Bản án số: 370/2026/DS-ST Ngày 27-5-2026. V/v "Tranh chấp hợp đồng Mua bán căn hộ".

TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 10 - ĐÀ NẴNG CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc Bản án số: 370/2026/DS-ST Ngày 27-5-2026. V/v "Tranh chấp hợp đồng Mua bán căn hộ". NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 10 - ĐÀ NẴNG - Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có: Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà: Bà Huỳnh Thị Bích Hà. Các Hội thẩm nhân dân: 1) Ông Lê Viết Phúc. 2) Bà Phạm Thị Kim Loan. - Thư ký phiên tòa: Ông Lê Chấn Hưng, Thư ký Tòa án nhân dân khu vực 10 -Đà Nẵng. - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 10 - Đà Nẵng tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Tường Vi, Kiểm sát viên. Ngày 27 tháng 5 năm 2026, tại: Hội trường xét xử cơ sở 2 - Toà án nhân dâ khu vực 10 - Đà Nẵng xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý s 108/2024/TLST - DS ngày 08 tháng 10 năm 2024, về việc: “Tranh chấp hợp đồn mua bán căn hộ”, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 84/2026/QĐXXST-D ngày 30 tháng 3 năm 2026, Thông báo thay đổi thời gian xét xử số: 10/TB-TA ngày 15 tháng 4 năm 2026 và Quyết định hoãn phiên tòa số: 1009/TB-TA ngày 08 tháng 5 năm 2026, giữa các đương sự: - Nguyên đơn: Ông Huỳnh Xuân Long, sinh năm 1959. (Có mặt) Địa chỉ: Phòng 23/41 Golden Bay, 01 Lê Văn Duyệt, phường Sơn Trà, Thành phố Đà Nẵng. - Bị đơn: Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao. Địa chỉ: Khối An Tân, phường Hội An Tây, thành phố Đà Nẵng. Đại diện theo pháp luật: Ông Đào Việt Trung, chức vụ: Giám đốc. (Có mặt) - Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, sinh năm 1978. (Có mặt) Địa chỉ: Phòng 23/41 Golden Bay, 01 Lê Văn Duyệt, phường Sơn Trà, Thành phố Đà Nẵng. NỘI DUNG VỤ ÁN: Theo đơn khởi kiện ngày 09/7/2024, trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn, ông Huỳnh Xuân Long trình bày: Ông Huỳnh Xuân Long có ký hợp đồng mua bán căn hộ số 067/HĐMB/HAGS-JUPITER- J320 ngày 11/12/2019 với Công ty Cổ phần Đầu Tư Năm Sao, dự kiến bàn giao căn hộ vào quý 3 năm 2020. Nhưng tới nay Công ty vẫn chưa bàn giao căn hộ. Như vậy là Công ty đã vi phạm hợp đồng. Bản thân ông Long là thương binh loại mất 81% sức khỏe, tuổi đã cao, sức yếu, mong muốn được mua căn hộ để sử dụng nhưng đến nay vẫn chưa nhận được căn hộ. Do hiện đang bệnh nặng, kinh tế khó khăn, ông Long không muốn chờ đợi dự án thêm nữa. Ông Long khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau đây: 1) Chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ số: 067/HĐMB/HAGS- JUPITER-J320 ngày 11/12/2019 được ký kết giữa ông Huỳnh Xuân Long và Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao. 2) Yêu cầu Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao trả cho ông Huỳnh Xuân Long và bà Nguyễn Thị Bích Ngọc số tiền là: 1.462.729.366 đồng (Một tỷ bốn trăm sáu mươi hai triệu bảy trăm hai mươi chín nghìn ba trăm sáu mươi sáu đồng). Trong đó, số tiền đã nộp là: 997.693.200 đồng (Chín trăm chín mươi bảy triệu sáu trăm chín mươi ba nghìn hai trăm đồng) và tiền lãi tạm tính theo lãi suất ngân hàng là (9% / 1 năm) 563.108.976 đồng (Năm trăm sáu mươi ba triệu một trăm lẻ tám nghìn chín trăm bảy mươi sáu đồng). Thời điểm tính lãi bắt đầu từ ngày 01/12/2019 đến ngày 30/3/2026. Tại phiên tòa, ông Huỳnh Xuân Long xác định thời điểm tính lãi được tính từ ngày 01/01/2021 đến thời điểm xét xử sơ thẩm và đề nghị tiếp tục tính tiền lãi phát sinh cho đến khi bị đơn thanh toán xong toàn bộ số tiền theo quy định pháp luật. Tại bản trình bày ý kiến ngày 12/01/2026, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà, đại diện bị đơn, ông Đào Việt Trung trình bày: Về quá trình xác lập và thực hiện giao dịch, Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao thừa nhận việc ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ số 067/HĐMB/HAGS-JUPITER-J320 ngày 11/12/2019 và xác nhận đã thu của nguyên đơn, ông Huỳnh Xuân Long số tiền gốc là 997.693.200 đồng (Chín trăm chín mươi bảy triệu sáu trăm chín mươi ba nghìn hai trăm đồng). Hai bên thống nhất thời hạn bàn giao căn hộ dự kiến vào quý 3 năm 2020. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hợp đồng, Công ty Năm Sao đã gặp rất nhiều khó khăn, xuất phát từ những nguyên nhân khách quan được xem là sự kiện bất khả kháng: do ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19 trong giai đoạn 2020 - 2022 và các vướng mắc phức tạp về chính sách pháp luật đất đai của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Nam đối với khu vực “Biên giới Biển”. Bị đơn cho rằng việc bắt buộc phải chuyển đổi mục đích sử dụng từ “đất ở” sang “thương mại dịch vụ” đã làm ách tắc thủ tục, dẫn đến Giấy phép xây dựng hết hạn mà chưa được cơ quan chức năng gia hạn dù doanh nghiệp đã gửi nhiều công văn kiến nghị. Đến nay, thành phố Đà Nẵng đã có văn bản chỉ đạo để dự án được tiếp tục triển khai. Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ông Long và ý kiến của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, bà Ngọc về yêu cầu chấm dứt hợp đồng, bị đơn hoàn toàn đồng ý và thống nhất chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ số 067/HĐMB/HAGS-JUPITER-J320 được ký kết giữa hai bên. Về yêu cầu thanh toán tiền sẽ bàn bạc với ban lãnh đạo về số tiền gốc và lãi, ngày tính lãi và hình thức trả.

