Bản án số: 370/2026/DS-ST Ngày 27-5-2026. V/v "Tranh chấp hợp đồng Mua bán căn hộ".

TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 10 - ĐÀ NẴNG Bản án số: 370/2026/DS-ST Ngày 27-5-2026. V/v "Tranh chấp hợp đồng Mua bán căn hộ". CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 10 - ĐÀ NẴNG - Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có: Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà: Bà Huỳnh Thị Bích Hà. Các Hội thẩm nhân dân: 1) Ông Lê Viết Phúc. 2) Bà Phạm Thị Kim Loan. - Thư ký phiên tòa: Ông Lê Chấn Hưng, Thư ký Tòa án nhân dân khu vực 10 -Đà Nẵng. - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 10 - Đà Nẵng tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Tường Vi, Kiểm sát viên. Ngày 27 tháng 5 năm 2026, tại: Hội trường xét xử cơ sở 2 - Toà án nhân dâ khu vực 10 - Đà Nẵng xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý s 108/2024/TLST - DS ngày 08 tháng 10 năm 2024, về việc: “Tranh chấp hợp đồn mua bán căn hộ”, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 84/2026/QĐXXST-D ngày 30 tháng 3 năm 2026, Thông báo thay đổi thời gian xét xử số: 10/TB-TA ngà, 15 tháng 4 năm 2026 và Quyết định hoãn phiên tòa số: 1009/TB-TA ngày 08 tháng 5 năm 2026, giữa các đương sự: - Nguyên đơn: Ông Huỳnh Xuân Long, sinh năm 1959. (Có mặt) Địa chỉ: Phòng 23/41 Golden Bay, 01 Lê Văn Duyệt, phường Sơn Trà, Thành phố Đà Nẵng. - Bị đơn: Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao. Địa chỉ: Khối An Tân, phường Hội An Tây, thành phố Đà Nẵng. Đại diện theo pháp luật: Ông Đào Việt Trung, chức vụ: Giám đốc. (Có mặt) Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, sinh năm 1978. (Có mặt) Địa chỉ: Phòng 23/41 Golden Bay, 01 Lê Văn Duyệt, phường Sơn Trà, Thành phố Đà Nẵng. NỘI DUNG VỤ ÁN: Theo đơn khởi kiện ngày 09/7/2024, trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn, ông Huỳnh Xuân Long trình bày: Ông Huỳnh Xuân Long có ký hợp đồng mua bán căn hộ số 067/HĐMB/HAGS-JUPITER-J320 ngày 11/12/2019 với Công ty Cổ phần Đầu Tư Năm Sao, dự kiến bàn 2

giao căn hộ vào quý 3 năm 2020. Nhưng tới nay Công ty vẫn chưa bàn giao căn hộ. Như vậy là Công ty đã vi phạm hợp đồng. Bản thân ông Long là thương binh loại mất 81% sức khỏe, tuổi đã cao, sức yếu, mong muốn được mua căn hộ để sử dụng nhưng đến nay vẫn chưa nhận được căn hộ. Do hiện đang bệnh nặng, kinh tế khó khăn, ông Long không muốn chờ đợi dự án thêm nữa. Ông Long khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau đây: 1) Chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ số: 067/HĐMB/HAGS- JUPITER-J320 ngày 11/12/2019 được ký kết giữa ông Huỳnh Xuân Long và Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao. 2) Yêu cầu Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao trả cho ông Huỳnh Xuân Long và bà Nguyễn Thị Bích Ngọc số tiền là: 1.462.729.366 đồng (Một tỷ bốn trăm sáu mươi hai triệu bảy trăm hai mươi chín nghìn ba trăm sáu mươi sáu đồng). Trong đó, số tiền đã nộp là: 997.693.200 đồng (Chín trăm chín mươi bảy triệu sáu trăm chín mươi ba nghìn hai trăm đồng) và tiền lãi tạm tính theo lãi suất ngân hàng là (9% / 1 năm) 563.108.976 đồng (Năm trăm sáu mươi ba triệu một trăm lẻ tám nghìn chín trăm bảy mươi sáu đồng). Thời điểm tính lãi bắt đầu từ ngày 01/12/2019 đến ngày 30/3/2026. Tại phiên tòa, ông Huỳnh Xuân Long xác định thời điểm tính lãi được tính từ ngày 