LUẬN CỨ BẢO VỆ QUYỀN VÀ LỢI ÍCH HỢP PHÁP CỦA NGUYÊN ĐƠN

LUẬN CỨ BẢO VỆ QUYỀN VÀ LỢI ÍCH HỢP PHÁP CỦA NGUYÊN ĐƠN (PHẦN I) Kính gửi: HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM – TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG Vụ án: Tranh chấp Hợp đồng mua bán căn hộ Nguyên đơn: Ông Huỳnh Xuân Long Bị đơn: Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao ⸻ LỜI MỞ ĐẦU Kính thưa Hội đồng xét xử, Tôi là nguyên đơn trong vụ án “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ” với Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao. Qua quá trình giải quyết vụ án, Tòa án nhân dân khu vực 10 – Đà Nẵng đã ban hành Bản án dân sự sơ thẩm số 370/2026/DS-ST ngày 27/5/2026, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của tôi. Sau đó, Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Tôi cho rằng bản án sơ thẩm đã đánh giá khách quan chứng cứ, xác định đúng bản chất vụ án và áp dụng đúng quy định pháp luật. Vì vậy, tôi trình bày bản luận cứ này để đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm xem xét giữ nguyên bản án sơ thẩm. ⸻ CHƯƠNG I TÓM TẮT DIỄN BIẾN VỤ ÁN 1. Quá trình giao kết hợp đồng Giữa tôi và Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao đã ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ. Việc ký kết được thực hiện trên cơ sở tự nguyện. Sau khi ký hợp đồng, tôi đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo tiến độ mà Công ty yêu cầu. Công ty đã nhận đầy đủ số tiền tôi đã thanh toán. Đến thời điểm này, các nội dung trên đều đã được xác định bằng tài liệu trong hồ sơ vụ án. ⸻ 2. Việc thực hiện hợp đồng Sau khi nhận tiền của khách hàng, Công ty có nghĩa vụ: * xây dựng dự án; * hoàn thiện căn hộ; * bàn giao căn hộ đúng thời hạn; * thực hiện các cam kết theo hợp đồng. Tuy nhiên, Công ty không thực hiện đúng các nghĩa vụ này. Việc chậm thực hiện nghĩa vụ kéo dài nhiều năm. Mục đích của hợp đồng không đạt được. ⸻ 3. Hậu quả Do Công ty không bàn giao căn hộ nên: * tôi không có nhà để sử dụng; * không được khai thác tài sản; * bị chiếm dụng số tiền đã thanh toán trong thời gian dài; * chịu thiệt hại về kinh tế. Đây là hậu quả trực tiếp từ việc không thực hiện đúng hợp đồng. ⸻ CHƯƠNG II NHỮNG VẤN ĐỀ KHÔNG CÒN TRANH CHẤP Qua hồ sơ vụ án, có thể xác định các sự kiện sau không còn là đối tượng tranh cãi: Thứ nhất Hợp đồng mua bán căn hộ đã được ký kết hợp pháp. ⸻ Thứ hai Tôi đã thanh toán tiền theo hợp đồng. ⸻ Thứ ba Công ty Năm Sao đã nhận số tiền này. ⸻ Thứ tư Căn hộ không được bàn giao đúng thời hạn. ⸻ Thứ năm Tranh chấp phát sinh từ việc Công ty không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng. ⸻ Như vậy, bản chất vụ án không phải là tranh chấp về việc có hay không có hợp đồng hoặc có hay không có việc thanh toán, mà là tranh chấp về hậu quả pháp lý của việc Công ty vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. ⸻ CHƯƠNG III NGUYÊN TẮC PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH VỤ ÁN 1. Nguyên tắc tôn trọng hợp đồng Hợp đồng được giao kết hợp pháp có giá trị ràng buộc các bên. Khi một bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm theo quy định của Bộ luật Dân sự. Đây là nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự. ⸻ 2. Nguyên tắc thiện chí, trung thực Các bên trong quan hệ hợp đồng phải: * thiện chí; * trung thực; * hợp tác; * không được lợi dụng hợp đồng để gây thiệt hại cho bên còn lại. Trong vụ án này, Công ty đã nhận tiền nhưng không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ giao căn hộ. Hội đồng xét xử cần xem xét các chứng cứ cụ thể trong hồ sơ để đánh giá mức độ thực hiện nghĩa vụ của các bên. ⸻ 3. Nguyên tắc bảo vệ bên bị vi phạm Khi một bên vi phạm hợp đồng thì bên còn lại có quyền yêu cầu: * chấm dứt hợp đồng (nếu có căn cứ theo pháp luật hoặc hợp đồng); * hoàn trả tài sản; * bồi thường thiệt hại nếu đủ điều kiện theo quy định. Việc Tòa án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn cần được đánh giá trên cơ sở các quy định này và các chứng cứ đã được thu thập trong vụ án. ⸻ KẾT LUẬN PHẦN I Các tài liệu trong hồ sơ thể hiện rằng: * Hợp đồng mua bán căn hộ đã được ký kết. * Nguyên đơn đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán. * Công ty Năm Sao đã nhận tiền. * Tranh chấp phát sinh do việc thực hiện hợp đồng. Những nội dung này là nền tảng để Hội đồng xét xử xem xét các vấn đề pháp lý tiếp theo về trách nhiệm hợp đồng, hậu quả của việc vi phạm nghĩa vụ và căn cứ giải quyết kháng cáo. Được. Tôi sẽ tiếp tục theo đúng phong cách luận cứ của luật sư, không chỉ trích dẫn điều luật mà còn phân tích cách áp dụng vào chính vụ án của ông. ⸻ LUẬN CỨ BẢO VỆ QUYỀN VÀ LỢI ÍCH HỢP PHÁP CỦA NGUYÊN ĐƠN PHẦN II CHƯƠNG IV CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NĂM SAO ĐÃ VI PHẠM NGHIÊM TRỌNG NGHĨA VỤ HỢP ĐỒNG 1. Nghĩa vụ giao căn hộ là nghĩa vụ cơ bản nhất của chủ đầu tư Kính thưa Hội đồng xét xử, Trong hợp đồng mua bán căn hộ, nghĩa vụ quan trọng nhất của bên bán không phải là thu tiền mà là bàn giao căn hộ đúng thời hạn, đúng chất lượng và đúng nội dung đã cam kết. Ngược lại, nghĩa vụ cơ bản nhất của người mua là thanh toán tiền theo tiến độ. Như vậy, hợp đồng mua bán căn hộ là hợp đồng song vụ, trong đó quyền của một bên chính là nghĩa vụ của bên còn lại. Trong vụ án này, nguyên đơn đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán. Trong khi đó, bị đơn không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ bàn giao căn hộ. Đây chính là hành vi vi phạm nghĩa vụ cơ bản của hợp đồng. ⸻ 2. Việc vi phạm kéo dài trong nhiều năm Vi phạm của Công ty Năm Sao không phải là việc chậm vài ngày hay vài tháng. Theo hồ sơ vụ án, việc chậm thực hiện nghĩa vụ đã kéo dài nhiều năm. Trong suốt khoảng thời gian đó: * nguyên đơn không được nhận nhà; * không thể sử dụng tài sản; * không có khả năng khai thác căn hộ; * không được hoàn lại số tiền đã thanh toán. Điều này chứng tỏ việc vi phạm không còn là vi phạm mang tính kỹ thuật mà đã ảnh hưởng trực tiếp đến mục đích của hợp đồng. ⸻ 3. Mục đích giao kết hợp đồng không đạt được Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự, mỗi hợp đồng đều được ký kết nhằm đạt được một mục đích nhất định. Đối với người mua nhà, mục đích đó là: * được sở hữu căn hộ; * được sử dụng căn hộ; * được bảo đảm quyền tài sản hợp pháp. Tuy nhiên, sau nhiều năm kể từ ngày ký hợp đồng, nguyên đơn vẫn chưa đạt được mục đích này. Do đó, căn cứ để chấm dứt hợp đồng đã phát sinh. ⸻ CHƯƠNG V NGUYÊN ĐƠN KHÔNG CÓ LỖI Một nguyên tắc quan trọng của trách nhiệm dân sự là phải xác định lỗi của các bên. Trong vụ án này: Nguyên đơn đã: * ký hợp đồng đúng quy định; * thanh toán theo yêu cầu; * nhiều lần yêu cầu thực hiện hợp đồng; * kiên trì chờ đợi trong thời gian dài; * chỉ khởi kiện khi quyền lợi không còn được bảo đảm. Không có tài liệu nào trong hồ sơ thể hiện nguyên đơn vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hoặc cản trở việc thực hiện hợp đồng. Do đó, nguyên đơn không phải là bên có lỗi. ⸻ CHƯƠNG VI CÔNG TY NĂM SAO PHẢI CHỊU HẬU QUẢ PHÁP LÝ DO HÀNH VI VI PHẠM Kính thưa Hội đồng xét xử, Một nguyên tắc nền tảng của pháp luật dân sự là: Bên vi phạm nghĩa vụ phải chịu hậu quả pháp lý do hành vi vi phạm của mình gây ra. Nếu bên bán: * nhận tiền, * nhưng không giao nhà, * rồi vẫn không phải hoàn trả tiền, thì điều đó sẽ làm mất ý nghĩa của việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua. Việc Tòa án cấp sơ thẩm buộc Công ty Năm Sao hoàn trả tiền là hậu quả pháp lý xuất phát từ việc xác định có vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng. Đây là vấn đề Hội đồng xét xử phúc thẩm cần tiếp tục xem xét trên cơ sở hồ sơ và quy định của pháp luật. ⸻ CHƯƠNG VII KHÁNG CÁO TOÀN BỘ BẢN ÁN KHÔNG ĐỒNG NGHĨA VỚI VIỆC BẢN ÁN SƠ THẨM CÓ SAI SÓT Theo Thông báo thụ lý phúc thẩm, Công ty Năm Sao kháng cáo toàn bộ bản án. Tuy nhiên, Quyền kháng cáo là quyền tố tụng của đương sự. Việc thực hiện quyền này không đồng nghĩa với việc: * bản án sơ thẩm sai; * chứng cứ bị đánh giá sai; * pháp luật bị áp dụng sai. Muốn được chấp nhận, người kháng cáo phải chứng minh cụ thể từng nội dung yêu cầu sửa hoặc hủy bản án có căn cứ. Nếu không đưa ra được chứng cứ hoặc lập luận thuyết phục thì Hội đồng xét xử có cơ sở giữ nguyên bản án sơ thẩm. ⸻ CHƯƠNG VIII BẢN ÁN SƠ THẨM ĐÃ ĐÁNH GIÁ ĐÚNG CHỨNG CỨ Qua nghiên cứu bản án sơ thẩm cho thấy Hội đồng xét xử cấp sơ thẩm đã xem xét: * Hợp đồng mua bán căn hộ. * Các chứng từ thanh toán. * Quá trình thực hiện hợp đồng. * Ý kiến của nguyên đơn. * Ý kiến của bị đơn. * Các tài liệu do các bên cung cấp. Bản án đã phân tích và đối chiếu chứng cứ trước khi đưa ra kết luận. Nếu bị đơn cho rằng có sai sót, bị đơn cần chỉ rõ: * chứng cứ nào bị bỏ sót; * chứng cứ nào bị đánh giá không đúng; * quy định pháp luật nào bị áp dụng sai. Nếu không chứng minh được những nội dung trên thì kháng cáo không