2 Sau khi nhận được Quyết định đưa vụ án ra xét xử, đại diện bị đơn có văn bản cho rằng nguyên đơn cũng có lỗi vi phạm hợp đồng khi tự ý ngừng thanh toán các đợt tiếp theo theo tiến độ đã thỏa thuận. Ngoài ra, vào tháng 11/2023, doanh nghiệp đã chủ động chuyển trả 200.000.000 đồng cho ông Long để thanh lý hợp đồng nhưng nguyên đơn không đồng ý mặc dù có nhận tiền trả lại. Trường hợp nguyên đơn không đồng ý thì đề nghị xem xét tình tiết vụ việc theo dòng thời gian từ việc ông Long đã không thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng từ ngày 11/01/2020 để làm căn cứ hủy hợp đồng mua bán theo điều 12.1.c của Hợp đồng mua bán. Mức phạt hợp đồng là 8% giá trị Hợp đồng mua bán tương đương số tiền là 250.992.000 đồng. Tại phiên tòa, đại diện bị đơn thống nhất chấm dứt hợp đồng ký kết giữa hai bên Tuy nhiên, bị đơn chỉ chấp nhận hoàn trả lại đúng số tiền gốc mà ông Long đã nộp và không chấp nhận trả tiền lãi phát sinh từ việc chậm tiến độ bàn giao căn hộ. Tại Văn bản trình bày ý kiến ngày 23/10/2024, trong quá trình giải quyết vụ án, và tại phiên tòa, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc trình bày: Bà thống nhất lời trình bày của nguyên đơn, ông Huỳnh Xuân Long, đề nghị Tòa án chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho vợ chồng bà. Phát biểu của Kiểm sát viên tại phiên tòa: Về việc tuân theo pháp luật tố tụng dân sự của người tiến hành tố tụng và của người tham gia tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án, Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử đã tiến hành thụ lý, thu thập chứng cứ và xét xử vụ án theo đúng thẩm quyền, đúng trình tự thủ tục tố tụng mà pháp luật quy định. Nguyên đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ tố tụng theo quy định tại các Điều 70, 71, 73 và Điều 96 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Bị đơn, Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn chưa chấp hành đúng và đầy đủ các quy định của pháp luật tố tụng dân sự theo quy định tại các Điều 70, 72 và Điều 86 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Về nội dung vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử: Áp dụng khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147 BLTTDS; Áp dụng các Điều 117, 156, 357, 411, 422, 427, 468 Bộ luật Dân sự năm 2015; Luật Nhà ở; Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật tố tụng có liên quan. Căn cứ vào Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. 1. Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự ông Huỳnh Xuân Long và Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao: Tuyên bố Hợp đồng mua bán căn hộ số: 067/HĐMB/HAGS- JUPITER-J320 ngày 11/12/2019 được ký kết giữa ông Huỳnh 3 Xuân Long và Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao chấm dứt kể từ ngày xét xử sơ thẩm (27/5/2026). 2. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ông Huỳnh Xuân Long đối với bị đơn, Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao. Buộc Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao hoàn trả cho ông Huỳnh Xuân Long và bà Nguyễn Thị Bích Ngọc số tiền gốc là 997.693.200 đồng và khoản tiền lãi chậm trả phát sinh theo mức lãi suất 9%, thời điểm tính từ ngày 01/01/2021. Các vấn đề khác: giải quyết theo quy định của pháp luật. NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: [1] Về tố tụng: Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết của Tòa án: Nguyên đơn, ông Huỳnh Xuân Long khởi kiện, yêu cầu chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ và buộc bị đơn là Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao hoàn trả số tiền gốc đã nộp cùng tiền lãi phát sinh do vi phạm hợp đồng. Xét đây là quan hệ tranh chấp dân sự về việc: “Tranh hợp đồng mua bán căn hộ”; bị đơn có trụ sở tại địa chỉ: Khối An Tân, phường Hội An Tây, thành phố Đà Nẵng nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 10 - Đà Nẵng theo quy định tại khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự và khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Bộ luật tố tụng Dân sự, Luật tố tụng Hành chính, Luật tư pháp người chưa thành niên, Luật Phá sản và Luật hoà giải đối thoại tại Toà án. [2] Về nội dung vụ án: Ngày 11/12/2019, ông Huỳnh Xuân Long và Công ty cổ phần Đầu tư Năm Sao đã ký kết: “Hợp đồng mua bán căn hộ Dự án Hoian Golden Sea” số: 067/HĐMB/HAGS-JUPITER - J320. Qua đó, ông Long mua căn hộ số Tòa Jupiter Dự án Tổ hợp khách sạn và căn hộ cao cấp Hoian Golden Sea – Khối An Tân, phường Cẩm An, thành phố Hội An (nay là Khối An Tân, phường Hội An Tây, thành phố Đà Nẵng); diện tích sử dụng căn hộ là: 41,5m², diện tích sàn xây dựng căn hộ là: 44,5m²); mục đích sử dụng: dùng để ở và kinh doanh; năm hoàn thành việc xây dựng là 2020; giá bán căn hộ là: 3.325.203.147 đồng (Ba tỷ ba trăm hai mươi lăm triệu hai trăm lẻ ba nghìn một trăm bốn mươi bảy đồng) (Bút lục số 16, 17); ngày bàn giao dự kiến là quý 3 năm 2020 (Bút lục số 19). Trong hợp đồng, hai bên còn thoả thuận về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, phương thức và thời hạn thanh toán; chất lượng và tiến độ xây 2109 dựng công trình; quyền và nghĩa vụ của các bên; thuế và các khoản phí, lệ phí liên 300 quan; giao nhận căn hộ; bảo hành; chuyển giao quyền và nghĩa vụ; phần sở hữu riêng, sở hữu chung và việc sử dụng căn hộ trong khu căn hộ; trách nhiệm của hai bên và xửlý vi phạm hợp đồng... Ngoài ra, hai bên còn ký kết: Phụ lục 1: Thông tin căn hộ; Phụ t lục 2: Mẫu đề nghị thanh toán; Phụ lục 3: Mẫu thông báo bàn giao căn hộ; Phụ lục 4: Mẫu biên bản bàn giao căn hộ; Phụ lục 5: Mẫu xác nhận chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ; Phụ lục 6: Nội quy khu căn hộ; Phụ lục 7: Dịch vụ quản lý cho thuê căn hộ. Thực hiện Hợp đồng và các phụ lục Hợp đồng mà hai bên đã ký kết, ông Huỳnh Xuân Long đã thanh toán số tiền là: 997.693.200 đồng (Chín trăm chín mươi bảy triệu sáu trăm chín mươi ba nghìn hai trăm đồng). Đến ngày 09/7/2024, quá thời hạn bàn giao căn hộ (Quý 3 năm 2020), Công ty Năm Sao vẫn chưa bàn giao căn hộ nên giữa 4 ẩm hai bên đã phát sinh tranh chấp. Qua nhiều lần thương lượng nhưng không thành, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, ông Huỳnh Xuân Long đã khởi kiện Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao. Hội đồng xét xử thấy rằng: Dự án Tổ hợp Khách sạn và Căn hộ cao cấp Hoi An Golden Sea (tên gọi cũ là Khu du lịch Holiday Inn Hoi An Resort) tại phường Cẩm An, thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam (cũ) do Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao làm chủ đầu tư. Dự án Hoi An Golden Sea được Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Nam (cũ) cấp Giấy chứng nhận đầu tư số 53/CN- UBND ngày 05/8/2014; Sở Kế hoạch và Đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư số 5773775158. Các văn bản pháp lý do Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Nam ban hành liên quan đến việc giao đất, phê duyệt và điều chỉnh dự án gồm: Quyết định số 570/QĐ-UBND và Quyết định số 608/QĐ-UBND; 06 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Nam cấp ngày 27/7/2017; cùng các Giấy phép xây dựng số 65/GPXD-SXD, số 91/GPXD-SXD, số 37/GPXD-SXD và các Thông báo kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công do Sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam cấp cho Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao. Có đủ căn cứ xác định: Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao là chủ đầu tư hợp pháp, đủ điều kiện bán căn hộ hình thành trong tương lai thuộc dự án Tổ hợp Khách sạn và Căn hộ cao cấp Hoi An Golden Sea theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Quá trình triển khai, dự án đã liên tục có sự chậm trễ và phải điều chỉnh thay đổi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư nhiều lần: chứng nhận thay đổi lần 1 ngày 28/1-2/2018, chứng nhận thay đổi lần 2 ngày 20/10/2020, chứng nhận thay đổi lần 3 ngày 02/4/2021, chứng nhận thay đổi lần 4 ngày 18/4/2022. Theo nội dung Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư số 5773775158 do Sở Kế hoạch và Đầu tư chứng nhận thay đổi lần thứ 4 ngày 18/4/2022, tiến độ thực hiện dự án đến tháng 7/2023 vận hành và đưa toàn bộ dự án vào hoạt động chính thức. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao vẫn chưa hoàn thành dự án theo đúng nội dung tiến độ đã được phê duyệt. Tại Công văn số: 8979/STNMT-VPĐK ngày 03/3/2025 của Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Quảng Nam (cũ) cung cấp thông tin cho Tòa án (Bút lục 115): “Đến nay, nhà đầu tư chưa hoàn thành dự án theo nội dung tiến độ thực hiện dự án quy định tại Giấy chứng nhận đầu tư nêu trên". Hội đồng xét xử thấy rằng: Hợp đồng mua bán căn hộ số 067/HĐMB/HAGS-JUPITER-J320 ngày 11/12/2019 do ông Huỳnh Xuân Long và Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao ký kết trên cơ sở hoàn toàn tự nguyện, đảm bảo về chủ thể, nội dung, các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và tuân thủ các quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015; các Điều 118, Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản pháp luật liên quan. Do đó, hợp đồng này phát sinh hiệu lực pháp luật, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ ràng buộc các bên phải tuân thủ. Theo Hợp đồng, hai bên đã thỏa thuận thời gian dự kiến bàn giao căn hộ là quý 3 năm 2020 (điểm b Điều 4.2 Hợp đồng, Bút lục số 19). Tuy nhiên đến thời điểm khởi kiện, ngày 09/7/2024, Công ty vẫn chưa bàn giao căn hộ cho ông Huỳnh Xuân Long; vi phạm điểm g Điều 5.2 về nghĩa vụ của bên bán: 5 “g. Bàn giao căn hộ và các giấy tờ pháp lý có liên quan đến căn hộ mua bán cho Bên mua theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng này”. Như vậy, Công ty Cổ phần Đầu Tư Năm Sao đã vi phạm Hợp đồng về thời hạn bàn giao được quy định tại điểm b Điều 4.2 Hợp đồng số: 067/HĐMB/HAGS- JUPITER- J320 được ký kết giữa hai bên. [2.1] Xét yêu cầu của ông Huỳnh Xuân Long về việc Chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ số 067/HĐMB/HAGS- JUPITER- J320 ngày 11/12/2019 giữa ông và Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao; yêu cầu trả lại cho ông Long, bà Ngọc số tiền đã thanh toán theo Hợp đồng mua bán căn hộ là 997.693.200 đồng (Chín trăm chín mươi bày triệu sảu trăm chín mươi ba nghìn hai trăm đồng) và tiền lãi tạm tính theo lãi suất ngân hàng là (9% một năm), thời điểm tính lãi bắt đầu 01/01/2021 cho đến ngày 27/5/2026 và tiếp tục tính lãi cho đến khi thanh toán xong số tiền trên thì thấy: [2.1.1] Đối với yêu cầu Chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ số 067/HĐMB/HAGS-JUPITER-J320 ngày 11/12/2019 giữa ông Long và Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao thì thấy: Tại phiên tòa, các đương sự đều thống nhất chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ số 067/HĐMB/ HAGS- JUPITER- J320 ngày 11/12/2019 được ký kết giữa hai bên. Hội đồng xét xử thấy rằng sự tự nguyện thỏa thuận của các bên là tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội nên căn cứ khoản 1 Điều 246 Bộ luật tố tụng dân sự, công nhận sự thỏa thuận này củ các đương sự. [2.1.2] Đối với yêu cầu yêu cầu trả lại cho ông Long, bà Ngọc số tiền đã thanh toán theo Hợp đồng mua bán căn hộ là 997.693.200 đồng (Chín trăm chín mươi bảy triệu sáu trăm chín mươi ba nghìn hai trăm đồng) và tiền lãi chậm thanh toán thì thấy: Mặc dù Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao cho rằng ông Huỳnh Xuân Long đã vi phạm tiến độ thanh toán theo quy định, chỉ mới thanh toán đợt đầu; đợt tiếp theo: Theo tiến độ thỏa thuận, nguyên đơn có nghĩa vụ phải tiếp tục nộp tiền, nhưng từ ngày 11/01/2020 ông Long đã tự ý ngừng thanh toán. Do đó, bị đơn căn cứ vào sự kiện này (tại điểm c khoản 1 Điều 12 của Hợp đồng) để cho rằng nguyên đơn đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán, từ đó yêu cầu phạt 8% giá trị hợp đồng (250.992.000 đồng). Tuy nhiên, quá trình thu thập tài liệu chứng cứ, thấy rằng: Tại thời điểm đầu năm 2020, tình trạng đình trệ thi công trên thực địa đã gây tâm lý bất an cho các nhà đầu tư, cụ thể là ông Huỳnh Xuân Long và bà Nguyễn Thị Bích Ngọc. Ông Long bà Ngọc khai rằng do thấy việc công trình ngừng thi công trong một thời gian dài nên họ không dám nộp tiền cho đợt thanh toán kế tiếp. Chính bị đơn đã tự thừa nhận sự bế tắc của dự án trong các văn bản gửi cơ quan chức năng. Cụ thể, tại Bản ý kiến gửi Tòa án nhân dân thành phố Hội An và các Công văn kiến nghị như Công văn số 03/CV.NS.2023, Công văn số 05/CV.NS.2024 gửi Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Nam cùng các Sở ban ngành, Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao đã liệt kê hàng loạt nguyên nhân dẫn đến việc ngưng trệ thi công, trong đó nhấn mạnh mốc thời gian bùng phát đại dịch Covid-19 là từ ngày 23/01/2020. Bị đơn thừa nhận từ thời điểm này, lực lượng nhân công tại dự án đa số ở tại phía Bắc gặp khó khăn khi quay trở lại làm việc, dẫn đến việc thi công bị gián đoạn và đình trệ. Sự thừa nhận này của bị đơn hoàn toàn trùng khớp với diễn biến khách quan mà nguyên đơn quan sát được trên công trường 6 vào tháng 01/2020, khi khối lượng thi công không hề có sự tiến triển tương xứng với số tiền mà ông Long đã đóng đợt đầu, tạo ra tâm lý bất an hoàn toàn có cơ sở cho nhà đầu tư. Điều 410 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: "Trong thực hiện hợp đồng song vụ, khi các bên đã thỏa thuận thời hạn thực hiện nghĩa vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn; không được hoãn thực hiện với lý do bên kia chưa thực hiện nghĩa vụ đối với mình, trừ trường hợp quy định tại Điều 411 và Điều 413 của Bộ luật này". Khoản 1 Điều 411 Bộ luật Dân sự năm 2015 về quyền hoãn thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ: “Bên phải thực hiện nghĩa vụ trước có quyền hoãn thực hiện nghĩa vụ, nếu khả năng thực hiện nghĩa vụ của bên kia đã bị giảm sút nghiêm trọng đến mức không thể thực hiện được nghĩa vụ như đã cam kết cho đến khi bên kia có khả năng thực hiện được nghĩa vụ hoặc có biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ". Như Hội đồng xét xử đã nhận định, Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao đã vi phạm Hợp đồng về thời hạn bàn giao được quy định điểm b Điều 4.2; Điều 5.2 Hợp đồng số: 067/HĐMB/HAGS-JUPITER- J320 được ký kết giữa hai bên, với lỗi thuộc về Công ty. Tại Điều 12.2 của Hợp đồng quy định: “ b. Trường hợp Bên Bán chậm bàn giao Căn Hộ quá 90 (Chín mươi) ngày kể từ ngày hết hạn theo Điều 8.3 và tương đương mục a Điều 12.2, Bên Mua có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng hoặc yêu cầu Bên Bán cam kết và đảm bảo một thời hạn bàn giao mới. Nếu Bên Mua ra tuyên bố đơn phương chấm dứt Hợp đồng, Bên Bán phải hoàn trả cho Bên Mua toàn bộ các khoản Bên mua đã thanh toán, số tiền lãi do chậm bàn giao (tính từ ngày chậm bàn giao đến ngày chấm dứt Hợp đồng) và cùng với một khoản phạt vi phạm tương đương 8% (tám phần trăm) của Tổng số tiền Bên Mua đã thanh toán cho Bên Bán. Kể từ ngày tuyên bố đó và Bên Bán đã hoàn trả cho Bên Mua toàn bộ các khoản đã thanh toán, số tiền lãi do chậm bàn giao và khoản phạt theo quy định của Hợp đồng, Bên Bán có quyền chào bán Căn hộ cho bất kỳ bên thứ ba nào khác". Như vậy, căn cứ vào Điều 12.2 và quy định của pháp luật, Công ty Năm Sao phải trả lại cho ông Long toàn bộ số tiền ông Long đã thanh toán mua căn hộ là 997.693.200 đồng (Chín trăm chín mươi bảy triệu sáu trăm chín mươi ba nghìn hai trăm đồng) và tiền lãi do chậm bàn giao (tính từ ngày chậm bàn giao đến ngày chấm dứt Hợp đồng). Khoản 2 Điều 305 của Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: "Trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”. Hai bên thỏa thuận ngày bàn giao cuối quý 3 năm 2020 là 30.9.2020. Ông Long yêu cầu tính lãi từ ngày 01/01/2021 đến ngày 27/5/2026 là 1.973 ngày, lãi suất chậm trả là: 9%/năm. Như vậy, Công ty Năm Sao có nghĩa vụ thanh toán số tiền lãi do chậm bàn giao cho ông Long là: 997.693.200 x 9%/365 x 1.973 = 485.370.908 đồng (Bốn trăm tám mươi lăm triệu ba trăm bảy mươi lăm nghìn chín trăm lẻ tám đồng). 7 Tài sản chung của vợ chồng được quy định tại Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 như sau: “Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 Luật Hôn nhân và gia đình 2014; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung". Tuy ông Long là người trực tiếp ký kết Hợp đồng chuyển nhượng, giao nộp tiền thực hiện Hợp đồng, nhưng ông Long đã xác định số tiền phát sinh trong thời kỳ hôn nhân này của ông bà là tài sản chung của vợ chồng, ông yêu cầu Công ty Năm Sao phải trả cho ông và vợ là bà Nguyễn Thị Bích Ngọc. Hồi đồng xét xử chấp nhận yêu cầu này của ông Long. Như vậy, tổng số tiền mà Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao phải có nghĩa vụ thanh toán cho ông Huỳnh Xuân Long và bà Nguyễn Thị Bích Ngọc là: 997.693.200 đồng + 485.370.908 đồng = 1.483.064.108 đồng (Một tỷ bốn trăm tám mươi ba triệu không trăm sáu mươi bốn nghìn một trăm lẻ tám đồng). [3] Án phí Dân sự sơ thẩm: Căn cứ Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự và khoản 4 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao phải chịu án phí dân sự sơ thẩm tương ứng với phần yêu cầu của nguyên đơn đối với bị đơn được Toà án chấp nhận là: 1.483.064.108 đồng (Một tỷ bốn trăm tám mươi ba triệu không trăm sáu mươi bốn nghìn một trăm lẻ tám đồng). Như vậy, án phí dân sự sơ thẩm Công ty Năm Sao phải nộp là: 56.491.923 đồng (Năm mươi sáu triệu bốn trăm chín mươi mốt nghìn chín trăm hai mươi ba đồng). [4] Ý kiến đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 10 – Đà Nẵng tại phiên tòa hoàn toàn phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận. [5] Các vấn đề khác: Ngày 01 tháng 4 năm 2026, sau khi Tòa án ban hành Quyết định đưa vụ án ra xét xử, đại diện bị đơn, ông Đào Việt Trung có văn bản trình bày ý kiến, cho rằng ông Huỳnh Xuân Long vi phạm Hợp đồng, không đóng tiền theo tiến độ, vi phạm nghĩa vụ thanh toán, từ đó yêu cầu phạt 8% giá trị hợp đồng là: 250.992.000 đồng (Hai trăm năm mươi triệu, chỉn trăm chín mươi hai nghìn đồng). Ngoài ra, tháng 11/2023, Công ty đã nhận được "Yêu cầu hủy Hợp đồng mua bán" của ông Huỳnh Xuân Long và đã chuyển trả cho ông Long số tiền 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng) và đề nghị ký biên bản thanh lý Hợp đồng mua bán để chấm dứt Hợp đồng mua bán nhưng ông Huỳnh Xuân Long không đồng ý ký mặc dù có nhận tiền trả lại. Tại phiên tòa, ông Đào Việt Trung tiếp tục yêu cầu phạt ông Long 8% và buộc ông Long phải trả số tiền đã nhận nói trên. Tuy nhiên, yêu cầu này của đại diện Công ty Năm Sao không được nguyên đơn, ông Huỳnh Xuân Long chấp nhận. Hội đồng xét xử thấy rằng trong quá trình chuẩn bị xét xử, Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao không có yêu cầu phản tố. Những yêu cầu phát sinh nói trên của Công ty sau giai đoạn chuẩn bị xét xử nên ngoài phạm vi yêu cầu khởi kiện ban đầu. 8 Trường hợp có phát sinh tranh chấp, Hội đồng xét xử dành quyền khởi kiện cho Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao trong vụ kiện dân sự khác. Vì các lẽ trên; QUYẾT ĐỊNH: Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147; khoản 2 Điều 227; Điều 246; Điều 271 và Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự Áp dụng các Điều 117, Điều 156, Điều 305, Điều 357, Điều 410, Điều 411, Điều 422, Điều 427 và Điều 468 Bộ luật Dân sự. Áp dụng Điều 118, Điều 119 Luật Nhà ở. Áp dụng Luật kinh doanh bất động sản. Áp dụng Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình. Áp dụng khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số; 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử: [1] Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự ông Huỳnh Xuân Long và Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao: Tuyên bố Hợp đồng mua bán căn hộ số: 067/HĐMB/HAGS- JUPITER- J320 ngày 11/12/2019 được ký kết giữa ông Huỳnh Xuân Long và Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao chấm dứt kể từ ngày xét xử sơ thẩm (27/5/2026). [2] Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ông Huỳnh Xuân Long đối với bị đơn, Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao. Buộc Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao phải thanh toán cho ông Huỳnh Xuân Long và bà Nguyễn Thị Bích Ngọc số tiền tổng cộng là: 1.483.064.108 đồng (Một tỷ bốn trăm tám mươi ba triệu không trăm sáu mươi bốn nghìn một trăm lẻ tám đồng); trong đó gồm: số tiền ông Long đã thanh toán theo Hợp đồng mua bán căn hộ là: 997.693.200 đồng (Chín trăm chín mươi bảy triệu sáu trăm chín mươi ba nghìn hai trăm đồng) và tiền lãi do chậm bàn giao là: 485.370.908 đồng (Bốn trăm tám mươi lăm triệu ba trăm bảy mươi nghìn chín trăm lẻ tám đồng). Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền được trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015. [3] Án phí dân sự sơ thẩm: Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao phải chịu án phídân sự sơ thẩm là: 56.491.923 đồng (Năm mươi sáu triệu bốn trăm chín mươi mốt nghìn chín trăm hai mươi ba đồng). [4] Các đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án (27/5/2026). \ 9 Trường hợp bản ản được thì hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thì hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành ản, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành ản được thực hiện theo Điều 30 Luật thi hành án dân sự. TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TOÀ KHU VỰC 10 Nơi nhận: - TAND thành phố Đà Nẵng, - VKSND khu vực 10- Đà NÂN - THA Dân sự thành phố Đà Năng - Các đương sự, - Luu HS-VP. Huỳnh Thị Bích Hà 5 gia dụng thành bị sử đất nền Đườại pítem vì yêu cậu khôi kiện bảo 10 Ẩn bớt