01/01/2021 đến thời điểm xét xử sơ thẩm và đề nghị tiếp tục tính tiền lãi phát sinh cho đến khi bị đơn thanh toán xong toàn bộ số tiền theo quy định pháp luật. Tại bản trình bày ý kiến ngày 12/01/2026, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà, đại diện bị đơn, ông Đào Việt Trung trình bày: Về quá trình xác lập và thực hiện giao dịch, Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao thừa nhận việc ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ số 067/HĐMB/HAGS-JUPITER-J320 ngày 11/12/2019 và xác nhận đã thu của nguyên đơn, ông Huỳnh Xuân Long số tiền gốc là 997.693.200 đồng (Chín trăm chín mươi bảy triệu sáu trăm chín mươi ba nghìn hai trăm đồng). Hai bên thống nhất thời hạn bàn giao căn hộ dự kiến vào quý 3 năm 2020. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hợp đồng, Công ty Năm Sao đã gặp rất nhiều khó khăn, xuất phát từ những nguyên nhân khách quan được xem là sự kiện bất khả kháng: do ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19 trong giai đoạn 2020 - 2022 và các vướng mắc phức tạp về chính sách pháp luật đất đai của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Nam đối với khu vực “Biên giới Biển”. Bị đơn cho rằng việc bắt buộc phải chuyển đổi mục đích sử dụng từ “đất ở” sang “thương mại dịch vụ” đã làm ách tắc thủ tục, dẫn đến Giấy phép xây dựng hết hạn mà chưa được cơ quan chức năng gia hạn dù doanh nghiệp đã gửi nhiều công văn kiến nghị. Đến nay, thành phố Đà Nẵng đã có văn bản chỉ đạo để dự án được tiếp tục triển khai. Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ông Long và ý kiến của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, bà Ngọc về yêu cầu chấm dứt hợp đồng, bị đơn hoàn toàn đồng ý và thống nhất chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ số 067/HĐMB/HAGS-JUPITER-J320 được ký kết giữa hai bên. Về yêu cầu thanh toán tiền sẽ bàn bạc với ban lãnh đạo về số tiền gốc và lãi, ngày tính lãi và hình thức trả. 2 Sau khi nhận được Quyết định đưa vụ án ra xét xử, đại diện bị đơn có văn bản cho rằng nguyên đơn cũng có lỗi vi phạm hợp đồng khi tự ý ngừng thanh toán các đợt tiếp theo theo tiến độ đã thỏa thuận. Ngoài ra, vào tháng 11/2023, doanh nghiệp đã chủ động chuyển trả 200.000.000 đồng cho ông Long để thanh lý hợp đồng nhưng nguyên đơn không đồng ý mặc dù có nhận tiền trả lại. Trường hợp nguyên đơn không đồng ý thì đề nghị xem xét tình tiết vụ việc theo dòng thời gian từ việc ông Long đã không thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng từ ngày 11/01/2020 để làm căn cứ hủy hợp đồng mua bán theo điều 12.1.c của Hợp đồng mua bán. Mức phạt hợp đồng là 8% giá trị Hợp đồng mua bán tương đương số tiền là 250.992.000 đồng. Tại phiên tòa, đại diện bị đơn thống nhất chấm dứt hợp đồng ký kết giữa hai bên Tuy nhiên, bị đơn chỉ chấp nhận hoàn trả lại đúng số tiền gốc mà ông Long đã nộp và không chấp nhận trả tiền lãi phát sinh từ việc chậm tiến độ bàn giao căn hộ. Tại Văn bản trình bày ý kiến ngày 23/10/2024, trong quá trình giải quyết vụ án, và tại phiên tòa, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc trình bày: Bà thống nhất lời trình bày của nguyên đơn, ông Huỳnh Xuân Long, đề nghị Tòa án chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho vợ chồng bà. Phát biểu của Kiểm sát viên tại phiên tòa: Về việc tuân theo pháp luật tố tụng dân sự của người tiến hành tố tụng và của người