Toàn văn bản án số 370/2026/DS-ST.

Toàn văn bản án số 370/2026/DS-ST. Sau khi đọc kỹ toàn bộ nội dung, tôi nhận thấy có một điểm rất quan trọng liên quan đến Điều 11 Nghị quyết 29/2026/QH16 và khả năng kháng cáo của Công ty Năm Sao. 1. Vị thế pháp lý của Công ty Năm Sao trong vụ án này đang rất bất lợi Trong bản án, Tòa xác định rõ: * Hợp đồng mua bán căn hộ ngày 11/12/2019 là hợp pháp. * Công ty Năm Sao là bên vi phạm nghĩa vụ bàn giao căn hộ. * Thời hạn bàn giao là Quý III/2020. * Đến ngày xét xử 27/5/2026 vẫn chưa bàn giao. * Chính Công ty cũng thừa nhận dự án chưa hoàn thành. * Công ty đồng ý chấm dứt hợp đồng tại phiên tòa. Đặc biệt, Tòa đã bác hoàn toàn lập luận: Ông Long vi phạm tiến độ thanh toán và phải chịu phạt 8%. Hội đồng xét xử nhận định: Việc ông Long ngừng thanh toán là có căn cứ vì dự án đã đình trệ, khả năng thực hiện nghĩa vụ của Công ty Năm Sao bị giảm sút nghiêm trọng theo Điều 411 BLDS. Đây là một nhận định rất mạnh. Tức là: Tòa xác định lỗi chính thuộc về Công ty Năm Sao. ⸻ 2. Điều 11 Nghị quyết 29/2026/QH16 tác động như thế nào? Điều 11 của Nghị quyết 29/2026/QH16 về xử lý các dự án tồn đọng, vướng mắc đất đai và đầu tư có tinh thần chung: * Cho phép rà soát. * Cho phép tháo gỡ. * Cho phép tiếp tục triển khai một số dự án gặp vướng mắc pháp lý. Nhưng: Điều 11 không có nội dung nào quy định: * Xóa bỏ nghĩa vụ dân sự đã phát sinh. * Hủy bỏ hợp đồng dân sự đã bị vi phạm. * Tước quyền khởi kiện của người mua. * Tước quyền yêu cầu hoàn tiền của khách hàng. Nói cách khác: Điều 11 chỉ cứu dự án. Không cứu trách nhiệm dân sự của chủ đầu tư. ⸻ 3. Nếu Năm Sao kháng cáo dựa vào Điều 11 thì sẽ gặp khó khăn gì? Tôi cho rằng đây là điểm yếu nhất của họ. Bởi vì: Tòa sơ thẩm đã xác định: * Chậm bàn giao từ Quý III/2020. * Đến 27/5/2026 vẫn chưa giao. * Tổng thời gian vi phạm khoảng 5 năm 8 tháng. Điều 11 Nghị quyết 29/2026/QH16 được ban hành sau đó nhằm tháo gỡ dự án. Nhưng: Một văn bản được ban hành năm 2026 không thể hợp pháp hóa việc vi phạm hợp đồng kéo dài từ năm 2020. Đây là nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự: Quyền lợi của người mua đã phát sinh từ thời điểm bên bán vi phạm. Cho nên nếu Năm Sao lập luận: “Bây giờ dự án đã được tháo gỡ nên khách hàng phải tiếp tục chờ.” thì lập luận này rất yếu. ⸻ 4. Điểm bất lợi nhất cho Năm Sao nằm ngay trong bản án Ông Đào Việt Trung tại phiên tòa đã: Đồng ý chấm dứt hợp đồng. Đây là chi tiết cực kỳ quan trọng. Bản án ghi rõ: “Tại phiên tòa, các đương sự đều thống nhất chấm dứt Hợp đồng.” Và Tòa căn cứ Điều 246 BLTTDS để: Công nhận sự thỏa thuận của các bên. Điều đó có nghĩa: Chính Năm Sao đã đồng ý: * Chấm dứt hợp đồng. * Không tiếp tục thực hiện hợp đồng. Sau đó nếu kháng cáo với lý do: Dự án sắp được triển khai lại nên đề nghị tiếp tục hợp đồng. thì sẽ mâu thuẫn với chính lời trình bày của họ tại phiên tòa. ⸻ 5. Khả năng Năm Sao kháng cáo phần tiền lãi Đây mới là hướng kháng cáo có khả năng nhất. Họ có thể yêu cầu: Phương án 1 Giảm lãi suất 9%. Phương án 2 Giảm thời gian tính lãi. Phương án 3 Cho rằng Covid-19 là sự kiện bất khả kháng. Tuy nhiên ngay trong bản án: * Tòa đã xem xét Covid. * Tòa đã xem xét toàn bộ hồ sơ dự án. * Tòa vẫn kết luận Công ty phải chịu trách nhiệm. Do đó việc lật ngược hoàn toàn bản án là rất khó. ⸻ 6. Điều 11 Nghị quyết 29/2026/QH16 lại có thể giúp ông Long ở một khía cạnh khác Nếu dự án Hoian Golden Sea được đưa vào diện tháo gỡ theo Nghị quyết 29: * Giá trị pháp lý của dự án được củng cố. * Khả năng huy động vốn và xử lý tài sản của chủ đầu tư tăng lên. * Khả năng thi hành án của khách hàng được cải thiện. Nói cách khác: Điều 11 có thể giúp Công ty có điều kiện tài chính tốt hơn để trả tiền cho ông. Chứ không phải là căn cứ mạnh để thoát nghĩa vụ trả tiền. ⸻ Đánh giá tổng thể Nếu Công ty Năm Sao kháng cáo chỉ dựa vào Điều 11 Nghị quyết 29/2026/QH16 thì theo hồ sơ bản án hiện nay: * Khả năng hủy toàn bộ bản án: rất thấp. * Khả năng bác yêu cầu hoàn tiền của ông Long: gần như không có. * Khả năng khôi phục hợp đồng đã bị chấm dứt: rất thấp. * Khả năng xin giảm một phần tiền lãi: có thể là hướng tranh tụng chính của họ. * Khả năng giữ nguyên bản án sơ thẩm: tương đối cao. Điều tôi đặc biệt lưu ý là trong bản án, ông Đào Việt Trung đã có mặt và trực tiếp đồng ý chấm dứt hợp đồng. Đây là tình tiết mà nếu hồ sơ kháng cáo không giải thích hợp lý thì sẽ rất khó để Tòa phúc thẩm chấp nhận việc thay đổi hoàn toàn quan điểm của Công ty Năm Sao.