THÔNG BÁO V/v Bổ sung người tham gia tố tụng Tính đến 17 h 17/7/2026 tổng có 25 người có sđt và địa chỉ rõ ràng

1/ Ông/bà: Vũ Thị Kim Dung, Nguyễn Văn Thắng Sdt: 0903292288 2/ Ông/bà: Nguyễn Nho Hiếu 0963454647 3/ Bà Trần Thị Kim Khánh 0913513059. 4/ Ông Hoàng Văn Việt và Bà Nguyễn Thị Diệu Huyền; Sđt: 0844427763 5/ Ông/bà: Huỳnh Kim Cư 0905121380 6/ Ông Nguyễn Thế Anh 0905888897 7/ Bà Nguyễn Thị Tú Giao 0968578226 8/ Ông/bà: Đào Nguyễn Duy Thanh Sdt: 0907060909 9/ Bà Đỗ Thị Thu Hà Sđt: 0913201996 10/ Ông Châu Thanh Tùng Sđt: 0913425928 11/ Ông Đặng Duy Thịnh Sđt: 0903449799 12/ Ông Nguyễn Đình Thắng Sđt: 0961571975 13 / Ông/bà: Nguyễn Thanh Hà SĐT: 0904141183 14/ Ông Nguyễn Văn Thành SĐT: 0905055758 15/ Ông Huỳnh Xuân Long SĐT: 0335836095 16/ Ông/bà: Trịnh Văn Đông SĐT: 0913349163 17/Bà Đặng Thuỳ Dương Địa chỉ (cũ): T/T Cục Phục Vụ, Ngoại Giao Đoàn, Cống Vị, Ba đình, thành phố Hà Nội. SĐT: 0973698668 18/ Ông/bà: Nguyễn Cảnh Toàn Địa chỉ (cũ): Số 6, ngách 153, ngõ Thổ Quan 1, Tôn Đức Thắng, Hà Nội, địa chỉ liên hệ (cũ): Căn hộ A1504, toà nhà D'Le Pont D'or, Hoàng Cầu, Phường Ô Chợ Dừa, Quận Đống Đa, Hà Nội SĐT: 0982208939 19/ Ông Vũ Quốc Vinh Địa chỉ hộ khẩu (cũ): 29C7 KĐT Nam Thăng Long, Phú Thượng, Tây Hồ, Hà Nội; Địa chỉ liên hệ (cũ): T5 – 17 Ciputra Xuân Đình, Bắc Từ Liêm, Hà Nội. SĐT: 0915341103. 20 / Bà Trần Thị Kim Khánh; Địa chỉ hộ khẩu (cũ): Số 1C, Đặng Thái Thân, Hoàn Kiếm, Hà Nội; Địa chỉ liên hệ (cũ): Số 20 Trần Hữu Tước, quận Đông Đa, Hà Nội. Sđt: 0913513059. 21/ Bà Phan Nguyễn Anh Thư, DAN*1tin tra Địa chỉ: Tiểu khu 3, thị trấn Ái Tử, Triệu Phong, Quảng Trị (nay là xã TríPhong, tỉnh quảng Trị). 22/ Bà Bùi Thị Tuyền Địa chỉ: Số 40 Nguyễn Huệ, phường Lê Lợi, thành phố Hưng Yên (nay là phường Phố Hiến, tỉnh Hưng Yên). Sđt: 0936196989. 23/ Bà Hà Thị Thu Thảo Địa chỉ hộ khẩu (cũ): Tổ 14, An Khê, Thanh Khê, Đà Nẵng; Địa chỉ liên hệ: 101 Lê Quang Hòa, Hòa Xuân, Cẩm Lệ, Đà Nẵng (nay là phường Hoà Xuân, thành phố Đà Nẵng). Sđt: 0904764565. 24 / Ông Đỗ Đức Tiên, SĐT: 0984086178; và bà Nguyễn Thanh Ngọc, SĐT: 0973078033; Cùng địa chỉ (cũ): BT 1G-07 Làng Việt Kiều Châu Âu, Mộ Lao, Hà Đông, Hà Nội. Bà Huỳnh Hiếu Thảo Địa chỉ hộ khẩu (cũ): An Lạc II, Trung An, Vũng Liêm Liêm, tỉnh Vĩnh Long, Địa chỉ liên hệ: Áp Hiếu Minh B, xã Hiếu Nhơn, huyện Vũng Liêm, tỉnh Vĩnh Long (nay là xã Hiếu Thành, tỉnh Vĩnh Long). SĐT: 0985766123; 25/ Ông Huỳnh Hiếu Hiền;Địa chỉ hộ khẩu: An Hậu, Trung An, Vũng Liêm, Vĩnh Long (nay là xã Hiếu Phụng, tỉnh Vĩnh Long). 26/ Ông Hoàng Văn Việt và bà Nguyễn Thị Diệu Huyền; Địa chỉ (cũ): 15 Láng Hạ, Thành Công, Ba Đình, Hà Nội. 27 / Ông Lưu Việt Dũng; Địa chỉ (cũ): Tổ 22, An Hải Đông, Sơn Trà, Đà Nẵng; địa chỉ liên hệ (cũ): 30 Hoa Phương 3, Euro Villa, An Hải Tây, quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng. Sđt: 0903500033. Tính đến 17 h 17/7/2026 tổng có 27 người có sđt và địa chỉ rõ ràng / Đã được tòa án cung cấp gửi giấy mời số còn lại chưa được ghi rõ do chưa biết bây giờ mới làm đơn khởi kiện đã gửi tòa TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 10 - ĐÀ NẴNG Số: 1004/2026/TB-TA CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc Đà Nẵng, ngày 05 tháng 6 năm 2026 THÔNG BÁO V/v Bổ sung người tham gia tố tụng Kính gửi: - Ông/bà: Nguyễn Thanh Hà Địa chỉ (cũ): Số 29 ngách 34/68 Hoàng Cầu, Đống Đa, Hà Nội. SĐT: 0904141183 Ông Nguyễn Văn Thành Địa chỉ (cũ): Đức Lập, Đức Phong, Bù Đăng, Bình Phước, địa chỉ liên hệ: Công ty TNHH xe máy Song Hùng, khu Hoà Đồng, TT Đức Phong, Bù Đăng, Bình Phước (nay là xã Bù Đăng, tỉnh Đồng Nai). SĐT: 0905055758 Ông Huỳnh Xuân Long Địa chỉ (cũ): Số 18A ngõ 475/57 dường Nguyễn Trãi, phường Thanh Xuân Nam, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội, địa chỉ liên hệ: Căn 9B24 toà Blue Houe, đường Dương Lâm, Nại Hiên Đông, Sơn Trà, Đà Nẵng (nay là phường Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng). SĐT: 0335836095 Ông/bà: Trịnh Văn Đông Địa chỉ (cũ): Số 8, Ngõ 2, Đường 80, Khương Trung, Thanh Xuân, Hà Nội, địa chỉ liên hệ (cũ): số 8 ngõ 6/45/69b Hoàng Văn Thái, Thanh Xuân, Hà Nội. SĐT: 0913349163 Bà Đặng Thuỳ Dương Địa chỉ (cũ): T/T Cục Phục Vụ, Ngoại Giao Đoàn, Cống Vị, Ba đình, thành phố Hà Nội. SĐT: 0973698668 Ông/bà: Nguyễn Cảnh Toàn Địa chỉ (cũ): Số 6, ngách 153, ngõ Thổ Quan 1, Tôn Đức Thắng, Hà Nội, địa chỉ liên hệ (cũ): Căn hộ A1504, toà nhà D'Le Pont D'or, Hoàng Cầu, Phường Ô Chợ Dừa, Quận Đống Đa, Hà Nội SĐT: 0982208939 Ông Vũ Quốc Vinh Địa chỉ hộ khẩu (cũ): 29C7 KĐT Nam Thăng Long, Phú Thượng, Tây Hồ, Hà Nội; Địa chỉ liên hệ (cũ): T5 – 17 Ciputra Xuân Đình, Bắc Từ Liêm, Hà Nội. SĐT: 0915341103. Bà Trần Thị Kim Khánh; Địa chỉ hộ khẩu (cũ): Số 1C, Đặng Thái Thân, Hoàn Kiếm, Hà Nội; Địa chỉ liên hệ (cũ): Số 20 Trần Hữu Tước, quận Đông Đa, Hà Nội. Sđt: 0913513059. Bà Phan Nguyễn Anh Thư, DAN * 1 tin tra Địa chỉ: Tiểu khu 3, thị trấn Ái Tử, Triệu Phong, Quảng Trị (nay là xã TríPhong, tỉnh quảng Trị). Bà Bùi Thị Tuyền Địa chỉ: Số 40 Nguyễn Huệ, phường Lê Lợi, thành phố Hưng Yên (nay là phường Phố Hiến, tỉnh Hưng Yên). Sđt: 0936196989. Bà Hà Thị Thu Thảo Địa chỉ hộ khẩu (cũ): Tổ 14, An Khê, Thanh Khê, Đà Nẵng; Địa chỉ liên hệ: 101 Lê Quang Hòa, Hòa Xuân, Cẩm Lệ, Đà Nẵng (nay là phường Hoà Xuân, thành phố Đà Nẵng). Sđt: 0904764565. Ông Đỗ Đức Tiên, SĐT: 0984086178; và bà Nguyễn Thanh Ngọc, SĐT: 0973078033; Cùng địa chỉ (cũ): BT 1G-07 Làng Việt Kiều Châu Âu, Mộ Lao, Hà Đông, Hà Nội. Bà Huỳnh Hiếu Thảo Địa chỉ hộ khẩu (cũ): An Lạc II, Trung An, Vũng Liêm Liêm, tỉnh Vĩnh Long, Địa chỉ liên hệ: Áp Hiếu Minh B, xã Hiếu Nhơn, huyện Vũng Liêm, tỉnh Vĩnh Long (nay là xã Hiếu Thành, tỉnh Vĩnh Long). SĐT: 0985766123; - Ông Huỳnh Hiếu Hiền; Địa chỉ hộ khẩu: An Hậu, Trung An, Vũng Liêm, Vĩnh Long (nay là xã Hiếu Phụng, tỉnh Vĩnh Long). - Ông Hoàng Văn Việt và bà Nguyễn Thị Diệu Huyền; Địa chỉ (cũ): 15 Láng Hạ, Thành Công, Ba Đình, Hà Nội. - Ông Lưu Việt Dũng; Địa chỉ (cũ): Tổ 22, An Hải Đông, Sơn Trà, Đà Nẵng; địa chỉ liên hệ (cũ): 30 Hoa Phương 3, Euro Villa, An Hải Tây, quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng. Sđt: 0903500033. Ngày 06 tháng 6 năm 2023, Tòa án nhân dân thành phố Hội An nay là Tòa án nhân dân Khu vực 10 – Đà Nẵng đã thụ lý vụ án dân sự số: 17/2023/TLST-KDTM về việc: “Tranh chấp hợp đồng tín dụng và Hợp đồng thế chấp tài sản"; giữa: Nguyên đơn: Ngân hàng TNHH Indovina (IVB) Địa chỉ: Số 97A Nguyễn Văn Trỗi, phường Phú Nhuận, thành phố Hồ ChíMinh; Người đại diện theo pháp luật: Ông Liu Chun Hao - Chức vụ: Tổng giám đốc. - Bị đơn: Công ty CP Đầu tư Năm Sao. Địa chỉ: Khối Tân An, phường Hội An Tây, thành phố Đà Nẵng; Người đại diện theo pháp luật: Ông Đào Việt Trung - Chức vụ: Giám đốc. Theo đơn khởi kiện của Ngân hàng TNHH Indovina (IVB): Ngân hàng TNHH Indovina khởi kiện yêu cầu Công ty CP Đầu tư Năm Sao phải trả số tiền 273.603.901.992 VNĐ (hai trăm bảy mươi ba tỷ sáu trăm lẻ ba triệu chín trăm lẻ một nghìn chín trăm chín mươi hai đồng); Trong đó: Dư nợ gốc còn lại: 242.626.125.394VNĐ, Nợ lãi: 29.038.505.561 VNĐ, Lãi trên nợ gốc chậm trả: 1.309.739223VNĐ, Lãi chậm trả đối với số dư lãi chậm trả: 629.531.814VNĐ (số tiền tạm tính đến hết ngày 30/3/2023 và tiếp tục