tham gia tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án, Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử đã tiến hành thụ lý, thu thập chứng cứ và xét xử vụ án theo đúng thẩm quyền, đúng trình tự thủ tục tố tụng mà pháp luật quy định. Nguyên đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ tố tụng theo quy định tại các Điều 70, 71, 73 và Điều 96 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Bị đơn, Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn chưa chấp hành đúng và đầy đủ các quy định của pháp luật tố tụng dân sự theo quy định tại các Điều 70, 72 và Điều 86 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Về nội dung vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử: Áp dụng khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147 BLTTDS; Áp dụng các Điều 117, 156, 357, 411, 422, 427, 468 Bộ luật Dân sự năm 2015; Luật Nhà ở; Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật tố tụng có liên quan. Căn cứ vào Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. 1. Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự ông Huỳnh Xuân Long và Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao: Tuyên bố Hợp đồng mua bán căn hộ số: 067/HĐMB/HAGS- JUPITER-J320 ngày 11/12/2019 được ký kết giữa ông Huỳnh 3 Xuân Long và Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao chấm dứt kể từ ngày xét xử sơ thẩm (27/5/2026). 2. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ông Huỳnh Xuân Long đối với bị đơn, Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao. Buộc Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao hoàn trả cho ông Huỳnh Xuân Long và bà Nguyễn Thị Bích Ngọc số tiền gốc là 997.693.200 đồng và khoản tiền lãi chậm trả phát sinh theo mức lãi suất 9%, thời điểm tính từ ngày 01/01/2021. Các vấn đề khác: giải quyết theo quy định của pháp luật. NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: [1] Về tố tụng: Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết của Tòa án: Nguyên đơn, ông Huỳnh Xuân Long khởi kiện, yêu cầu chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ và buộc bị đơn là Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao hoàn trả số tiền gốc đã nộp cùng tiền lãi phát sinh do vi phạm hợp đồng. Xét đây là quan hệ tranh chấp dân sự về việc: “Tranh hợp đồng mua bán căn hộ”; bị đơn có trụ sở tại địa chỉ: Khối An Tân, phường Hội An Tây, thành phố Đà Nẵng nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 10 - Đà Nẵng theo quy định tại khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự và khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Bộ luật tố tụng Dân sự, Luật tố tụng Hành chính, Luật tư pháp người chưa thành niên, Luật Phá sản và Luật hoà giải đối thoại tại Toà án. [2] Về nội dung vụ án: Ngày 11/12/2019, ông Huỳnh Xuân Long và Công ty cổ phần Đầu tư Năm Sao đã ký kết: “Hợp đồng mua bán căn hộ Dự án Hoian Golden Sea” số: 067/HĐMB/HAGS-JUPITER - J320. Qua đó, ông Long mua căn hộ số Tòa Jupiter Dự án Tổ hợp khách sạn và căn hộ cao cấp Hoian Golden Sea - Khối An Tân, phường Cẩm An, thành phố Hội An (nay là Khối An Tân, phường Hội An Tây, thành phố Đà Nẵng); diện tích sử dụng căn hộ là: 41,5m², diện tích sàn xây dựng căn hộ là: 44,5m²); mục đích sử dụng: dùng để ở và kinh doanh; năm hoàn thành việc xây dựng là 2020; giá bán căn hộ là: 3.325.203.147 đồng (Ba tỷ ba trăm hai