III. ĐÁNH GIÁ GIÁ TRỊ PHÁP LÝ CỦA HỒ SƠ ĐO ĐẠC NĂM 2025

III. ĐÁNH GIÁ GIÁ TRỊ PHÁP LÝ CỦA HỒ SƠ ĐO ĐẠC NĂM 2025 Qua hồ sơ do người khiếu nại cung cấp, năm 2025 tiếp tục xuất hiện nhiều tài liệu kỹ thuật, gồm: * Trích đo bản đồ địa chính; * Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng; * Sơ đồ thửa đất; * Bảng tọa độ các đỉnh thửa đất; * Các tài liệu phục vụ đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Có thể thấy đây là bước tiếp theo của quá trình lập hồ sơ kỹ thuật sau đợt đo đạc năm 2024. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giữa hồ sơ kỹ thuật và hồ sơ pháp lý xác lập quyền sử dụng đất. Hồ sơ kỹ thuật chỉ trả lời các câu hỏi: * Thửa đất nằm ở đâu. * Có diện tích bao nhiêu. * Có hình thể như thế nào. * Có tọa độ ra sao. Trong khi đó, quyền sử dụng đất chỉ có thể được xác định thông qua các căn cứ pháp luật về nguồn gốc hình thành quyền, quá trình quản lý, sử dụng đất và các quyết định hành chính liên quan. Nói cách khác, việc đo đạc chính xác một diện tích đất không đồng nghĩa với việc xác nhận người yêu cầu đo là chủ sử dụng hợp pháp của diện tích đất đó. Đây là nguyên tắc rất cơ bản trong quản lý đất đai. ⸻ IV. NHỮNG ĐIỂM CẦN ĐƯỢC CƠ QUAN GIẢI QUYẾT GIẢI THÍCH Qua đối chiếu các tài liệu trong hồ sơ, có thể nhận thấy một số vấn đề cần được làm rõ. 1. Sự thay đổi về diện tích Trong các tài liệu hiện có xuất hiện nhiều diện tích khác nhau: * 1.531,1 m²; * 1.000 m²; * 110 m²; * 1.110 m². Tại thời điểm nghiên cứu hồ sơ, chưa thấy tài liệu nào giải thích rõ: * đây là các thửa đất độc lập; * hay là kết quả tách thửa; * hay là kết quả hợp thửa; * hoặc là kết quả điều chỉnh ranh giới sau khi đo. Nếu không có tài liệu giải thích, việc đánh giá chứng cứ sẽ gặp khó khăn. Cơ quan giải quyết khiếu nại có trách nhiệm xác minh nguyên nhân của sự thay đổi này trước khi đưa ra kết luận. ⸻ 2. Việc chỉ dẫn mốc giới Biên bản làm việc ngày 04/7/2024 ghi nhận: việc đo đạc được thực hiện theo vị trí do ông Nguyễn Văn Bình và ông Phạm Văn Luận chỉ dẫn. Chi tiết này có ý nghĩa rất quan trọng. Trên thực tế, trong hoạt động đo đạc địa chính, đơn vị đo thường phải dựa vào sự chỉ dẫn của người yêu cầu. Tuy nhiên, sự chỉ dẫn này chỉ giúp xác định khu vực cần đo. Nó không thay thế cho hoạt động xác minh nguồn gốc đất của cơ quan quản lý nhà nước. Do đó, nếu sau này có kết luận cho rằng phần đất được đo thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người chỉ dẫn thì cần phải chỉ rõ: * căn cứ pháp lý nào xác lập quyền đó; * tài liệu nào chứng minh quá trình sử dụng đất; * tài liệu nào chứng minh việc Nhà nước đã công nhận quyền sử dụng đất. Nếu các căn cứ này không được viện dẫn đầy đủ thì kết luận sẽ thiếu cơ sở. ⸻ V. GIÁ TRỊ CHỨNG MINH CỦA BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH NĂM 1996 Đây là tài liệu mà theo quan điểm chuyên môn cần được đánh giá với trọng số rất lớn. Lý do là: Thứ nhất, bản đồ được lập nhiều năm trước khi phát sinh tranh chấp. Do vậy, khả năng bị tác động bởi quyền lợi của các bên là rất thấp. Thứ hai, bản đồ phản ánh hiện trạng quản lý đất đai của Nhà nước tại thời điểm lập bản đồ. Đây là nguồn dữ liệu khách quan. Thứ ba, bản đồ địa chính là căn cứ quan trọng để đối chiếu với toàn bộ các bản đo sau này. Nếu ranh giới thay đổi thì cần xác định: * thay đổi do sai số đo đạc; * thay đổi do điều chỉnh địa giới; * thay đổi do biến động đất đai; * hay thay đổi do việc chỉ dẫn thực địa. Nếu không phân tích các khả năng này thì rất khó đánh giá chính xác giá trị của các bản trích đo năm 2024 và năm 2025. ⸻ VI. ĐÁNH GIÁ VỀ VĂN BẢN CỦA SỞ QUY HOẠCH - KIẾN TRÚC HÀ NỘI Theo tài liệu ngày 02/6/2026 và phần kết thúc của văn bản mà người khiếu nại cung cấp, Sở Quy hoạch - Kiến trúc đề nghị Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội tiếp tục rà soát, chỉnh sửa và hoàn thiện hồ sơ theo Quyết định số 2512/QĐ-UBND. Điều này cho thấy, tại thời điểm ban hành văn bản: * quá trình rà soát vẫn đang được thực hiện; * hồ sơ quy hoạch vẫn trong giai đoạn hoàn thiện; * cơ quan chuyên môn chưa thể hiện việc xác nhận cuối cùng về toàn bộ nội dung liên quan. Vì vậy, các văn bản này phản ánh quá trình xử lý hồ sơ hành chính, nhưng tự thân chúng không phải là căn cứ xác lập quyền sử dụng đất đối với một cá nhân hay tổ chức cụ thể, trừ khi có nội dung quy định rõ điều đó. ⸻ Kết luận của phần này Qua các tài liệu hiện có, có thể rút ra một nhận định thận trọng: Các hồ sơ đo đạc, bản trích đo và văn bản chuyên môn là những chứng cứ có giá trị trong việc xác định hiện trạng, vị trí và đặc điểm kỹ thuật của thửa đất. Tuy nhiên, để kết luận về quyền sử dụng đất, cần đánh giá đồng thời các chứng cứ khác như hồ sơ nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ và các quyết định hành chính có liên quan. Việc chỉ dựa vào kết quả đo đạc hiện trạng để xác định quyền sử dụng đất sẽ không phản ánh đầy đủ yêu cầu đánh giá chứng cứ một cách toàn diện và khách quan. Ở phần tiếp theo, tôi sẽ đi sâu vào một nội dung quan trọng hơn: phân tích các mâu thuẫn trong lập luận của UBND quận Nam Từ Liêm và UBND thành phố Hà Nội khi ban hành các quyết định, đối chiếu trực tiếp với toàn bộ hệ thống chứng cứ mà anh đã cung cấp, để đánh giá tính logic và tính đầy đủ của quá trình giải quyết vụ việc. Ẩn bớt