2 tính lãi kể từ ngày 31/3/2023 cho đến khi Công ty CP Đầu tư Năm Sao hoàn tất nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng TNHH Indovina. Trường hợp Công ty CP Đầu tư Năm Sao không trả nợ, trả không đầy đủ hoặc không đúng toàn bộ số tiền nêu trên, Ngân hàng TNHH Indovina được quyền yêu cầu cơ quan Thi hành án có thẩm quyền phát mãi các tài sản đảm bảo để thu hồi nợ. Nếu tài sản đảm bảo không đủ trả nợ, Công ty CP Đầu tư Năm Sao vẫn có nghĩa vụ trả nợ cho đến khi thanh toán hết toàn bộ nợ vay. Ngày 19 tháng 7 năm 2023, Tòa án thụ lý yêu cầu phản tố của Công ty CP Đầu tư Năm Sao; Yêu cầu sửa đổi các điều khoản về thời hạn thanh toán tại Hợp đồng vay vốn số 07/0202.18/LTL/6283999 ngày 02/02/2018 đã được ký kết giữa IVB và Công ty cổ phần đầu tư Năm Sao theo hướng cơ cấu lại gia hạn thêm thời gian trả nợ (bao gồm nợ gốc, lãi trong hạn, lãi quả hạn, phạt chậm trả) cho chúng tôi thêm thời gian là 12 (mười hai) tháng tính từ ngày 30/06/2023 (không có tài liệu, chứng cứ kèm theo). Xét thấy: Quá trình giải quyết vụ án, các đương sự trên có liên quan đến các căn hộ Đà án HoiAn Golden Sea – Khối An Tân, phường Hội An Tây, thành phố Đà Nẵng theo Hợp đồng mua bán căn hộ giữa bên mua và bên bán là Công ty CP Đầu tư Năm Sao. 10 Vì vậy, căn cứ Điều 73, Điều 196 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân Kh vực 10 – Đà Nẵng thông báo bổ sung: Ông/bà: Nguyễn Thanh Hà, ông Nguyễn Thành, ông Huỳnh Xuân Long, ông Trịnh Văn Đông, bà Đặng Thuỳ Dương, ông ta: Nguyễn Cảnh Toàn, ông Vũ Quốc Vinh, bà Trần Thị Kim Khánh, bà Phan Nguyễn Anh Thư, bà Bùi Thị Tuyền, bà Hà Thị Thu Thảo, ông Đỗ Đức Tiên và bà Nguyễn Thanh Ngọc, bà Huỳnh Hiếu Thảo, ông Huỳnh Hiếu Hiền, ông Hoàng Văn Việt và bà Nguyễn Thị Diệu Huyền, ông Lưu Việt Dũng tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án và Thông báo cho các đương sự được biết. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được Thông báo này, người nhận dược thông báo phải nộp cho Toà án văn bản ghi ý kiến của mình đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và các tài liệu, chứng cứ kèm theo, yêu cầu độc lập (nếu có). Trường hợp cần gia hạn thì phải có đơn xin gia hạn gửi cho Toà án nêu rõ lý do để Toà án xem xét. Hết thời hạn này mà người được thông báo không nộp cho cho Tòa án văn bản về ý kiến của mình đối với yêu cầu khởi kiện của người khởi kiện, yêu cầu phản tố của người phản tổ thì Toà án căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ để giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật. N DÂN KHU VỰC Nơi nhận: - Đương sự, - Lưu HSVA. THẨM PHÁN 3 VOI Nguven Thị Ngọc Hà

PHỤ LỤC NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ KÍNH ĐỀ NGHỊ HỘI ĐỒNG XÉT XỬ QUAN TÂM XEM XÉT KHI NGHỊ ÁN

PHỤ LỤC NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ KÍNH ĐỀ NGHỊ HỘI ĐỒNG XÉT XỬ QUAN TÂM XEM XÉT KHI NGHỊ ÁN Cách diễn đạt này thể hiện sự tôn trọng Hội đồng xét xử, đồng thời tránh cảm giác như nhóm đương sự đang “định hướng” việc nghị án. ⸻ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc PHỤ LỤC NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ KÍNH ĐỀ NGHỊ HỘI ĐỒNG XÉT XỬ QUAN TÂM XEM XÉT KHI NGHỊ ÁN (Kèm theo Bản trình bày ý kiến và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của nhóm người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan) ⸻ 1. Xác định đầy đủ phạm vi các quan hệ pháp luật cần giải quyết Chúng tôi kính đề nghị Hội đồng xét xử xem xét đầy đủ các quan hệ pháp luật có liên quan trong vụ án, bao gồm: * Quan hệ tín dụng giữa Ngân hàng TNHH Indovina Việt Nam và Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao; * Quan hệ mua bán căn hộ giữa Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao và các khách hàng; * Quyền và lợi ích hợp pháp của những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Việc xem xét đầy đủ các quan hệ này sẽ góp phần bảo đảm bản án phản ánh đúng bản chất vụ việc. ⸻ 2. Đánh giá địa vị tố tụng của nhóm người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Việc Tòa án triệu tập chúng tôi tham gia tố tụng thể hiện rằng kết quả giải quyết vụ án có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của chúng tôi. Chúng tôi kính đề nghị Hội đồng xét xử xem xét đầy đủ ý kiến, tài liệu và chứng cứ do nhóm khách hàng cung cấp theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. ⸻ 3. Đánh giá giá trị pháp lý của các hợp đồng mua bán căn hộ Đề nghị Hội đồng xét xử xem xét: * Thời điểm ký kết hợp đồng; * Nội dung các hợp đồng; * Quá trình thực hiện hợp đồng; * Các chứng từ thanh toán và tài liệu liên quan. Việc đánh giá các tài liệu này có ý nghĩa trong việc xác định quyền và lợi ích hợp pháp của từng khách hàng. ⸻ 4. Xem xét đầy đủ các chứng cứ đã được cung cấp Chúng tôi kính đề nghị Hội đồng xét xử đánh giá toàn diện: * Hợp đồng mua bán; * Hóa đơn; * Phiếu thu; * Chứng từ chuyển tiền; * Các văn bản của chủ đầu tư; * Những tài liệu khác có trong hồ sơ vụ án. Việc đánh giá chứng cứ cần được thực hiện khách quan, toàn diện và theo đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. ⸻ 5. Áp dụng đồng bộ các quy định của pháp luật Chúng tôi kính đề nghị Hội đồng xét xử xem xét, áp dụng thống nhất: * Bộ luật Dân sự năm 2015; * Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; * Luật Nhà ở; * Luật Kinh doanh bất động sản; * Các văn bản hướng dẫn thi hành còn hiệu lực (nếu có liên quan). Việc áp dụng đồng bộ sẽ giúp bảo đảm tính toàn diện của bản án. ⸻ 6. Xem xét quyền và lợi ích hợp pháp của người mua căn hộ Chúng tôi kính đề nghị Hội đồng xét xử xem xét các quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ và từ các quy định của pháp luật dân sự, pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản, trên cơ sở chứng cứ có trong hồ sơ vụ án. ⸻ 7. Bảo đảm quyền tranh tụng của các bên Đề nghị Hội đồng xét xử tạo điều kiện để tất cả các bên tham gia tố tụng được trình bày đầy đủ ý kiến, cung cấp chứng cứ và đối đáp theo đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Việc bảo đảm quyền tranh tụng sẽ góp phần làm sáng tỏ các tình tiết của vụ án và nâng cao tính thuyết phục của bản án. ⸻ 8. Đánh giá tác động của bản án đối với các chủ thể liên quan Chúng tôi kính đề nghị Hội đồng xét xử cân nhắc hậu quả pháp lý của bản án đối với: * Nguyên đơn; * Bị đơn; * Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; * Các quan hệ dân sự phát sinh từ các hợp đồng mua bán căn hộ. Việc đánh giá này sẽ góp phần bảo đảm bản án có tính khả thi và hạn chế tranh chấp phát sinh sau này. ⸻ 9. Bảo đảm tính minh bạch trong việc lập luận của bản án Chúng tôi kính đề nghị Hội đồng xét xử trong bản án nêu rõ: * Căn cứ pháp luật được áp dụng; * Chứng cứ được chấp nhận hoặc không chấp nhận; * Lý do đối với từng yêu cầu của các bên. Điều này sẽ giúp các đương sự hiểu rõ cơ sở pháp lý của phán quyết và tạo điều kiện thuận lợi cho việc thi hành án hoặc thực hiện quyền kháng cáo theo quy định. ⸻ 10. Ban hành bản án trên cơ sở khách quan, toàn diện và đúng pháp luật Chúng tôi kính đề nghị Hội đồng xét xử giải quyết vụ án trên cơ sở: * Chứng cứ đã được thẩm tra công khai; * Kết quả tranh tụng tại phiên tòa; * Các quy định pháp luật hiện hành; * Quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả các chủ thể tham gia tố tụng. Chúng tôi tin tưởng rằng một bản án được ban hành trên cơ sở đánh giá đầy đủ các yếu tố nêu trên sẽ góp phần bảo đảm công bằng, đúng pháp luật và tăng cường niềm tin của người dân đối với hoạt động tư pháp. ⸻ LỜI KÍNH ĐỀ NGHỊ Với tinh thần tôn trọng pháp luật và tôn trọng hoạt động xét xử của Tòa án, chúng tôi kính đề nghị Hội đồng xét xử quan tâm xem xét các vấn đề pháp lý nêu trên trong quá trình nghị án, nhằm bảo đảm việc giải quyết vụ án được khách quan, toàn diện, đúng quy định của pháp luật và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của tất cả các chủ thể tham gia tố tụng. Đại diện nhóm người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (Ký tên) ⸻ Một góp ý cuối cùng Tôi đề nghị không sử dụng những tài liệu này để tranh luận về cảm tính hoặc đưa ra những kết luận về hành vi vi phạm nếu chưa được chứng minh trong hồ sơ. Văn bản sẽ có sức thuyết phục hơn nếu mọi lập luận đều bám vào ba yếu tố: 1. Chứng cứ có trong hồ sơ vụ án. 2. Quy định cụ thể của pháp luật. 3. Đề nghị Hội đồng xét xử xem xét, thay vì khẳng định trước kết quả. Theo tôi, cách trình bày này sẽ thể hiện sự tôn trọng Tòa án, giữ được tính khách quan và giúp các kiến nghị của nhóm có sức nặng hơn trong quá trình xét xử.