mươi lăm triệu hai trăm lẻ ba nghìn một trăm bốn mươi bảy đồng) (Bút lục số 16, 17); ngày bàn giao dự kiến là quý 3 năm 2020 (Bút lục số 19). Trong hợp đồng, hai bên còn thoả thuận về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, phương thức và thời hạn thanh toán; chất lượng và tiến độ xây 20ục dựng công trình; quyền và nghĩa vụ của các bên; thuế và các khoản phí, lệ phí liên quan; giao nhận căn hộ; bảo hành; chuyển giao quyền và nghĩa vụ; phân sở hữu riêng, sở hữu chung và việc sử dụng căn hộ trong khu căn hộ; trách nhiệm của hai bên và xửlý vi phạm hợp đồng... Ngoài ra, hai bên còn ký kết: Phụ lục 1: Thông tin căn hộ; Phụ lục 2: Mẫu đề nghị thanh toán; Phụ lục 3: Mẫu thông báo bàn giao căn hộ; Phụ lục 4: Mẫu biên bản bàn giao căn hộ; Phụ lục 5: Mẫu xác nhận chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ; Phụ lục 6: Nội quy khu căn hộ; Phụ lục 7: Dịch vụ quản lý cho thuê căn hộ. Thực hiện Hợp đồng và các phụ lục Hợp đồng mà hai bên đã ký kết, ông Huỳnh Xuân Long đã thanh toán số tiền là: 997.693.200 đồng (Chín trăm chín mươi bảy triệu sáu trăm chín mươi ba nghìn hai trăm đồng). Đến ngày 09/7/2024, quá thời hạn bàn giao căn hộ (Quý 3 năm 2020), Công ty Năm Sao vẫn chưa bàn giao căn hộ nên giữa 4 hai bên đã phát sinh tranh chấp. Qua nhiều lần thương lượng nhưng không thành, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, ông Huỳnh Xuân Long đã khởi kiện Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao. Hội đồng xét xử thấy rằng: Dự án Tổ hợp Khách sạn và Căn hộ cao cấp Hoi An Golden Sea (tên gọi cũ là Khu du lịch Holiday Inn Hoi An Resort) tại phường Cẩm An, thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam (cũ) do Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao làm chủ đầu tư. Dự án Hoi An Golden Sea được Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Nam (cũ) cấp Giấy chứng nhận đầu tư số 53/CN- UBND ngày 05/8/2014; Sở Kế hoạch và Đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư số 5773775158. Các văn bản pháp lý do Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Nam ban hành liên quan đến việc giao đất, phê duyệt và điều chỉnh dự án gồm: Quyết định số 570/QĐ-UBND và Quyết định số 608/QĐ-UBND; 06 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Nam cấp ngày 27/7/2017; cùng các Giấy phép xây dựng số 65/GPXD-SXD, số 91/GPXD-SXD, số 37/GPXD-SXD và các Thông báo kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công do Sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam cấp cho Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao. Có đủ căn cứ xác định: Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao là chủ đầu tư hợp pháp, đủ điều kiện bán căn hộ hình thành trong tương lai thuộc dự án Tổ hợp Khách sạn và Căn hộ cao cấp Hoi An Golden Sea theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Quá trình triển khai, dự án đã liên tục có sự chậm trễ và phải điều chỉnh thay đổi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư nhiều lần: chứng nhận thay đổi lần 1 ngày 28/12/2018, chứng nhận thay đổi lần 2 ngày 20/10/2020, chứng nhận thay đổi lần 3 ngày 02/4/2021, chứng nhận thay đổi lần 4 ngày 18/4/2022. Theo nội dung Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư số 5773775158 do Sở Kế hoạch và Đầu tư chứng nhận thay đổi lần thứ 4 ngày 18/4/2022, tiến độ thực hiện dự án đến tháng 7/2023 vận hành và đưa toàn bộ dự án vào hoạt động chính thức. