CHƯƠNG VI NGUYÊN TẮC CÂN BẰNG QUYỀN VÀ LỢI ÍCH HỢP PHÁP GIỮA BÊN NHẬN BẢO ĐẢM VÀ NGƯỜI MUA CĂN HỘ ⸻

Cảm ơn anh chị đã theo dõi đến đây Theo đánh giá của tôi, Chương VI sẽ là chương quan trọng nhất của toàn bộ bản lập luận. Nếu Chương I đến Chương V là phần xây dựng nền tảng pháp lý, thì Chương VI sẽ là phần “trái tim” của bản luận cứ, trực tiếp trả lời câu hỏi mà Hội đồng xét xử sẽ phải cân nhắc: Trong trường hợp có xung đột giữa quyền của ngân hàng nhận bảo đảm và quyền của 30 khách hàng đã ký hợp đồng, thanh toán tiền mua căn hộ, Tòa án cần áp dụng pháp luật như thế nào để bảo đảm công bằng và đúng quy định? Tôi sẽ trình bày theo hướng lập luận pháp lý, tránh tuyệt đối những khẳng định vượt quá những gì hồ sơ và pháp luật cho phép. ⸻ CHƯƠNG VI NGUYÊN TẮC CÂN BẰNG QUYỀN VÀ LỢI ÍCH HỢP PHÁP GIỮA BÊN NHẬN BẢO ĐẢM VÀ NGƯỜI MUA CĂN HỘ ⸻ I. Mục tiêu của hoạt động xét xử không chỉ là giải quyết tranh chấp mà còn bảo vệ công lý Hiến pháp năm 2013 xác định Tòa án nhân dân là cơ quan thực hiện quyền tư pháp, có nhiệm vụ bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, bảo vệ chế độ xã hội chủ nghĩa, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân. Từ nguyên tắc hiến định này có thể thấy rằng mục tiêu của hoạt động xét xử không chỉ dừng lại ở việc xác định bên nào đúng, bên nào sai trong một quan hệ pháp luật cụ thể, mà còn phải bảo đảm sự công bằng giữa tất cả các chủ thể bị ảnh hưởng bởi phán quyết của Tòa án. Trong vụ án này, ngoài nguyên đơn và bị đơn còn có 30 khách hàng đã được Tòa án xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Điều đó đặt ra yêu cầu rằng mọi quyết định của Hội đồng xét xử phải xem xét đầy đủ tác động của bản án đối với các chủ thể này. ⸻ II. Không có quyền dân sự nào được thực hiện theo cách xâm phạm trái pháp luật đến quyền của chủ thể khác Bộ luật Dân sự năm 2015 ghi nhận nguyên tắc mọi quyền dân sự được thực hiện trong khuôn khổ pháp luật và không được lạm dụng để xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người khác. Trong vụ án này, quyền yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm của ngân hàng là quyền được pháp luật công nhận khi các điều kiện luật định được đáp ứng. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền đó cần được xem xét cùng với các quyền tài sản đã phát sinh của người mua căn hộ. Khi nhiều quyền hợp pháp cùng tồn tại và có khả năng bị ảnh hưởng bởi một phán quyết, Tòa án có trách nhiệm đánh giá, cân nhắc và áp dụng pháp luật để bảo đảm sự hài hòa giữa các quyền đó. Do đó, vấn đề đặt ra không phải là phủ nhận quyền của bất kỳ bên nào, mà là xác định cách thức giải quyết phù hợp với pháp luật để hạn chế tối đa việc xâm hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể liên quan. ⸻ III. Người mua căn hộ là bên đã thực hiện nghĩa vụ của mình Hồ sơ vụ án thể hiện rằng 30 khách hàng đã trực tiếp giao kết hợp đồng với Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao và đã thanh toán tiền theo các thỏa thuận trong hợp đồng. Điều này cho thấy họ đã thực hiện phần nghĩa vụ thuộc về mình trong quan hệ mua bán. Trong khi đó, việc thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với ngân hàng là một quan hệ pháp luật khác. Việc người mua đã hoàn thành nghĩa vụ là yếu tố pháp lý quan trọng cần được Hội đồng xét xử xem xét khi đánh giá các hậu quả pháp lý có thể phát sinh từ việc xử lý tài sản của dự án. ⸻ IV. Nguyên tắc bảo đảm sự ổn định của giao dịch dân sự Một trong những mục tiêu quan trọng của Bộ luật Dân sự là tạo sự ổn định cho các giao dịch đã được xác lập hợp pháp. Nếu những người đã ký hợp đồng, đã thanh toán tiền và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ vẫn đứng