BẢN TRÌNH BÀY Ý KIẾN VÀ BẢO VỆ QUYỀN, LỢI ÍCH HỢP PHÁP CỦA NHÓM NGƯỜI CÓ QUYỀN LỢI, NGHĨA VỤ LIÊN QUAN

BẢN TRÌNH BÀY Ý KIẾN VÀ BẢO VỆ QUYỀN, LỢI ÍCH HỢP PHÁP CỦA NHÓM NGƯỜI CÓ QUYỀN LỢI, NGHĨA VỤ LIÊN QUAN Tên này vừa trang trọng, vừa phù hợp với việc chính những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ký tên và gửi Tòa án. Dưới đây là bản hoàn chỉnh. ⸻ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc ⸻ Kính gửi: HỘI ĐỒNG XÉT XỬ TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 10 – THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG (Vụ án: Tranh chấp giữa Ngân hàng TNHH Indovina Việt Nam và Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao) BẢN TRÌNH BÀY Ý KIẾN VÀ BẢO VỆ QUYỀN, LỢI ÍCH HỢP PHÁP CỦA NHÓM NGƯỜI CÓ QUYỀN LỢI, NGHĨA VỤ LIÊN QUAN Kính thưa Hội đồng xét xử, Chúng tôi là những khách hàng đã ký hợp đồng mua bán căn hộ với Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao tại Dự án HoiAn Golden Sea và đã được Tòa án triệu tập tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Xuất phát từ trách nhiệm của mình đối với vụ án và trên cơ sở tôn trọng pháp luật, chúng tôi xin trình bày quan điểm như sau: I. Chúng tôi tôn trọng quyền khởi kiện của Ngân hàng và hoạt động xét xử của Tòa án Chúng tôi nhận thức rằng Ngân hàng có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng tín dụng theo quy định của pháp luật. Đồng thời, chúng tôi hoàn toàn tin tưởng Hội đồng xét xử sẽ giải quyết vụ án trên cơ sở khách quan, công bằng, căn cứ vào các chứng cứ đã được thẩm tra công khai tại phiên tòa và các quy định của pháp luật. Văn bản này không nhằm phủ nhận quyền của bất kỳ bên nào, mà chỉ nhằm trình bày những vấn đề pháp lý liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của nhóm chúng tôi. ⸻ II. Chúng tôi là những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan hợp pháp Tòa án đã triệu tập chúng tôi tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Điều đó cho thấy chính Tòa án đã xác định kết quả giải quyết vụ án có khả năng ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của chúng tôi. Do vậy, chúng tôi kính đề nghị Hội đồng xét xử xem xét đầy đủ ý kiến, tài liệu và chứng cứ do nhóm khách hàng cung cấp trước khi đưa ra phán quyết. ⸻ III. Quyền của chúng tôi phát sinh từ các hợp đồng mua bán đã được giao kết Các thành viên trong nhóm đều đã ký hợp đồng mua bán căn hộ với Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao và đã thực hiện việc thanh toán theo các điều khoản đã thỏa thuận. Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng được giao kết hợp pháp làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Vì vậy, quyền yêu cầu thực hiện hợp đồng hoặc các quyền, lợi ích khác phát sinh từ hợp đồng cần được xem xét và bảo vệ theo quy định của pháp luật. ⸻ IV. Đề nghị Hội đồng xét xử xem xét đầy đủ các quan hệ pháp luật trong vụ án Theo nhận thức của chúng tôi, vụ án hiện nay đồng thời liên quan đến: * Quan hệ tín dụng giữa Ngân hàng và Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao; * Quan hệ mua bán căn hộ giữa Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao và khách hàng; * Quyền và lợi ích hợp pháp của những người đã được Tòa án xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Chúng tôi kính đề nghị Hội đồng xét xử xem xét đồng thời các quan hệ pháp luật này để bảo đảm việc giải quyết vụ án được toàn diện. ⸻ V. Đề nghị đánh giá đầy đủ các chứng cứ Nhóm khách hàng đã và sẽ tiếp tục cung cấp cho Tòa án các tài liệu như: * Hợp đồng mua bán căn hộ; * Chứng từ thanh toán; * Hóa đơn; * Các văn bản, thông báo của chủ đầu tư; * Những tài liệu khác liên quan đến việc thực hiện hợp đồng. Chúng tôi kính đề nghị Hội đồng xét xử xem xét toàn diện các tài liệu này cùng với các chứng cứ khác trong hồ sơ vụ án. ⸻ VI. Một số ý kiến đề nghị Hội đồng xét xử quan tâm xem xét Để bảo đảm việc giải quyết vụ án được toàn diện và khách quan, chúng tôi kính đề nghị Hội đồng xét xử lưu ý: 1. Xem xét đầy đủ địa vị tố tụng của những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. 2. Đánh giá giá trị pháp lý của các hợp đồng mua bán căn hộ và các chứng từ thanh toán do khách hàng cung cấp. 3. Xem xét đồng thời các quy định của Bộ luật Dân sự, Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản khi giải quyết vụ án. 4. Bảo đảm quyền tranh tụng, quyền trình bày ý kiến và quyền cung cấp chứng cứ của tất cả các bên. 5. Đánh giá toàn diện hậu quả pháp lý của bản án đối với các chủ thể có quyền và nghĩa vụ liên quan. 6. Trong bản án, thể hiện rõ căn cứ pháp lý đối với từng vấn đề được xem xét để các bên có thể hiểu rõ cơ sở của phán quyết. ⸻ VII. Kiến nghị Từ những nội dung trên, chúng tôi kính đề nghị Hội đồng xét xử: * Ghi nhận đầy đủ ý kiến của nhóm người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. * Xem xét toàn diện các chứng cứ do các bên cung cấp. * Áp dụng đúng và đầy đủ các quy định của pháp luật hiện hành khi giải quyết vụ án. * Ban hành bản án trên cơ sở khách quan, công bằng, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả các chủ thể tham gia tố tụng. ⸻ VIII. Cam kết Chúng tôi xác nhận rằng nội dung văn bản này đã được các thành viên trong nhóm nghiên cứu, trao đổi và thống nhất. Những người ký tên dưới đây tự nguyện ký xác nhận để thể hiện đây là ý kiến chung của nhóm người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan tham gia tố tụng trong vụ án. Chúng tôi chịu trách nhiệm về các tài liệu, chứng cứ do mình cung cấp và kính đề nghị Hội đồng xét xử xem xét văn bản này cùng toàn bộ hồ sơ vụ án theo đúng quy định của pháp luật. Xin trân trọng cảm ơn Hội đồng xét xử. Đà Nẵng, ngày … tháng … năm 2026 ĐẠI DIỆN NHÓM NGƯỜI CÓ QUYỀN LỢI, NGHĨA VỤ LIÊN QUAN ⸻ DANH SÁCH KÝ TÊN STT Họ và tên Số Hợp đồng/Căn hộ Chữ ký 1 2 … 30 Góp ý cuối cùng của tôi Với hồ sơ của anh, tôi nghĩ không nên chỉ nộp văn bản này. Nên kèm theo một phụ lục ngắn “10 vấn đề pháp lý đề nghị Hội đồng xét xử xem xét khi nghị án”. Một phụ lục súc tích như vậy sẽ giúp Hội đồng xét xử nắm ngay các điểm trọng tâm, trong khi bản trình bày ở trên cung cấp bối cảnh và lập luận hỗ trợ. Hai tài liệu này sẽ bổ sung cho nhau và phù hợp với thời gian chuẩn bị còn lại của nhóm

mẫu dự thảo. ⸻ TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 10 – THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG BẢN Ý KIẾN PHÁP LÝ

Theo tôi, trong hoàn cảnh hiện nay, không nên nộp bản luận cứ dài 60–80 trang. Lý do là: * Thời gian chuẩn bị phiên tòa còn rất ngắn. * Hội đồng xét xử thường phải nghiên cứu rất nhiều hồ sơ. * Điều quan trọng nhất lúc này là để Tòa án thấy ngay những vấn đề pháp lý cốt lõi mà 30 khách hàng muốn trình bày. Vì vậy, tôi đề nghị chỉ nộp một văn bản khoảng 5–7 trang A4, ngắn gọn nhưng có trọng lượng pháp lý. Sau này, nếu Tòa yêu cầu hoặc tại phiên tòa, chúng ta có thể nộp bản luận cứ đầy đủ. Dưới đây là mẫu dự thảo. ⸻ TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 10 – THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG BẢN Ý KIẾN PHÁP LÝ (Của nhóm 30 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan) Kính gửi: Hội đồng xét xử Tòa án nhân dân Khu vực 10 – Thành phố Đà Nẵng. Chúng tôi là 30 khách hàng đã ký hợp đồng mua bán căn hộ với Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao tại Dự án HoiAn Golden Sea và đã được Tòa án triệu tập tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Chúng tôi xin trình bày quan điểm pháp lý như sau: I. Quyền và lợi ích của chúng tôi có liên quan trực tiếp đến kết quả giải quyết vụ án Việc Tòa án xác định chúng tôi là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thể hiện rằng kết quả giải quyết vụ án có khả năng ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của chúng tôi. Do đó, chúng tôi kính đề nghị Hội đồng xét xử xem xét đầy đủ các tài liệu, chứng cứ và ý kiến của nhóm khách hàng trước khi đưa ra phán quyết. II. Quyền của chúng tôi được xác lập từ các hợp đồng mua bán căn hộ Mỗi thành viên trong nhóm đã trực tiếp ký hợp đồng mua bán căn hộ với Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao và đã thực hiện việc thanh toán theo các điều khoản đã thỏa thuận. Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng được giao kết hợp pháp làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Quyền yêu cầu thực hiện hợp đồng, quyền yêu cầu bàn giao căn hộ hoặc quyền yêu cầu hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại (nếu có căn cứ) là những quyền dân sự được pháp luật bảo vệ. Những quyền này phát sinh từ quan hệ mua bán căn hộ và cần được xem xét độc lập với quan hệ tín dụng giữa Ngân hàng TNHH Indovina và Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao. III. Đề nghị Hội đồng xét xử xem xét đầy đủ các quan hệ pháp luật có liên quan Vụ án hiện nay không chỉ bao gồm quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và chủ đầu tư mà còn có quan hệ mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư và 30 khách hàng. Vì vậy, chúng tôi kính đề nghị Hội đồng xét xử xem xét đồng thời: * Quyền thu hồi nợ hợp pháp của tổ chức tín dụng theo quy định của pháp luật; * Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư; * Quyền và lợi ích hợp pháp của những người đã ký hợp đồng mua bán căn hộ và thực hiện nghĩa vụ thanh toán. IV. Đề nghị đánh giá đầy đủ chứng cứ Chúng tôi kính đề nghị Hội đồng xét xử xem xét toàn diện các tài liệu mà nhóm khách hàng đã cung cấp, bao gồm hợp đồng mua bán, chứng từ thanh toán, hóa đơn, phụ lục hợp đồng và các tài liệu liên quan khác. Việc đánh giá đầy đủ các chứng cứ này sẽ giúp làm rõ phạm vi quyền và lợi ích hợp pháp của người mua trong vụ án. V. Kiến nghị Từ những phân tích trên, chúng tôi kính đề nghị Hội đồng xét xử: 1. Tiếp tục bảo đảm đầy đủ quyền tham gia tố tụng của nhóm 30 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan theo Bộ luật Tố tụng dân sự. 2. Xem xét đầy đủ các chứng cứ và ý kiến do nhóm khách hàng cung cấp. 3. Khi giải quyết vụ án, cân nhắc đồng thời quyền của ngân hàng, nghĩa vụ của chủ đầu tư và quyền, lợi ích hợp pháp của nhóm khách hàng trên cơ sở các quy định của Bộ luật Dân sự, Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. 4. Ban hành bản án bảo đảm tính khách quan, toàn diện, đúng pháp luật và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia tố tụng trong phạm vi pháp luật quy định. KẾT LUẬN Chúng tôi luôn tôn trọng hoạt động tố tụng của Tòa án và mong muốn vụ án được giải quyết khách quan, đúng quy định của pháp luật. Với tư cách là những người đã ký hợp đồng mua bán căn hộ và đã được Tòa án xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, chúng tôi kính đề nghị Hội đồng xét xử xem xét đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp của chúng tôi cùng với các chứng cứ đã được cung cấp trong hồ sơ vụ án, để bảo đảm việc giải quyết vụ án toàn diện, công bằng và đúng pháp luật. Đại diện nhóm 30 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (Ký tên) Ẩn bớt