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao vẫn chưa hoàn thành dự án theo đúng nội dung tiến độ đã được phê duyệt. Tại Công văn số: 8979/STNMT-VPĐK ngày 03/3/2025 của Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Quảng Nam (cũ) cung cấp thông tin cho Tòa án (Bút lục 115): “Đến nay, nhà đầu tư chưa hoàn thành dự án theo nội dung tiến độ thực hiện dự án quy định tại Giấy chứng nhận đầu tư nêu trên”. Hội đồng xét xử thấy rằng: Hợp đồng mua bán căn hộ số 067/HĐMB/HAGS-JUPITER-J320 ngày 11/12/2019 do ông Huỳnh Xuân Long và Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao ký kết trên cơ sở hoàn toàn tự nguyện, đảm bảo về chủ thể, nội dung, các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và tuân thủ các quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015; các Điều 118, Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản pháp luật liên quan. Do đó, hợp đồng này phát sinh hiệu lực pháp luật, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ ràng buộc các bên phải tuân thủ. Theo Hợp đồng, hai bên đã thỏa thuận thời gian dự kiến bàn giao căn hộ là quý 3 năm 2020 (điểm b Điều 4.2 Hợp đồng, Bút lục số 19). Tuy nhiên đến thời điểm khởi kiện, ngày 09/7/2024, Công ty vẫn chưa bàn giao căn hộ cho ông Huỳnh Xuân Long; vi phạm điểm g Điều 5.2 về nghĩa vụ của bên bán: 5 “g. Bàn giao căn hộ và các giấy tờ pháp lý có liên quan đến căn hộ mua bản cho Bên mua theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng này”. Như vậy, Công ty Cổ phần Đầu Tư Năm Sao đã vi phạm Hợp đồng về thời hạn bàn giao được quy định tại điểm b Điều 4.2 Hợp đồng số: 067/HĐMB/HAGS- JUPITER- J320 được ký kết giữa hai bên. [2.1] Xét yêu cầu của ông Huỳnh Xuân Long về việc Chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ số 067/HĐMB/HAGS- JUPITER- J320 ngày 11/12/2019 giữa ông và Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao; yêu cầu trả lại cho ông Long, bà Ngọc số tiền đã thanh toán theo Hợp đồng mua bán căn hộ là 997.693.200 đồng (Chín trăm chín mươi bảy triệu sáu trăm chín mươi ba nghìn hai trăm đồng) và tiền lãi tạm tính theo lãi suất ngân hàng là (9% một năm), thời điểm tính lãi bắt đầu 01/01/2021 cho đến ngày 27/5/2026 và tiếp tục tính lãi cho đến khi thanh toán xong số tiền trên thì thấy: [2.1.1] Đối với yêu cầu Chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ số 067/HĐMB/HAGS- JUPITER- J320 ngày 11/12/2019 giữa ông Long và Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao thì thấy: Tại phiên tòa, các đương sự đều thống nhất chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ số 067/HĐMB/ HAGS- JUPITER- J320 ngày 11/12/2019 được ký kết giữa hai bên. Hội đồng xét xử thấy rằng sự tự nguyện thỏa thuận của các bên là tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội nên căn cứ khoản 1 Điều 246 Bộ luật tố tụng dân sự, công nhận sự thỏa thuận này củ các đương sự. [2.1.2] Đối với yêu cầu yêu cầu trả lại cho ông Long, bà Ngọc số tiền đã thanh toán theo Hợp đồng mua bán căn hộ là 997.693.200 đồng (Chín trăm chín mươi bảy triệu sáu trăm chín mươi ba nghìn hai trăm đồng) và tiền lãi chậm thanh toán thì thấy: Mặc dù Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao cho rằng ông Huỳnh Xuân Long đã vi phạm tiến độ thanh toán theo quy định, chỉ mới thanh toán đợt đầu; đợt tiếp theo: Theo tiến độ thỏa thuận, nguyên