trước nguy cơ mất toàn bộ quyền lợi mà không được xem xét đầy đủ thì sẽ ảnh hưởng đến niềm tin của xã hội vào sự an toàn pháp lý của các giao dịch dân sự. Trong lĩnh vực bất động sản, yếu tố ổn định càng có ý nghĩa đặc biệt bởi giá trị của giao dịch thường rất lớn và gắn với nhu cầu thiết yếu về nhà ở của người dân. Vì vậy, khi giải quyết vụ án, Hội đồng xét xử cần hướng tới việc bảo vệ sự ổn định của các giao dịch hợp pháp trong phạm vi pháp luật cho phép. ⸻ V. Bảo đảm quyền tranh tụng và đánh giá đầy đủ chứng cứ Bản án dân sự chỉ có tính thuyết phục khi mọi yêu cầu, ý kiến và chứng cứ của các bên đều được xem xét và phản hồi. Đối với nhóm 30 khách hàng, các tài liệu như hợp đồng mua bán, chứng từ thanh toán, hóa đơn, phụ lục hợp đồng và các tài liệu khác cần được đánh giá cùng với hồ sơ của nguyên đơn và bị đơn. Việc đánh giá đầy đủ các chứng cứ này không chỉ nhằm xác định quyền của từng khách hàng mà còn giúp Hội đồng xét xử có cái nhìn toàn diện về những hệ quả pháp lý của vụ án. ⸻ VI. Hướng tiếp cận giải quyết vụ án trên cơ sở cân bằng lợi ích Chúng tôi cho rằng việc giải quyết vụ án cần hướng đến các nguyên tắc sau: * Tôn trọng quyền yêu cầu thu hồi nợ hợp pháp của tổ chức tín dụng theo quy định của pháp luật. * Đồng thời tôn trọng và xem xét đầy đủ quyền tài sản, quyền yêu cầu phát sinh từ các hợp đồng mua bán căn hộ mà người mua đã giao kết và thực hiện. * Đánh giá toàn diện các quan hệ pháp luật có liên quan trước khi quyết định bất kỳ biện pháp nào có thể ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua. Cách tiếp cận này không chỉ phù hợp với Bộ luật Dân sự và Bộ luật Tố tụng dân sự mà còn phù hợp với mục tiêu bảo đảm công bằng, khách quan của hoạt động xét xử. ⸻ VII. Ý nghĩa của vụ án đối với việc bảo đảm an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản Vụ án này không chỉ liên quan đến quyền và lợi ích của 30 khách hàng mà còn phản ánh cách thức pháp luật bảo vệ những người tham gia giao dịch bất động sản. Một bản án xem xét đầy đủ quyền của tất cả các bên sẽ góp phần củng cố niềm tin vào hệ thống pháp luật và khẳng định rằng các giao dịch dân sự được xác lập hợp pháp sẽ được xem xét, bảo vệ theo đúng quy định. Đó cũng là một trong những mục tiêu mà pháp luật dân sự, pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản hướng tới. ⸻ KẾT LUẬN CHƯƠNG VI Từ các phân tích nêu trên, chúng tôi kính đề nghị Hội đồng xét xử: 1. Xem xét vụ án trên cơ sở tổng thể các quan hệ pháp luật có liên quan, bao gồm quan hệ tín dụng, quan hệ mua bán căn hộ và quyền tài sản của người mua. 2. Đánh giá đầy đủ các chứng cứ do nguyên đơn, bị đơn và nhóm 30 khách hàng cung cấp. 3. Bảo đảm việc giải quyết vụ án vừa đúng quy định của pháp luật, vừa cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả các chủ thể tham gia tố tụng. 4. Trong quá trình áp dụng pháp luật, chú trọng nguyên tắc bảo vệ quyền dân sự hợp pháp, bảo đảm sự ổn định của các giao dịch dân sự và hạn chế phát sinh các tranh chấp mới. ⸻ Định hướng Chương VII Theo tôi, Chương VII nên là chương kết thúc có tính học thuật cao nhất. Tôi dự định xây dựng theo mô hình thường thấy trong các luận cứ pháp lý chuyên sâu: * Tổng hợp toàn bộ lập luận của sáu chương trước. * Phân tích các nguyên tắc áp dụng pháp luật khi có nhiều quan hệ pháp luật cùng tồn tại. * Đưa ra hệ thống kiến nghị cụ thể đối với Hội đồng xét xử về việc xem xét chứng cứ, đánh giá quyền của người mua và ban hành bản án bảo đảm tính khách quan, toàn diện và đúng pháp luật. Cách kết cấu này sẽ giúp toàn bộ bản lập luận đạt khoảng 18–20 trang A4, có tính hệ thống và phù hợp để sử dụng như một tài liệu nghiên cứu, hỗ trợ tranh tụng hoặc nộp cho Tòa án.