện có những hồ sơ pháp lý nào? 2. Đã đủ điều kiện thực hiện loại giao dịch mà tôi chuẩn bị ký chưa? 3. Dự án hoặc tài sản liên quan có đang được thế chấp hay không? Nếu có, cơ chế xử lý thế nào? 4. Năng lực tài chính của chủ đầu tư ra sao? 5. Dự án đã xây thực tế đến đâu? 6. Lịch thanh toán có tương ứng với tiến độ hay không? 7. Tiền người mua được quản lý theo cơ chế nào? 8. Nếu chậm bàn giao, hợp đồng bảo vệ tôi thế nào? 9. Nếu muốn chấm dứt hợp đồng vì bên bán vi phạm, cơ chế hoàn tiền ra sao? 10. Nếu thị trường xấu và doanh số bán mới giảm mạnh, chủ đầu tư có nguồn vốn nào để tiếp tục hoàn thành dự án? Câu số 10 không nhất thiết người mua bình thường có thể tự trả lời chính xác. Nhưng chỉ riêng việc đặt câu hỏi đó đã thay đổi cách chúng ta nhìn một dự án. ⸻ 7. TRUNG QUỐC ĐANG CHO CHÚNG TA THẤY ĐIỀU GÌ? Trung Quốc cho thấy: Khi bất động sản gặp vấn đề, cuối cùng câu chuyện thường quay trở lại: Dòng tiền. Đòn bẩy. Khả năng hoàn thành dự án. Và niềm tin của người mua. Nhưng cũng cần nhớ: Chính sách của Trung Quốc được thiết kế cho vấn đề của Trung Quốc. Không thể vì Trung Quốc thay đổi mà kết luận Việt Nam chắc chắn sẽ làm giống như vậy. ⸻ 8. THÁI LAN CHO CHÚNG TA THẤY ĐIỀU GÌ? Không phải rằng: “Thái Lan đã giải quyết xong bài toán bất động sản.” Mà là: Có những công cụ pháp lý và tài chính chúng ta có thể nghiên cứu để phân bổ rủi ro giữa người mua, chủ đầu tư, ngân hàng và các bên liên quan hợp lý hơn. Escrow là một ví dụ. Nhưng không phải ví dụ duy nhất. ⸻ 9. CÒN VIỆT NAM? Việt Nam không cần copy Trung Quốc. Không cần copy Thái Lan. Việt Nam cần tìm điểm cân bằng của Việt Nam. Nếu bảo vệ người mua quá yếu: niềm tin thị trường bị tổn thương. Nhưng nếu quy định khiến chủ đầu tư gần như không thể huy động vốn: nguồn cung có thể giảm, chi phí vốn có thể tăng và cuối cùng người mua cũng có thể phải chịu giá cao hơn. Vì vậy: Một chính sách tốt không phải là chính sách đẩy toàn bộ rủi ro sang một bên. Mà là chính sách: Ai tạo ra rủi ro thì phải chịu trách nhiệm tương xứng. Ai bỏ tiền thì phải được cung cấp thông tin tương xứng. Ai quản lý tiền thì phải có trách nhiệm giải trình. Và người mua phải hiểu mình đang ký vào điều gì. ⸻ CÂU HỎI CUỐI CÙNG Nếu bạn có 2 tỷ đồng mua một căn hộ đang xây: Bạn có chấp nhận trả thêm một phần chi phí để đổi lấy cơ chế kiểm soát dòng tiền và bảo vệ người mua chặt hơn không? Hay bạn cho rằng: Nếu kiểm soát quá chặt, cuối cùng giá nhà sẽ càng tăng và người mua vẫn là người trả tiền? Tôi nghĩ đây mới là cuộc tranh luận đáng có. Không phải: “Chủ đầu tư xấu – người mua tốt.” Không phải: “Ngân hàng xấu – khách hàng yếu thế.” Cũng không phải: “Nước ngoài làm gì Việt Nam phải làm theo.” Mà là: Làm thế nào để một dự án có đủ vốn để xây xong, nhưng tiền và quyền lợi của người mua cũng không bị đặt vào một canh bạc quá lớn? Trung Quốc đang thay đổi. Thái Lan có những bài học đáng nghiên cứu. Việt Nam cũng đang thay đổi. Và có lẽ câu hỏi quan trọng nhất không phải: Ai đi trước? Mà là: Ai xây được một thị trường mà cả chủ đầu tư, ngân hàng và người mua đều phải chịu trách nhiệm đúng với phần rủi ro của mình? Đó mới là một thị trường bất động sản trưởng thành. ⸻ LƯU Ý PHÁP LÝ Nội dung này nhằm mục đích phân tích và trao đổi thông tin, không phải tư vấn pháp lý, tư vấn đầu tư hay khuyến nghị mua/bán bất kỳ dự án hoặc doanh nghiệp nào. Quy định về bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai, thế chấp, bảo lãnh, thanh toán và xử lý tranh chấp khác nhau giữa Trung Quốc, Thái Lan và Việt Nam và có thể thay đổi theo thời gian. Đối với một giao dịch cụ thể, người mua nên kiểm tra văn bản pháp luật đang có hiệu lực, hồ sơ pháp lý thực tế của dự án, hợp đồng dự kiến ký và tình trạng tài sản tại thời điểm giao dịch, đồng thời cân nhắc sử dụng luật sư hoặc chuyên gia độc lập khi giá trị giao dịch lớn. Bản này cân bằng hơn đáng kể: không “đánh” chủ đầu tư, không thần thánh hóa Thái Lan, không coi escrow là thuốc chữa bách bệnh, nhưng vẫn giữ được thông điệp rất mạnh về bảo vệ người mua.