đơn có nghĩa vụ phải tiếp tục nộp tiền, nhưng từ ngày 11/01/2020 ông Long đã tự ý ngừng thanh toán. Do đó, bị đơn căn cứ vào sự kiện này (tại điểm c khoản 1 Điều 12 của Hợp đồng) để cho rằng nguyên đơn đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán, từ đó yêu cầu phạt 8% giá trị hợp đồng (250.992.000 đồng). Tuy nhiên, quá trình thu thập tài liệu chứng cứ, thấy rằng: Tại thời điểm đầu năm 2020, tình trạng đình trệ thi công trên thực địa đã gây tâm lý bất an cho các nhà đầu tư, cụ thể là ông Huỳnh Xuân Long và bà Nguyễn Thị Bích Ngọc. Ông Long bà Ngọc khai rằng do thấy việc công trình ngừng thi công trong một thời gian dài nên họ không dám nộp tiền cho đợt thanh toán kế tiếp. Chính bị đơn đã tự thừa nhận sự bế tắc của dự án trong các văn bản gửi cơ quan chức năng. Cụ thể, tại Bản ý kiến gửi Tòa án nhân dân thành phố Hội An và các Công văn kiến nghị như Công văn số 03/CV.NS.2023, Công văn số 05/CV.NS.2024 gửi Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Nam cùng các Sở ban ngành, Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao đã liệt kê hàng loạt nguyên nhân dẫn đến việc ngưng trệ thi công, trong đó nhấn mạnh mốc thời gian bùng phát đại dịch Covid-19 là từ ngày 23/01/2020. Bị đơn thừa nhận từ thời điểm này, lực lượng nhân công tại dự án đa số ở tại phía Bắc gặp khó khăn khi quay trở lại làm việc, dẫn đến việc thi công bị gián đoạn và đình trệ. Sự thừa nhận này của bị đơn hoàn toàn trùng khớp với diễn biến khách quan mà nguyên đơn quan sát được trên công trường 6 bán vào tháng 01/2020, khi khối lượng thi công không hề có sự tiến triển tương xứng với số tiền mà ông Long đã đóng đợt đầu, tạo ra tâm lý bất an hoàn toàn có cơ sở cho nhà đầu tư. Điều 410 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: "Trong thực hiện hợp đồng song vụ, khi các bên đã thỏa thuận thời hạn thực hiện nghĩa vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn; không được hoãn thực hiện với lý do bên kia chưa thực hiện nghĩa vụ đối với mình, trừ trường hợp quy định tại Điều 411 và Điều 413 của Bộ luật này", Khoản 1 Điều 411 Bộ luật Dân sự năm 2015 về quyền hoãn thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ: “Bên phải thực hiện nghĩa vụ trước có quyền hoãn thực hiện nghĩa vụ, nếu khả năng thực hiện nghĩa vụ của bên kia đã bị giảm sút nghiêm trọng đến mức không thể thực hiện được nghĩa vụ như đã cam kết cho đến khi bên kia có khả năng thực hiện được nghĩa vụ hoặc có biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ". Như Hội đồng xét xử đã nhận định, Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao đã vi phạm Hợp đồng về thời hạn bàn giao được quy định điểm b Điều 4.2; Điều 5.2 Hợp đồng số: 067/HĐMB/HAGS- JUPITER- J320 được ký kết giữa hai bên, với lỗi thuộc về Công ty. Tại Điều 12.2 của Hợp đồng quy định: “ b. Trường hợp Bên Bán chậm bàn giao Căn Hộ quá 90 (Chín mươi) ngày kể từ ngày hết hạn theo Điều 8.3 và tương đương mục a Điều 12.2, Bên Mua có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng hoặc yêu cầu Bên Bán cam kết và đảm bảo một thời hạn bàn giao mới. Nếu Bên Mua ra tuyên bố đơn phương chấm dứt Hợp đồng, Bên Bán phải hoàn trả cho Bên Mua toàn bộ các khoản Bên mua đã thanh toán, số tiền lãi do chậm bàn giao (tính từ ngày chậm bàn giao đến ngày chấm dứt Hợp đồng) và cùng với một khoản phạt vi phạm tương đương 8% (tám phần trăm) của Tổng số