CHƯƠNG VI NGUYÊN TẮC CÂN BẰNG QUYỀN VÀ LỢI ÍCH HỢP PHÁP GIỮA BÊN NHẬN BẢO ĐẢM VÀ NGƯỜI MUA CĂN HỘ ⸻

Cảm ơn anh chị đã theo dõi đến đây Theo đánh giá của tôi, Chương VI sẽ là chương quan trọng nhất của toàn bộ bản lập luận. Nếu Chương I đến Chương V là phần xây dựng nền tảng pháp lý, thì Chương VI sẽ là phần “trái tim” của bản luận cứ, trực tiếp trả lời câu hỏi mà Hội đồng xét xử sẽ phải cân nhắc: Trong trường hợp có xung đột giữa quyền của ngân hàng nhận bảo đảm và quyền của 30 khách hàng đã ký hợp đồng, thanh toán tiền mua căn hộ, Tòa án cần áp dụng pháp luật như thế nào để bảo đảm công bằng và đúng quy định? Tôi sẽ trình bày theo hướng lập luận pháp lý, tránh tuyệt đối những khẳng định vượt quá những gì hồ sơ và pháp luật cho phép. ⸻ CHƯƠNG VI NGUYÊN TẮC CÂN BẰNG QUYỀN VÀ LỢI ÍCH HỢP PHÁP GIỮA BÊN NHẬN BẢO ĐẢM VÀ NGƯỜI MUA CĂN HỘ ⸻ I. Mục tiêu của hoạt động xét xử không chỉ là giải quyết tranh chấp mà còn bảo vệ công lý Hiến pháp năm 2013 xác định Tòa án nhân dân là cơ quan thực hiện quyền tư pháp, có nhiệm vụ bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, bảo vệ chế độ xã hội chủ nghĩa, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân. Từ nguyên tắc hiến định này có thể thấy rằng mục tiêu của hoạt động xét xử không chỉ dừng lại ở việc xác định bên nào đúng, bên nào sai trong một quan hệ pháp luật cụ thể, mà còn phải bảo đảm sự công bằng giữa tất cả các chủ thể bị ảnh hưởng bởi phán quyết của Tòa án. Trong vụ án này, ngoài nguyên đơn và bị đơn còn có 30 khách hàng đã được Tòa án xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Điều đó đặt ra yêu cầu rằng mọi quyết định của Hội đồng xét xử phải xem xét đầy đủ tác động của bản án đối với các chủ thể này. ⸻ II. Không có quyền dân sự nào được thực hiện theo cách xâm phạm trái pháp luật đến quyền của chủ thể khác Bộ luật Dân sự năm 2015 ghi nhận nguyên tắc mọi quyền dân sự được thực hiện trong khuôn khổ pháp luật và không được lạm dụng để xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người khác. Trong vụ án này, quyền yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm của ngân hàng là quyền được pháp luật công nhận khi các điều kiện luật định được đáp ứng. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền đó cần được xem xét cùng với các quyền tài sản đã phát sinh của người mua căn hộ. Khi nhiều quyền hợp pháp cùng tồn tại và có khả năng bị ảnh hưởng bởi một phán quyết, Tòa án có trách nhiệm đánh giá, cân nhắc và áp dụng pháp luật để bảo đảm sự hài hòa giữa các quyền đó. Do đó, vấn đề đặt ra không phải là phủ nhận quyền của bất kỳ bên nào, mà là xác định cách thức giải quyết phù hợp với pháp luật để hạn chế tối đa việc xâm hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể liên quan. ⸻ III. Người mua căn hộ là bên đã thực hiện nghĩa vụ của mình Hồ sơ vụ án thể hiện rằng 30 khách hàng đã trực tiếp giao kết hợp đồng với Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao và đã thanh toán tiền theo các thỏa thuận trong hợp đồng. Điều này cho thấy họ đã thực hiện phần nghĩa vụ thuộc về mình trong quan hệ mua bán. Trong khi đó, việc thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với ngân hàng là một quan hệ pháp luật khác. Việc người mua đã hoàn thành nghĩa vụ là yếu tố pháp lý quan trọng cần được Hội đồng xét xử xem xét khi đánh giá các hậu quả pháp lý có thể phát sinh từ việc xử lý tài sản của dự án. ⸻ IV. Nguyên tắc bảo đảm sự ổn định của giao dịch dân sự Một trong những mục tiêu quan trọng của Bộ luật Dân sự là tạo sự ổn định cho các giao dịch đã được xác lập hợp pháp. Nếu những người đã ký hợp đồng, đã thanh toán tiền và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ vẫn đứng trước nguy cơ mất toàn bộ quyền lợi mà không được xem xét đầy đủ thì sẽ ảnh hưởng đến niềm tin của xã hội vào sự an toàn pháp lý của các giao dịch dân sự. Trong lĩnh vực bất động sản, yếu tố ổn định càng có ý nghĩa đặc biệt bởi giá trị của giao dịch thường rất lớn và gắn với nhu cầu thiết yếu về nhà ở của người dân. Vì vậy, khi giải quyết vụ án, Hội đồng xét xử cần hướng tới việc bảo vệ sự ổn định của các giao dịch hợp pháp trong phạm vi pháp luật cho phép. ⸻ V. Bảo đảm quyền tranh tụng và đánh giá đầy đủ chứng cứ Bản án dân sự chỉ có tính thuyết phục khi mọi yêu cầu, ý kiến và chứng cứ của các bên đều được xem xét và phản hồi. Đối với nhóm 30 khách hàng, các tài liệu như hợp đồng mua bán, chứng từ thanh toán, hóa đơn, phụ lục hợp đồng và các tài liệu khác cần được đánh giá cùng với hồ sơ của nguyên đơn và bị đơn. Việc đánh giá đầy đủ các chứng cứ này không chỉ nhằm xác định quyền của từng khách hàng mà còn giúp Hội đồng xét xử có cái nhìn toàn diện về những hệ quả pháp lý của vụ án. ⸻ VI. Hướng tiếp cận giải quyết vụ án trên cơ sở cân bằng lợi ích Chúng tôi cho rằng việc giải quyết vụ án cần hướng đến các nguyên tắc sau: * Tôn trọng quyền yêu cầu thu hồi nợ hợp pháp của tổ chức tín dụng theo quy định của pháp luật. * Đồng thời tôn trọng và xem xét đầy đủ quyền tài sản, quyền yêu cầu phát sinh từ các hợp đồng mua bán căn hộ mà người mua đã giao kết và thực hiện. * Đánh giá toàn diện các quan hệ pháp luật có liên quan trước khi quyết định bất kỳ biện pháp nào có thể ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua. Cách tiếp cận này không chỉ phù hợp với Bộ luật Dân sự và Bộ luật Tố tụng dân sự mà còn phù hợp với mục tiêu bảo đảm công bằng, khách quan của hoạt động xét xử. ⸻ VII. Ý nghĩa của vụ án đối với việc bảo đảm an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản Vụ án này không chỉ liên quan đến quyền và lợi ích của 30 khách hàng mà còn phản ánh cách thức pháp luật bảo vệ những người tham gia giao dịch bất động sản. Một bản án xem xét đầy đủ quyền của tất cả các bên sẽ góp phần củng cố niềm tin vào hệ thống pháp luật và khẳng định rằng các giao dịch dân sự được xác lập hợp pháp sẽ được xem xét, bảo vệ theo đúng quy định. Đó cũng là một trong những mục tiêu mà pháp luật dân sự, pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản hướng tới. ⸻ KẾT LUẬN CHƯƠNG VI Từ các phân tích nêu trên, chúng tôi kính đề nghị Hội đồng xét xử: 1. Xem xét vụ án trên cơ sở tổng thể các quan hệ pháp luật có liên quan, bao gồm quan hệ tín dụng, quan hệ mua bán căn hộ và quyền tài sản của người mua. 2. Đánh giá đầy đủ các chứng cứ do nguyên đơn, bị đơn và nhóm 30 khách hàng cung cấp. 3. Bảo đảm việc giải quyết vụ án vừa đúng quy định của pháp luật, vừa cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả các chủ thể tham gia tố tụng. 4. Trong quá trình áp dụng pháp luật, chú trọng nguyên tắc bảo vệ quyền dân sự hợp pháp, bảo đảm sự ổn định của các giao dịch dân sự và hạn chế phát sinh các tranh chấp mới. ⸻ Định hướng Chương VII Theo tôi, Chương VII nên là chương kết thúc có tính học thuật cao nhất. Tôi dự định xây dựng theo mô hình thường thấy trong các luận cứ pháp lý chuyên sâu: * Tổng hợp toàn bộ lập luận của sáu chương trước. * Phân tích các nguyên tắc áp dụng pháp luật khi có nhiều quan hệ pháp luật cùng tồn tại. * Đưa ra hệ thống kiến nghị cụ thể đối với Hội đồng xét xử về việc xem xét chứng cứ, đánh giá quyền của người mua và ban hành bản án bảo đảm tính khách quan, toàn diện và đúng pháp luật. Cách kết cấu này sẽ giúp toàn bộ bản lập luận đạt khoảng 18–20 trang A4, có tính hệ thống và phù hợp để sử dụng như một tài liệu nghiên cứu, hỗ trợ tranh tụng hoặc nộp cho Tòa án.

Câu lệnh 5: Chỉnh ảnh thiết kế có sẵn cho đẹp hơn

Câu lệnh 5: Chỉnh ảnh thiết kế có sẵn cho đẹp hơn

Hãy chỉnh bức ảnh thiết kế tôi tải lên để nhìn chuyên nghiệp, rõ ràng và thu hút hơn. Giữ nguyên nội dung chính, logo, chữ quan trọng, màu sắc nhận diện và bố cục tổng thể nếu có. Hãy cải thiện: Khoảng cách giữa các phần, Độ dễ đọc của chữ, Độ nổi bật của chủ thể, Ánh sáng, Màu sắc, Và cảm giác tổng thể của thiết kế. Không thay đổi thông điệp chính. Không thêm chi tiết thừa. Kết quả cần phù hợp để đăng mạng xã hội, làm quảng cáo hoặc dùng trong tài liệu truyền thông. 1️⃣ Ép AI tư duy theo nhiều tầng ❌ Đừng hỏi: “Giải thích cho tôi vấn đề này” ✅ Hãy hỏi: “Hãy giải thích vấn đề này theo 3 cấp độ: – Cho người mới – Cho người đã biết cơ bản – Cho người muốn áp dụng thực tế” 👉 ChatGPT buộc phải hiểu bản chất, không trả lời hời hợt. 3️⃣ Ép AI viết đúng cấu trúc gây chuyển hoá ❌ Đừng hỏi: “Viết giúp tôi bài này” ✅ Hãy hỏi: “Viết bài này theo cấu trúc: Hook gây tò mò → Vấn đề → Góc nhìn mới → Ví dụ → Hành động tiếp theo. Văn phong như người từng trải, không sách vở.” 👉 AI không còn viết lan man, mà viết để người đọc hành động. 5️⃣ Phân tích vấn đề cho ra hướng đi ❌ Đừng hỏi: “Phân tích giúp tôi” ✅ Hãy hỏi: “Hãy phân tích vấn đề này theo các góc: nguyên nhân gốc – hệ quả – rủi ro – cơ hội – hướng xử lý.” 👉 AI lúc này giống consultant, không còn là chatbot. 9️⃣ Lập kế hoạch có nhịp, có trọng tâm ❌ Đừng hỏi: “Lên kế hoạch cho tôi” ✅ Hãy hỏi: “Hãy chia mục tiêu này thành kế hoạch 30–60–90 ngày, mỗi giai đoạn có: việc chính – việc phụ – việc cần tránh.” 👉 Kế hoạch rõ ràng, không bị quá tải. 8️⃣ Bắt AI tự soi lỗi chính nó ❌ Đừng hỏi: “Sửa lại cho tốt hơn” ✅ Hãy hỏi: “Hãy đóng vai editor khó tính, chỉ ra điểm yếu trong bài và viết lại phiên bản mạnh hơn.” 👉 Đây là bước 90% người bỏ qua, nhưng cực kỳ mạnh. 2️⃣ Định vai chuyên gia trước khi xin ý tưởng ❌ Đừng hỏi: “Cho tôi vài ý tưởng” ✅ Hãy hỏi: “Đóng vai chuyên gia 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực ___, hãy đề xuất 5 ý tưởng có khả năng áp dụng cao nhất, kèm lý do chọn.” 👉 Chỉ cần thêm vai trò → chất lượng khác hẳn. 7️⃣ Viết trúng suy nghĩ người đọc ❌ Đừng hỏi: “Viết cho hay” ✅ Hãy hỏi: “Viết nội dung này sao cho người đọc có cảm giác ‘đang được nói trúng suy nghĩ’, không dùng từ ngữ AI.” 👉 Bài viết lúc này đọc rất người, không còn mùi máy. 🔟 Nâng cấp trí tuệ AI bằng câu hỏi tiếp theo ❌ Đừng hỏi 1 lần rồi thôi ✅ Hãy hỏi tiếp: “Nếu làm theo hướng này thì rủi ro lớn nhất là gì? Có cách nào đơn giản hơn không?” 👉 Đây là câu hỏi nâng cấp AI mạnh nhất. 4️⃣ Tóm tắt để dùng được ngay ❌ Đừng hỏi: “Tóm tắt nội dung này” ✅ Hãy hỏi: “Hãy tóm tắt nội dung này thành: – 5 ý chính – 3 insight quan trọng – 2 hành động có thể áp dụng ngay” 👉 Tóm tắt kiểu thực dụng, không phải cho có. 6️⃣ Ra quyết định dựa trên nguồn lực thật ❌ Đừng hỏi: “Tôi nên làm gì?” ✅ Hãy hỏi: “Với mục tiêu ___, nguồn lực ___, thời gian ___, hãy đề xuất 3 phương án, so sánh ưu – nhược và chọn phương án tối ưu.” 👉 AI buộc phải cân đo – so sánh – chọn lựa. 1. Tạo ảnh như chụp bằng điện thoại Prompt: Tạo một bức ảnh photorealistic về [CHỦ THỂ] giống như được chụp bằng iPhone 16 Pro ngoài đời thực. Giữ ánh sáng tự nhiên, màu sắc trung tính, không quá sắc nét, có một chút nhiễu (noise) nhẹ như ảnh gốc từ camera. Không tạo cảm giác CGI hay ảnh AI. Bố cục ngẫu nhiên, góc chụp đời thường, độ sâu trường ảnh tự nhiên và giữ nguyên các chi tiết nhỏ như nếp nhăn quần áo, tóc, da và bóng đổ. 2. Tạo ảnh có khuyết điểm tự nhiên Prompt: Tạo ảnh chân thực của [CHỦ THỂ]. Đừng làm mọi thứ hoàn hảo. Hãy thêm các chi tiết đời thật như tóc hơi rối, quần áo có nếp gấp, ánh sáng không đều, da có lỗ chân lông, một vài khuyết điểm nhỏ và các chi tiết ngẫu nhiên giống ảnh chụp ngoài đời. Mục tiêu là khiến người xem cảm thấy đây là ảnh được chụp thật chứ không phải ảnh AI. 3. Mô phỏng máy ảnh chuyên nghiệp Prompt: Tạo ảnh theo phong cách nhiếp ảnh chuyên nghiệp bằng máy ảnh Sony A7 IV + 50mm f/1.8. Ánh sáng tự nhiên, hậu cảnh mờ vừa phải, màu sắc trung thực, độ tương phản nhẹ, chi tiết sắc nét nhưng không quá xử lý. Giữ cảm giác ảnh RAW vừa được chụp thay vì ảnh render hoặc ảnh quảng cáo. 4. Tạo ảnh đời thường như người dùng mạng xã hội Prompt: Tạo một bức ảnh giống như ai đó vừa đăng lên Facebook hoặc Instagram. Góc chụp tự nhiên, không tạo dáng quá nhiều, bố cục hơi lệch một chút, ánh sáng đời thường, có cảm giác được chụp ngẫu hứng. Không thêm hiệu ứng nghệ thuật hoặc màu sắc quá rực rỡ. 5. Tạo ảnh theo bối cảnh thực tế Prompt: Tạo ảnh của [CHỦ THỂ] trong bối cảnh [ĐỊA ĐIỂM]. Hãy mô phỏng chính xác điều kiện ánh sáng, thời tiết, màu sắc môi trường, bóng đổ và các chi tiết xung quanh. Thêm những yếu tố nhỏ như người đi đường, xe cộ, cây cối, biển hiệu hoặc vật thể ngẫu nhiên để bức ảnh có cảm giác đang diễn ra ngoài đời thực. 6. Tạo ảnh quảng cáo nhưng vẫn giống ảnh thật Prompt: Tạo ảnh quảng bá cho [SẢN PHẨM] theo phong cách tối giản. Sản phẩm cần là tâm điểm nhưng vẫn giữ cảm giác như được chụp trong studio thật. Ánh sáng mềm, phản chiếu tự nhiên, chất liệu hiển thị chính xác, không dùng hiệu ứng CGI hoặc màu sắc quá rực. Mục tiêu là tạo ảnh chuyên nghiệp nhưng vẫn đáng tin như ảnh chụp thật. 7. Tăng độ chân thực bằng chi tiết nhiếp ảnh Prompt: Tạo ảnh photorealistic của [CHỦ THỂ] và ưu tiên các yếu tố khiến ảnh giống thật như ánh sáng khuếch tán, cân bằng trắng tự nhiên, chi tiết da thật, phản xạ ánh sáng trên vật liệu, bóng đổ chính xác, độ sâu trường ảnh hợp lý và phối cảnh đúng thực tế. Tránh mọi dấu hiệu thường thấy của ảnh AI như da quá mịn, chi tiết lặp lại hoặc ánh sáng phi thực tế. 8. Kiểm tra và tự tối ưu ảnh trước khi xuất Prompt: Sau khi tạo ảnh, hãy tự đánh giá xem bức ảnh còn dấu hiệu nào khiến người xem nhận ra đây là ảnh AI hay không. Nếu có, hãy tự chỉnh lại ánh sáng, kết cấu da, tóc, quần áo, bàn tay, mắt, phối cảnh, bóng đổ và các chi tiết nhỏ khác để đạt mức chân thực cao nhất. Chỉ xuất phiên bản cuối cùng khi ảnh có cảm giác giống ảnh chụp thật ngoài đời. Câu lệnh 1: Biến ý tưởng thành video 1-2 phút Hãy đóng vai một người biên kịch video ngắn có kinh nghiệm. Tôi muốn tạo một video dài khoảng 1 đến 2 phút về chủ đề: [điền chủ đề]. Đối tượng xem là: [điền đối tượng]. Mục tiêu video là: [điền mục tiêu]. Hãy tạo cho tôi: Tiêu đề video, Câu mở đầu gây chú ý, Nội dung chính, Lời thoại từng đoạn, Hình ảnh minh họa nên dùng, Chữ nên hiện trên màn hình, Và câu kết thúc kéo người xem lưu, bình luận hoặc theo dõi. Câu lệnh 2: Tạo kịch bản video không cần quay phim Hãy viết cho tôi một kịch bản video dài khoảng 1 đến 2 phút về chủ đề: [điền chủ đề]. Tôi không muốn quay mặt, không muốn tự quay cảnh thật và không muốn chỉnh sửa thủ công quá nhiều. Hãy viết kịch bản có thể làm bằng hình ảnh AI, video nền, chữ trên màn hình và giọng đọc. Mỗi đoạn cần có: Lời thoại, Mô tả cảnh, Hình ảnh nên dùng, Chữ hiển thị, Và cảm xúc cần tạo cho người xem. Nội dung cần tự nhiên, dễ dựng và phù hợp để đăng mạng xã hội. Câu lệnh 3: Chia kịch bản thành từng cảnh liền mạch Hãy chia kịch bản sau thành từng cảnh để tạo video bằng Gemini: [dán kịch bản]. Video dài khoảng 1 đến 2 phút. Với mỗi cảnh, hãy ghi rõ: Thời lượng gợi ý, Lời thoại, Bối cảnh, Chuyển động trong cảnh, Chữ hiện trên màn hình, Và cách chuyển sang cảnh tiếp theo. Các cảnh cần nối với nhau mượt, không bị rời rạc, cùng phong cách và dễ xem trên điện thoại. Không dùng hình ảnh, logo, nhân vật hoặc thương hiệu có bản quyền nếu chưa được phép. Câu lệnh 4: Tạo prompt hình ảnh cho từng cảnh video Hãy dựa trên kịch bản video sau để viết câu lệnh tạo hình ảnh bằng Gemini cho từng cảnh: [dán kịch bản]. Mỗi câu lệnh tạo ảnh cần mô tả rõ: Chủ thể chính, Bối cảnh, Ánh sáng, Góc nhìn, Cảm xúc, Màu sắc, Và phong cách hình ảnh. Tất cả hình ảnh cần đồng nhất, tự nhiên, rõ chủ thể và phù hợp để dựng thành video 1 đến 2 phút. Không tạo hình ảnh quá rối. Không dùng nhân vật nổi tiếng, logo thương hiệu hoặc hình ảnh có bản quyền. Câu lệnh 5: Biến bài viết thành video ngắn hoàn chỉnh Hãy biến bài viết sau thành một video dài khoảng 1 đến 2 phút: [dán bài viết]. Hãy giữ lại ý chính, bỏ phần lặp lại và chuyển thành lời thoại tự nhiên. Video cần có: Câu mở đầu mạnh, Các đoạn nội dung chính, Lời thoại từng cảnh, Hình ảnh minh họa, Chữ nên hiện trên màn hình, Nhịp chuyển cảnh, Và câu kết thúc để kéo tương tác. Nội dung cần dễ nghe, dễ hiểu, có mạch rõ ràng và phù hợp để đăng Facebook Reels, TikTok hoặc YouTube Shorts. Câu lệnh 6: Kiểm tra và nâng cấp video trước khi đăng Hãy kiểm tra bản kịch bản video 1 đến 2 phút dưới đây trước khi tôi tạo bằng Gemini: [dán kịch bản]. Hãy đóng vai một người biên tập video khó tính. Hãy chỉ ra: Câu mở đầu đã đủ cuốn chưa, Đoạn nào đang dài dòng, Cảnh nào bị rời rạc, Ý nào cần làm rõ hơn, Chỗ nào cần thêm hình ảnh minh họa, Và đoạn kết đã đủ khiến người xem hành động chưa. Sau đó, hãy viết lại phiên bản tốt hơn, mượt hơn, dễ dựng hơn và có khả năng giữ chân người xem đến cuối video. 