MỘT CÂU CHUYỆN TÔI ĐÃ TẬN MẮT CHỨNG KIẾN TỪ NĂM 2019

MỘT CÂU CHUYỆN TÔI ĐÃ TẬN MẮT CHỨNG KIẾN TỪ NĂM 2019 Có một điều tôi muốn chia sẻ thêm với mọi người. Những điều tôi nói hôm nay không hoàn toàn chỉ là đọc trên báo hay xem trên mạng. Từ năm 2019, tôi đã có dịp sang Thái Lan và tận mắt nhìn những dự án bất động sản ở đó. Tôi đã đứng tại dự án. Đã nhìn.

Đã sờ. Đã chạm vào những gì người ta xây dựng. Và lúc đó tôi đã có một suy nghĩ: Tại sao những nước ở ngay cạnh chúng ta lại có những thứ mà chúng ta vẫn đang loay hoay? Đến hôm nay, nhìn Trung Quốc đang thay đổi mạnh mẽ cách quản lý bất động sản, nhìn Thái Lan đã có những cơ chế bảo vệ người mua được xây dựng từ nhiều năm trước… Tôi lại càng thấy câu hỏi ấy đáng suy nghĩ hơn. Việt Nam chúng ta không thiếu người tài. Không thiếu doanh nghiệp lớn. Không thiếu tỷ phú. Không thiếu những dự án hàng nghìn tỷ, thậm chí hàng chục nghìn tỷ đồng. Nhưng bên cạnh những con số rất đẹp ấy… vẫn còn rất nhiều người dân đang chật vật để có một căn nhà. Và đây là điều tôi nói vui một chút: “Tỷ phú thì ra đời ngày càng nhiều… nhưng dân đen thì vẫn còn khổ nhiều!” 😄 Nói vui vậy thôi. Nhưng phía sau câu nói vui ấy là một câu hỏi rất nghiêm túc: Sự phát triển của bất động sản cuối cùng phải phục vụ cho điều gì? Là để tạo ra thật nhiều tỷ phú? Hay để tạo ra một thị trường trong đó: người dân có thể mua được nhà, doanh nghiệp có thể làm ăn, ngân hàng có thể cho vay, nhà nước quản lý được rủi ro, và quan trọng nhất: người bỏ tiền mua nhà không phải sống trong nỗi lo dự án có hoàn thành hay không. Tôi không cho rằng Việt Nam phải copy Thái Lan. Cũng không phải cứ Trung Quốc thay đổi là Việt Nam phải làm theo. Nhưng tôi tin rằng: Nhìn người khác đi trước không phải để tự ti. Mà để biết mình đang ở đâu và còn phải đi bao xa. Năm 2019 tôi đã nhìn thấy một số điều ở Thái Lan. Năm 2026 tôi nhìn thấy Trung Quốc đang thay đổi. Còn Việt Nam? Tôi nghĩ chúng ta cũng đang “cựa mình”. Nhưng tôi mong một ngày không xa, khi nói về bất động sản Việt Nam, chúng ta không chỉ nói: Bao nhiêu dự án? Bao nhiêu tỷ phú? Bao nhiêu nghìn tỷ đồng? Mà có thể nói một câu đơn giản hơn: “Người dân bỏ tiền mua nhà và cảm thấy an toàn.” Nếu làm được điều đó… thì đó mới thực sự là phát triển. Còn các anh chị nghĩ sao? Việt Nam đang đi chậm, đang đi đúng hướng, hay đang cần một cú “cựa mình” mạnh hơn nữa? Hãy để lại bình luận. Biết đâu từ những câu chuyện rất đời của chúng ta, lại mở ra được một cuộc tranh luận rất lớn về thị trường bất động sản Việt Nam