tiền Bên Mua đã thanh toán cho Bên Bán. Kể từ ngày tuyên bố đó và Bên Bán đã hoàn trả cho Bên Mua toàn bộ các khoản đã thanh toán, số tiền lãi do chậm bàn giao và khoản phạt theo quy định của Hợp đồng, Bên Bán có quyền chào bán Căn hộ cho bất kỳ bên thứ ba nào khác". Như vậy, căn cứ vào Điều 12.2 và quy định của pháp luật, Công ty Năm Sao phải trả lại cho ông Long toàn bộ số tiền ông Long đã thanh toán mua căn hộ là 997.693.200 đồng (Chín trăm chín mươi bảy triệu sáu trăm chín mươi ba nghìn hai trăm đồng) và tiền lãi do chậm bàn giao (tính từ ngày chậm bàn giao đến ngày chấm dứt Hợp đồng). Khoản 2 Điều 305 của Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.". Hai bên thỏa thuận ngày bàn giao cuối quý 3 năm 2020 là 30.9.2020. Ông Long yêu cầu tính lãi từ ngày 01/01/2021 đến ngày 27/5/2026 là 1.973 ngày, lãi suất chậm trả là: 9%/năm. Như vậy, Công ty Năm Sao có nghĩa vụ thanh toán số tiền lãi do chậm bàn giao cho ông Long là: 997.693.200 x 9%/365 x 1.973 = 485.370.908 đồng (Bốn trăm tám mươi lăm triệu ba trăm bảy mươi lăm nghìn chín trăm lẻ tám đồng). 7 Tài sản chung của vợ chồng được quy định tại Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 như sau: “Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 Luật Hôn nhân và gia đình 2014; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung". Tuy ông Long là người trực tiếp ký kết Hợp đồng chuyển nhượng, giao nộp tiền thực hiện Hợp đồng, nhưng ông Long đã xác định số tiền phát sinh trong thời kỳ hôn nhân này của ông bà là tài sản chung của vợ chồng, ông yêu cầu Công ty Năm Sao phải trả cho ông và vợ là bà Nguyễn Thị Bích Ngọc. Hồi đồng xét xử chấp nhận yêu cầu này của ông Long. Như vậy, tổng số tiền mà Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao phải có nghĩa vụ thanh toán cho ông Huỳnh Xuân Long và bà Nguyễn Thị Bích Ngọc là: 997.693.200 đồng + 485.370.908 đồng = 1.483.064.108 đồng (Một tỷ bốn trăm tám mươi ba triệu không trăm sáu mươi bốn nghìn một trăm lẻ tám đồng). [3] Án phí Dân sự sơ thẩm: Căn cứ Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự và khoản 4 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao phải chịu án phí dân sự sơ thẩm tương ứng với phần yêu cầu của nguyên đơn đối với bị đơn được Toà án chấp nhận là: 1.483.064.108 đồng (Một tỷ bốn trăm tám mươi ba triệu không trăm sáu mươi bốn nghìn một trăm lẻ tám đồng). Như vậy, án phí dân sự sơ thẩm Công ty Năm Sao phải nộp là: 56.491.923 đồng (Năm mươi sáu triệu bốn trăm chín mươi mốt nghìn chín trăm hai mươi ba đồng). [4] Ý kiến đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 10 – Đà Nẵng tại phiên tòa hoàn toàn phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận. [5] Các vấn đề khác: Ngày 01 tháng 4 năm 2026, sau khi Tòa án ban hành Quyết định đưa vụ án ra xét xử, đại diện bị đơn, ông Đào Việt Trung có văn bản trình bày ý kiến, cho rằng ông Huỳnh Xuân Long vi phạm Hợp đồng, không đóng tiền theo tiến độ, vi phạm nghĩa vụ thanh toán, từ đó yêu cầu phạt 8% giá trị hợp đồng là: 250.992.000 đồng (Hai trăm năm mươi triệu, chỉn trăm chín mươi hai nghìn đồng). Ngoài ra, tháng 11/2023, Công ty đã nhận được "Yêu cầu hủy Hợp đồng mua bán" của ông Huỳnh Xuân Long và đã chuyển trả cho ông Long số tiền 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng) và đề nghị ký biên bản thanh lý Hợp đồng mua bán để chấm dứt Hợp đồng mua bán nhưng