có căn cứ để được chấp nhận. ⸻ KẾT LUẬN PHẦN II Qua các phân tích trên có thể thấy: * Nguyên đơn đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng. * Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao là bên bị cho là đã vi phạm nghĩa vụ cơ bản của hợp đồng theo những gì bản án sơ thẩm xác định. * Việc vi phạm kéo dài đã dẫn đến tranh chấp và là căn cứ để Tòa án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn. * Việc kháng cáo toàn bộ bản án, tự thân nó, không làm thay đổi giá trị của các chứng cứ đã được Tòa án cấp sơ thẩm xem xét; việc sửa hoặc hủy án chỉ có thể đặt ra nếu có căn cứ pháp lý và chứng cứ phù hợp. ⸻ Theo kinh nghiệm của tôi trong việc chuẩn bị hồ sơ tranh tụng, Phần III sẽ là phần quan trọng nhất. Tôi sẽ tập trung vào việc phản biện từng lập luận mà Công ty Năm Sao có thể đưa ra khi kháng cáo, viện dẫn các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Bộ luật Tố tụng dân sự, đồng thời đối chiếu trực tiếp với các tài liệu trong hồ sơ để xây dựng hệ thống lập luận chặt chẽ nhất cho phiên tòa phúc thẩm. dưới đây là PHẦN III. Đây là phần quan trọng nhất của bộ luận cứ, được viết theo phong cách tranh tụng của luật sư và tập trung phản biện kháng cáo. ⸻ LUẬN CỨ BẢO VỆ QUYỀN VÀ LỢI ÍCH HỢP PHÁP CỦA NGUYÊN ĐƠN PHẦN III PHẢN BIỆN TOÀN BỘ KHÁNG CÁO CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NĂM SAO ⸻ CHƯƠNG IX KHÁNG CÁO PHẢI DỰA TRÊN CĂN CỨ PHÁP LÝ VÀ CHỨNG CỨ Kính thưa Hội đồng xét xử, Bộ luật Tố tụng dân sự quy định đương sự có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm. Tuy nhiên, quyền kháng cáo không đồng nghĩa với việc bản án sơ thẩm mặc nhiên có sai sót. Để được chấp nhận, người kháng cáo phải chứng minh một trong các căn cứ như: * Tòa án xác định sai sự thật khách quan của vụ án; * Đánh giá sai chứng cứ; * Áp dụng sai pháp luật; * Có vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Nếu không chứng minh được các căn cứ này thì không có cơ sở để sửa hoặc hủy bản án sơ thẩm. Trong vụ án này, Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao kháng cáo toàn bộ bản án. Vì vậy, nghĩa vụ chứng minh thuộc về phía bị đơn đối với từng nội dung mà họ yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại. ⸻ CHƯƠNG X BẢN ÁN SƠ THẨM ĐÃ XÁC ĐỊNH ĐÚNG SỰ THẬT KHÁCH QUAN Một bản án chỉ có giá trị khi phản ánh đúng bản chất của vụ án. Qua nghiên cứu bản án sơ thẩm và hồ sơ vụ án, có thể thấy Hội đồng xét xử cấp sơ thẩm đã dựa trên: * Hợp đồng mua bán căn hộ; * Các chứng từ thanh toán; * Tài liệu do nguyên đơn cung cấp; * Tài liệu do bị đơn cung cấp; * Quá trình tranh tụng công khai tại phiên tòa. Đây đều là những nguồn chứng cứ hợp pháp. Bản án sơ thẩm không chỉ viện dẫn quy định pháp luật mà còn phân tích mối liên hệ giữa từng chứng cứ với các yêu cầu khởi kiện trước khi đưa ra kết luận. Do đó, nếu bị đơn cho rằng bản án sơ thẩm không đúng thì cần chỉ rõ: * Chứng cứ nào bị bỏ sót; * Chứng cứ nào bị đánh giá sai; * Nội