TRUNG QUỐC “CỰA MÌNH”, VIỆT NAM CŨNG ĐANG CỰA MÌNH

TRUNG QUỐC “CỰA MÌNH”, VIỆT NAM CŨNG ĐANG CỰA MÌNH Nhưng hãy nhìn sang Thái Lan – một bài học đã có từ rất lâu Có một câu chuyện về bất động sản mà tôi nghĩ người Việt Nam chúng ta nên nhìn thật kỹ. Trung Quốc vừa có những bước đi mạnh để siết lại thị trường bất động sản. Việt Nam cũng đang đứng trước một giai đoạn mà thị trường bất động sản phải thay đổi. Nhưng tôi lại muốn mọi người đừng chỉ nhìn sang Trung Quốc. Hãy nhìn sang Thái Lan. Bởi vì có những cơ chế bảo vệ người mua mà Thái Lan đã xây dựng từ rất lâu. Một trong những ví dụ đáng chú ý nhất là: ESCROW – cơ chế ký quỹ bất động sản. Thái Lan đã có Escrow Act từ năm 2008. Theo cơ chế này, tiền của người mua có thể được một bên thứ ba được cấp phép, chẳng hạn ngân hàng hoặc tổ chức đủ điều kiện, giữ thay vì để người bán hoặc chủ đầu tư trực tiếp sử dụng. Tiền chỉ được giải ngân khi những điều kiện đã thỏa thuận trong hợp đồng được đáp ứng. (ThaiLawOnline) Nghe rất đơn giản. Nhưng hãy thử đặt câu hỏi: Nếu một người dân bỏ toàn bộ tiền tiết kiệm để mua một căn hộ đang xây dựng, liệu tiền của họ có nên được bảo vệ cho đến khi căn nhà thực sự đủ điều kiện bàn giao hay không? Đó mới là vấn đề. ⸻

HÃY NHÌN VÀO SỰ KHÁC BIỆT VỀ TƯ DUY Một bên là: Khách hàng đưa tiền → chủ đầu tư sử dụng tiền → dự án tiếp tục xây dựng. Nếu dự án thuận lợi, mọi chuyện đều tốt. Nhưng nếu chủ đầu tư gặp khủng hoảng tài chính? Dự án dừng. Khách hàng đã nộp tiền. Và lúc đó, người mua phải đi đòi lại tiền. Đó chính là rủi ro lớn nhất của việc mua bất động sản hình thành trong tương lai. Trong khi đó, escrow tạo ra một tư duy khác: Tiền của người mua được đặt vào một cơ chế kiểm soát độc lập và chỉ được giải ngân khi các điều kiện đã được đáp ứng. Đó là một lớp bảo vệ. ⸻ NHƯNG ĐỪNG HIỂU LẦM RẰNG THÁI LAN ĐÃ GIẢI QUYẾT HOÀN TOÀN VẤN ĐỀ Đây là điều rất quan trọng. Thái Lan không bắt buộc mọi dự án phải sử dụng escrow. Luật đã có từ năm 2008 nhưng escrow vẫn là cơ chế tự nguyện và trên thực tế nhiều giao dịch bất động sản vẫn thanh toán trực tiếp cho chủ đầu tư. (ThaiLawOnline) Vì vậy, không thể nói: “Thái Lan bảo vệ người mua tuyệt đối.” Không. Nhưng Thái Lan đã xây dựng được một khung pháp lý để người mua có công cụ bảo vệ mình. Và đó mới là điều đáng học. ⸻ CÒN VIỆT NAM THÌ SAO? Tôi nghĩ đây mới là câu hỏi đáng tranh luận. Chúng ta đang bước vào một giai đoạn mà thị trường bất động sản không thể mãi dựa vào một công thức: Bán trước – thu tiền – lấy tiền khách hàng xây dựng – bán tiếp – thu tiền tiếp. Bởi khi thị trường tăng trưởng thì mọi thứ có vẻ rất thuận lợi. Nhưng khi thị trường đóng băng… ai sẽ chịu rủi ro? Chủ đầu tư? Ngân hàng? Hay cuối cùng vẫn là người mua? Một người dân có thể bỏ vào một căn hộ: 500 triệu… 1 tỷ… 2 tỷ… thậm chí nhiều tỷ đồng. Đó có thể là toàn bộ tài sản tích lũy của cả gia đình. Vậy câu hỏi rất đơn giản: Khi người dân giao tiền cho một dự án chưa hoàn thành, hệ thống pháp luật phải bảo vệ số tiền đó như thế nào? ⸻ TRUNG QUỐC ĐANG THAY ĐỔI Trung Quốc hiện đang thúc đẩy việc quản lý chặt hơn dòng tiền dự án, tăng bán nhà hiện hữu và kiểm soát chặt hơn việc bán nhà hình thành trong tương lai. Điều đó cho thấy một điều: Khi thị trường bất động sản gặp khủng hoảng, vấn đề không chỉ nằm ở giá nhà. Nó nằm ở dòng tiền. Tiền của ai? Đi đâu? Ai kiểm soát? Ai chịu rủi ro? Và nếu dự án thất bại thì ai được ưu tiên bảo vệ? ⸻ VÀ TÔI MUỐN ĐẶT MỘT CÂU HỎI CHO VIỆT NAM Nếu chúng ta học Trung Quốc về việc siết dòng tiền… Nếu chúng ta học Thái Lan về việc xây dựng các cơ chế bảo vệ người mua… thì Việt Nam có thể xây dựng một mô hình tốt hơn cho chính mình hay không? Một mô hình mà: Chủ đầu tư vẫn có thể huy động vốn. Ngân hàng vẫn có thể cho vay. Thị trường vẫn phát triển. Nhưng: Tiền của người dân phải được bảo vệ khi dự án không thực hiện đúng cam kết. Đó mới là một thị trường bất động sản lành mạnh. ⸻ VÀ ĐÂY LÀ ĐIỀU TÔI MUỐN NGƯỜI MUA NHÀ NHỚ Đừng chỉ hỏi: “Chủ đầu tư bán căn này bao nhiêu tiền?” Hãy hỏi: Dự án đã được cấp phép chưa? Đã xây đến đâu? Chủ đầu tư có bao nhiêu vốn thật? Dự án đang thế chấp ở đâu? Tiền của người mua được quản lý như thế nào? Nếu dự án dừng thì người mua lấy lại tiền bằng cách nào? Và câu hỏi cuối cùng: Nếu chủ đầu tư không có khách hàng mới, họ có đủ tiền để xây tiếp dự án hay không? Nếu câu hỏi này không trả lời được… hãy thật cẩn trọng trước khi xuống tiền. ⸻ TRUNG QUỐC ĐANG CỰA MÌNH. VIỆT NAM CŨNG ĐANG CỰA MÌNH. CÒN THÁI LAN ĐÃ ĐI TRƯỚC Ở MỘT SỐ KHÍA CẠNH. Vấn đề không phải là: Việt Nam phải copy Trung Quốc hay copy Thái Lan. Mà là: Chúng ta phải xây dựng một thị trường mà người dân bỏ tiền mua nhà không phải đặt cược toàn bộ tài sản của mình vào lời hứa của một chủ đầu tư. Bạn nghĩ sao? Việt Nam có nên nghiên cứu mạnh hơn mô hình escrow và các cơ chế bảo vệ tiền của người mua bất động sản hay không? Hãy để lại bình luận. Tôi rất muốn nghe ý kiến của những người đang mua nhà, đã mua nhà, đang đầu tư bất động sản và đặc biệt là những người từng gặp rủi ro với dự án chậm tiến độ hoặc không hoàn thành