ông Huỳnh Xuân Long không đồng ý ký mặc dù có nhận tiền trả lại. Tại phiên tòa, ông Đào Việt Trung tiếp tục yêu cầu phạt ông Long 8% và buộc ông Long phải trả số tiền đã nhận nói trên. Tuy nhiên, yêu cầu này của đại diện Công ty Năm Sao không được nguyên đơn, ông Huỳnh Xuân Long chấp nhận. Hội đồng xét xử thấy rằng trong quá trình chuẩn bị xét xử, Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao không có yêu cầu phản tố. Những yêu cầu phát sinh nói trên của Công ty sau giai đoạn chuẩn bị xét xử nên ngoài phạm vi yêu cầu khởi kiện ban đầu. 8 Trường hợp có phát sinh tranh chấp, Hội đồng xét xử dành quyền khởi kiện cho Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao trong vụ kiện dân sự khác. Vì các lẽ trên; QUYẾT ĐỊNH: Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147; khoản 2 Điều 227; Điều 246; Điều 271 và Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự Áp dụng các Điều 117, Điều 156, Điều 305, Điều 357, Điều 410, Điều 411, Điều 422, Điều 427 và Điều 468 Bộ luật Dân sự. Áp dụng Điều 118, Điều 119 Luật Nhà ở. Áp dụng Luật kinh doanh bất động sản. Áp dụng Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình. Áp dụng khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số; 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử: [1] Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự ông Huỳnh Xuân Long và Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao: Tuyên bố Hợp đồng mua bán căn hộ số: 067/HĐMB/HAGS- JUPITER- J320 ngày 11/12/2019 được ký kết giữa ông Huỳnh Xuân Long và Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao chấm dứt kể từ ngày xét xử sơ thẩm (27/5/2026). [2] Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ông Huỳnh Xuân Long đối với bị đơn, Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao. Buộc Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao phải thanh toán cho ông Huỳnh Xuân Long và bà Nguyễn Thị Bích Ngọc số tiền tổng cộng là: 1.483.064.108 đồng (Một tỷ bốn trăm tám mươi ba triệu không trăm sáu mươi bốn nghìn một trăm lẻ tám đồng); trong đó gồm: số tiền ông Long đã thanh toán theo Hợp đồng mua bán căn hộ là: 997.693.200 đồng (Chín trăm chín mươi bảy triệu sáu trăm chín mươi ba nghìn hai trăm đồng) và tiền lãi do chậm bàn giao là: 485.370.908 đồng (Bốn trăm tám mươi lăm triệu ba trăm bảy mươi nghìn chín trăm lẻ tám đồng). Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền được trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015. [3] Án phí dân sự sơ thẩm: Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao phải chịu án phídân sự sơ thẩm là: 56.491.923 đồng (Năm mươi sáu triệu bốn trăm chín mươi mốt nghìn chín trăm hai mươi ba đồng). [4] Các đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án (27/5/2026). \ 9 Trường hợp bàn ản được thì hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành ản, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thì hành ản theo các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành ản được thực hiện theo Điều 30 Luật thi hành án dân sự. TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TOÀ DAN KHU VỰC 10 Nơi nhận: - TAND thành phố Đà Nẵng, - VKSND khu vực 10- Đà Nẵng - THA Dân sự thành phố Đà Nẵng - Các đương sự, - Lưu HS-VP. Huỳnh Thị Bích Hà aised any gu ગુલા dang 2 13 sử gia được thanh bị xức cử gửi ngoài phán vì yêu cầu khởi kiện bạn các 10 Ẩn bớt