1. Viết theo phong cách đời thường Câu lệnh: Hãy viết lại nội dung theo phong cách đời thường và gần gũi như một người thật đang chia sẻ trải nghiệm cá nhân. Sử dụng câu văn tự nhiên và có cảm xúc nhẹ thay vì quá hoàn hảo. Ưu tiên cách diễn đạt dễ đọc trên mạng xã hội. Không dùng từ quá học thuật hoặc quá giống bài báo. Giúp bài viết chân thật hơn thay vì tạo cảm giác cứng và giống nội dung AI tạo hàng loạt. 2. Thay đổi cấu trúc toàn bộ bài viết Câu lệnh: Hãy viết lại nội dung với cấu trúc hoàn toàn mới nhưng vẫn giữ nguyên ý chính quan trọng. Thay đổi cách mở đầu, dẫn dắt và kết thúc để tạo cảm giác khác biệt rõ rệt. Ưu tiên nhịp viết linh hoạt như người thật viết ngoài đời. Không giữ nguyên cách sắp xếp ý cũ. Giúp bài viết có dấu ấn riêng thay vì giống nội dung được sao chép hoặc chỉnh sửa sơ sài. 3. Thêm cảm xúc và góc nhìn cá nhân Câu lệnh: Hãy bổ sung cảm xúc và góc nhìn cá nhân vào nội dung để bài viết tự nhiên hơn. Sử dụng cách kể chuyện nhẹ nhàng và gần gũi với người đọc. Ưu tiên các chi tiết nhỏ tạo cảm giác thật khi đọc. Không viết theo kiểu lý thuyết hoặc quá trơn tru như máy. Giúp bài viết có chiều sâu hơn thay vì chỉ là nội dung tổng hợp khô khan từ AI. 4. Giảm cảm giác văn phong AI Câu lệnh: Hãy chỉnh sửa bài viết để giảm cảm giác giống AI và tăng độ tự nhiên như con người viết thật. Cho phép xuất hiện câu ngắn và nhịp viết không quá đều. Ưu tiên cách diễn đạt linh hoạt và gần với giao tiếp ngoài đời. Không dùng quá nhiều từ hoàn hảo hoặc quá chuẩn chỉnh. Giúp nội dung tự nhiên hơn thay vì dễ bị nhận ra là văn phong máy móc và lặp lại. 5. Viết lại theo phong cách mạng xã hội Câu lệnh: Hãy chuyển nội dung thành phong cách viết phù hợp Facebook hoặc TikTok. Sử dụng câu ngắn, cảm xúc và dễ tạo kết nối với người đọc. Ưu tiên cách viết giống người thật đang chia sẻ quan điểm cá nhân. Không dùng cách diễn đạt cứng hoặc quá trang trọng. Giúp bài viết cuốn hút hơn thay vì tạo cảm giác giống bài viết tạo tự động bằng AI. 6. Kiểm tra đoạn dễ bị nghi ngờ nhất Câu lệnh: Hãy đọc lại toàn bộ bài viết và chỉ ra các đoạn có cảm giác giống AI nhất. Sau đó viết lại các đoạn đó theo cách tự nhiên và khác biệt hơn. Ưu tiên thay đổi cách diễn đạt và nhịp câu như người thật viết. Không chỉnh sửa quá hoàn hảo hoặc quá sạch lỗi. Giúp bài viết chân thật hơn thay vì tạo cảm giác được tạo ra từ cùng một kiểu mẫu AI quen thuộc. Câu lệnh 1: Tạo ảnh đời thường giống chụp thật Hãy tạo một bức ảnh theo mô tả sau: [điền mô tả ảnh]. Ảnh cần trông tự nhiên như được chụp ngoài đời, không quá hoàn hảo và không giống ảnh AI. Ánh sáng mềm, màu sắc thật, bóng đổ hợp lý và bố cục có cảm giác đời thường. Chủ thể cần có biểu cảm tự nhiên, tư thế thoải mái, ánh mắt có cảm xúc. Không làm da quá mịn, mắt quá sắc, nụ cười quá đều hoặc nền quá sạch giả tạo. Kết quả cần chân thật, gần gũi và có chiều sâu. Câu lệnh 2: Tạo ảnh chân dung tự nhiên có cảm xúc Hãy tạo ảnh chân dung của nhân vật sau: [mô tả nhân vật]. Phong cách ảnh là ảnh chụp tự nhiên, giống khoảnh khắc đời thường, không giống ảnh quảng cáo hoặc ảnh AI. Khuôn mặt cần có chi tiết thật như da không quá mịn, tóc không quá hoàn hảo, ánh mắt có cảm xúc và biểu cảm không bị gượng. Ánh sáng giống ánh sáng cửa sổ hoặc ngoài trời. Nền ảnh có vài chi tiết đời thường nhẹ nhàng. Không tạo khuôn mặt quá đẹp, quá bóng hoặc quá đều. Câu lệnh 3: Tạo ảnh sản phẩm giống chụp thật Hãy tạo ảnh sản phẩm theo mô tả sau: [điền sản phẩm]. Ảnh cần giống được chụp thật bằng điện thoại hoặc máy ảnh, không giống ảnh dựng 3D hay ảnh AI. Giữ sản phẩm đúng hình dáng, đúng chất liệu, đúng màu sắc và có bóng đổ tự nhiên. Bối cảnh nên là không gian sử dụng thật như bàn làm việc, phòng khách, nhà bếp hoặc trong tay người dùng. Ánh sáng tự nhiên, nền không quá hoàn hảo, có cảm giác đời thường. Ảnh cần tạo sự tin tưởng và phù hợp để đăng bán hàng. Câu lệnh 4: Chỉnh ảnh AI thành ảnh thật hơn Hãy chỉnh lại bức ảnh này để trông tự nhiên hơn và bớt giống ảnh AI. Giữ nguyên chủ thể chính, bố cục, màu sắc tổng thể và cảm xúc ban đầu. Hãy sửa các dấu hiệu giả như: Da quá mịn, Mắt quá sắc, Tay hoặc ngón tay bất thường, Ánh sáng không thật, Nền quá hoàn hảo, Chi tiết bị méo hoặc lặp lại. Kết quả cần mềm hơn, thật hơn, có vài chi tiết đời thường tự nhiên nhưng vẫn rõ nét, đẹp và dễ sử dụng trên mạng xã hội. Câu lệnh 5: Tạo ảnh có câu chuyện, không bị giả trân Hãy tạo một bức ảnh có cảm xúc dựa trên ý tưởng sau: [điền ý tưởng]. Đừng tạo ảnh quá hoàn hảo hoặc quá giống ảnh quảng cáo. Hãy làm ảnh giống một khoảnh khắc thật trong đời sống. Nhân vật cần có biểu cảm tự nhiên, ánh mắt có câu chuyện, tư thế thoải mái và bối cảnh có chi tiết đời thường. Có thể thêm nếp nhăn quần áo, ánh sáng lệch nhẹ, đồ vật trên bàn hoặc hậu cảnh hơi lộn xộn. Ảnh cần khiến người xem cảm thấy thật, gần gũi và có cảm xúc. Câu lệnh 1: Chỉnh ảnh đẹp hơn nhưng vẫn giữ tự nhiên Hãy chỉnh bức ảnh tôi tải lên để ảnh trông đẹp hơn, sáng hơn và chuyên nghiệp hơn. Giữ nguyên khuôn mặt, dáng người, trang phục, bố cục chính và cảm xúc ban đầu. Chỉ cải thiện: Ánh sáng, Độ nét, Màu sắc, Độ tương phản, Da tự nhiên hơn, Và nền ảnh gọn hơn nếu cần. Không làm ảnh quá ảo, không làm da quá mịn, không thay đổi khuôn mặt, không làm méo tay, mắt, tóc hoặc quần áo. Kết quả cần giống ảnh chụp thật, tự nhiên và dễ dùng để đăng mạng xã hội. Câu lệnh 2: Xóa chi tiết thừa trong ảnh Hãy xóa chi tiết sau khỏi bức ảnh tôi tải lên: [mô tả chi tiết cần xóa]. Chỉ xóa đúng chi tiết đó, không thay đổi các phần khác. Giữ nguyên chủ thể chính, khuôn mặt, trang phục, ánh sáng, màu sắc, bố cục và bối cảnh. Phần bị xóa cần được lấp đầy tự nhiên bằng nền phù hợp với khu vực xung quanh. Không để lại vết mờ, vùng vá, chi tiết méo hoặc cảm giác ảnh bị chỉnh sửa. Kết quả cần giống như chi tiết đó chưa từng xuất hiện trong ảnh ban đầu. Câu lệnh 3: Thay nền ảnh bằng bối cảnh mới Hãy thay nền bức ảnh tôi tải lên thành bối cảnh sau: [mô tả nền mới]. Giữ nguyên người hoặc sản phẩm trong ảnh, không thay đổi khuôn mặt, dáng đứng, màu da, trang phục và chi tiết quan trọng. Nền mới cần khớp với ánh sáng, góc nhìn, bóng đổ và màu sắc của chủ thể. Không làm chủ thể bị tách rời khỏi nền. Không tạo nền quá giả, quá rối hoặc quá hoàn hảo. Kết quả cần tự nhiên như được chụp thật trong bối cảnh mới. Câu lệnh 4: Đổi trang phục hoặc màu sắc theo ý muốn Hãy chỉnh bức ảnh tôi tải lên bằng cách thay đổi: [mô tả trang phục, màu sắc hoặc chi tiết muốn đổi]. Giữ nguyên khuôn mặt, vóc dáng, tư thế, ánh sáng, nền ảnh và cảm xúc ban đầu. Phần được thay đổi cần tự nhiên, đúng chất liệu, đúng nếp vải, đúng bóng đổ và phù hợp với tổng thể ảnh. Không làm sai hình dáng cơ thể, không làm méo tay, cổ, tóc hoặc gương mặt. Kết quả cần giống ảnh thật, không giống ảnh ghép hoặc chỉnh sửa quá tay. Câu lệnh 5: Biến ảnh thường thành ảnh đăng bán hàng hoặc thương hiệu cá nhân Hãy chỉnh bức ảnh tôi tải lên để phù hợp đăng bán hàng hoặc xây thương hiệu cá nhân. Mục tiêu ảnh là: [tăng sự chuyên nghiệp, tạo sự tin tưởng, làm nổi bật sản phẩm, làm ảnh đại diện, đăng bài quảng bá]. Hãy cải thiện: Ánh sáng, Bố cục, Độ nét, Màu sắc, Nền ảnh, Và điểm nhấn vào chủ thể chính. Giữ ảnh tự nhiên, rõ ràng và không chỉnh quá đà. Nếu là ảnh sản phẩm, hãy làm sản phẩm nổi bật hơn nhưng vẫn đúng màu, đúng chất liệu và không làm sai hình dáng thật. BƯỚC 1: TẢI HÌNH ẢNH MẪU LÊN CHATGPT BƯỚC 2: YÊU CẦU AI VIẾT PROMPT CHI TIẾT Câu lệnh: “Phân tích hình ảnh này và viết lại thành prompt chi tiết để tôi có thể tạo ảnh tương tự bằng AI.” Hãy mô tả đầy đủ: Chủ thể chính Bối cảnh Bố cục Góc máy Ánh sáng Màu sắc Phong cách thiết kế Chất liệu hình ảnh Typography (nếu có) Hiệu ứng hình ảnh Mood & tone Tỷ lệ khung hình 1. Tạo hồ sơ nhân vật gốc Câu lệnh: Hãy tạo hồ sơ chi tiết cho một nhân vật duy nhất. Mô tả rõ giới tính, độ tuổi, chiều cao, khuôn mặt, kiểu tóc, màu tóc, màu mắt, vóc dáng, phong cách ăn mặc và các đặc điểm dễ nhận biết. Giữ nguyên toàn bộ đặc điểm này trong tất cả hình ảnh được tạo sau này. Trình bày thành một bản mô tả đầy đủ và nhất quán. 2. Khóa đặc điểm nhân vật Câu lệnh: Sử dụng chính xác nhân vật đã tạo trước đó. Giữ nguyên khuôn mặt, vóc dáng, màu tóc, kiểu tóc, biểu cảm và phong cách nhận diện. Không thay đổi bất kỳ đặc điểm cá nhân nào. Chỉ thay đổi bối cảnh và hành động theo yêu cầu tôi cung cấp trong các hình ảnh tiếp theo. 3. Tạo bộ ảnh kể chuyện Câu lệnh: Tạo chuỗi 10 hình ảnh liên tiếp kể về một câu chuyện. Nhân vật chính phải giữ nguyên mọi đặc điểm nhận diện. Mỗi hình ảnh là một cảnh khác nhau. Các cảnh phải có sự liên kết logic. Giúp người xem hiểu được diễn biến câu chuyện từ đầu đến cuối. 4. Thay đổi trang phục nhưng giữ nguyên nhân vật Câu lệnh: Sử dụng nhân vật đã xác định. Tạo 10 phiên bản với các bộ trang phục khác nhau. Giữ nguyên khuôn mặt, kiểu tóc, vóc dáng và phong cách nhận diện. Chỉ thay đổi quần áo và phụ kiện. Đảm bảo người xem dễ dàng nhận ra đó là cùng một nhân vật. 5. Đặt nhân vật vào nhiều bối cảnh Câu lệnh: Sử dụng cùng một nhân vật. Tạo lần lượt các cảnh tại văn phòng, quán cà phê, sân bay, công viên, trung tâm thương mại và thư viện. Giữ nguyên toàn bộ đặc điểm nhận diện. Chỉ thay đổi địa điểm và hoạt động phù hợp với từng bối cảnh. 6. Tạo bộ ảnh cho mạng xã hội Câu lệnh: Tạo 20 hình ảnh khác nhau cho cùng một nhân vật. Mỗi hình ảnh thể hiện một cảm xúc hoặc hoạt động riêng. Giữ nguyên đặc điểm nhận diện trong toàn bộ bộ ảnh. Hình ảnh phù hợp để sử dụng trên các nền tảng mạng xã hội và nội dung cá nhân. 7. Tạo nhân vật ở nhiều độ tuổi Câu lệnh: Sử dụng cùng một nhân vật. Tạo các phiên bản ở nhiều giai đoạn khác nhau của cuộc đời. Giữ nguyên các nét nhận diện chính. Thể hiện sự thay đổi hợp lý theo độ tuổi nhưng vẫn giúp người xem nhận ra đây là cùng một người. 8. Tạo danh sách cảnh cho 50 hình ảnh Câu lệnh: Dựa trên nhân vật đã xây dựng. Hãy đề xuất 50 ý tưởng hình ảnh liên tiếp. Mỗi ý tưởng gồm bối cảnh, hành động và cảm xúc cụ thể. Đảm bảo mọi hình ảnh đều sử dụng cùng một nhân vật. Sắp xếp theo trình tự hợp lý để có thể tạo thành một bộ ảnh hoàn chỉnh và nhất quán.