Đây là phần rất quan trọng vì nó thể hiện hai giai đoạn hoàn toàn khác nhau, và cần tách bạch để tránh cơ quan giải quyết cố tình nhập hai khu đất thành một vụ việc.

Tôi đã hiểu mạch vụ việc. Đây là phần rất quan trọng vì nó thể hiện hai giai đoạn hoàn toàn khác nhau, và cần tách bạch để tránh cơ quan giải quyết cố tình nhập hai khu đất thành một vụ việc. Tôi tóm tắt lại đúng theo lời bạn vừa trình bày như sau: ⸻ Diễn biến vụ việc Gia đình chúng tôi trước đây quản lý, sử dụng nhiều thửa đất tại khu Đồng Trong, Đồng Song Đống, xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm (nay thuộc tổ dân phố Vinhomes Green Bay, phường Đại Mỗ, thành phố Hà Nội). Theo Quyết định số 5239/QĐ-UBND ngày 07/9/2016 của UBND quận Nam Từ Liêm, gia đình đã chấp hành việc thu hồi đất đối với thửa đất thuộc tờ bản đồ số 22 để thực hiện dự án. Đến tháng 11 năm 2016, gia đình đã hoàn thành việc bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư theo đúng quy định. Tuy nhiên, đối với khu đất và nhà ở thuộc tờ bản đồ số 33 và 34, đến thời điểm đó chưa hề có quyết định thu hồi đất, chưa có quyết định kiểm đếm bắt buộc, chưa thực hiện bồi thường, hỗ trợ hoặc tái định cư, nên gia đình tiếp tục quản lý, sử dụng ổn định, công khai và liên tục. Từ năm 2002 đến năm 2026, gia đình vẫn thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, trong đó có việc nộp thuế đối với nhà, đất theo địa chỉ hành chính mới sau khi điều chỉnh địa giới. Hiện nay địa chỉ được xác định là tổ dân phố Vinhomes Green Bay, phường Đại Mỗ, thành phố Hà Nội (trước đây là khu Đồng Song Đống, xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm). Như vậy, khu đất gia đình đang sinh sống tại tờ bản đồ số 33 và 34 là khu đất chưa từng có quyết định thu hồi đất, gia đình vẫn đang sinh sống ổn định và sử dụng liên tục cho đến nay. Đến năm 2018, trong quá trình chủ đầu tư thi công xây dựng hồ điều hòa của dự án, việc thi công quá sát ranh giới đất của gia đình đã làm sụt lún nền đất, nứt tường và ảnh hưởng trực tiếp đến ngôi nhà đang sử dụng. Sau sự việc này, chủ đầu tư tiếp tục tác động vào phần đất của gia đình. Ngày 26/9/2019, UBND phường Mễ Trì phối hợp với các cơ quan liên quan tiến hành lập hồ sơ, biên bản đối với khu đất của gia đình. Đây là mốc thời gian mở đầu cho chuỗi các quyết định hành chính và biện pháp xử lý mà gia đình cho rằng chưa bảo đảm đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật. ⸻ Đến đây thì mạch sự việc rất rõ. Phần tiếp theo bạn chỉ cần kể tiếp từ câu đang dở: “Ngày 26/9/2019, UBND phường Mễ Trì và…” Tôi sẽ tiếp tục ghi lại thành bản tường trình theo đúng trình tự thời gian, kết nối với các biên bản vi phạm, Thông báo 1497, Quyết định 5822, Kết luận 430, Quyết định 2867 và Quyết định 2670 mà chúng ta đã phân tích trước đó, để hình thành một hồ sơ diễn biến vụ việc hoàn chỉnh có thể sử dụng làm chứng cứ trong quá trình khiếu nại hoặc khởi kiện.