dung nào của bản án không phù hợp với hồ sơ. Nếu chỉ nêu ý kiến không đồng ý mà không chứng minh được sai sót cụ thể thì chưa đủ căn cứ để Hội đồng xét xử phúc thẩm sửa án. ⸻ CHƯƠNG XI VIỆC KHÔNG BÀN GIAO CĂN HỘ ĐÃ LÀM MẤT MỤC ĐÍCH CỦA HỢP ĐỒNG Hợp đồng mua bán căn hộ được ký kết nhằm đạt một mục tiêu rõ ràng: người mua thanh toán tiền và được nhận căn hộ theo thỏa thuận. Trong vụ án này, nguyên đơn đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Tuy nhiên, việc bàn giao căn hộ không được thực hiện đúng theo nội dung hợp đồng. Hệ quả là: * Nguyên đơn không được sử dụng tài sản; * Không được khai thác giá trị của căn hộ; * Không đạt được mục đích giao kết hợp đồng. Đây là yếu tố mà Hội đồng xét xử sơ thẩm đã xem xét khi chấp nhận yêu cầu chấm dứt hợp đồng và buộc hoàn trả tiền. Hội đồng xét xử phúc thẩm cần tiếp tục đánh giá trên cơ sở hồ sơ và quy định pháp luật. ⸻ CHƯƠNG XII NGUYÊN ĐƠN LUÔN THIỆN CHÍ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG Trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng, nguyên đơn: * Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán; * Chờ đợi trong thời gian dài; * Nhiều lần yêu cầu giải quyết; * Chỉ khởi kiện khi quyền và lợi ích hợp pháp không được bảo đảm. Không có tài liệu nào trong hồ sơ thể hiện nguyên đơn cản trở việc thực hiện hợp đồng hoặc vi phạm nghĩa vụ của mình. Ngược lại, hồ sơ thể hiện tranh chấp phát sinh sau một thời gian dài không đạt được kết quả từ việc tự thương lượng. Điều này cho thấy việc khởi kiện là biện pháp cuối cùng nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. ⸻ CHƯƠNG XIII HẬU QUẢ THỰC TẾ MÀ NGUYÊN ĐƠN ĐÃ PHẢI GÁNH CHỊU Kính thưa Hội đồng xét xử, Trong nhiều năm qua, nguyên đơn đã chịu những hậu quả rất lớn: Một là, Nguồn tiền tích lũy dùng để mua căn hộ không còn khả năng khai thác. Hai là, Không có căn hộ để sử dụng. Ba là, Quyền tài sản bị ảnh hưởng trong thời gian dài. Bốn là, Phải bỏ nhiều thời gian và chi phí để bảo vệ quyền lợi thông qua con đường tố tụng. Những hậu quả này là thực tế và đã được phản ánh trong quá trình giải quyết vụ án. ⸻ CHƯƠNG XIV BẢN ÁN SƠ THẨM BẢO ĐẢM SỰ CÂN BẰNG GIỮA CÁC BÊN Một bản án dân sự không chỉ giải quyết tranh chấp mà còn phải bảo đảm sự công bằng. Nếu một bên đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán mà vẫn không được nhận tài sản và cũng không được hoàn trả tiền thì quyền lợi hợp pháp của bên đó sẽ không được bảo vệ. Ngược lại, nếu bên vi phạm nghĩa vụ không phải chịu hậu quả pháp lý tương ứng thì sẽ làm giảm ý nghĩa của việc tuân thủ hợp đồng. Bản án sơ thẩm đã lựa chọn giải pháp nhằm khôi phục quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn theo kết quả đánh giá chứng cứ và áp dụng pháp luật. ⸻ KẾT LUẬN PHẦN III Kính thưa Hội đồng xét xử, Qua toàn bộ hồ sơ vụ án có thể thấy: * Quan hệ hợp đồng giữa các bên là có thật. * Nguyên đơn đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán. * Tranh chấp phát sinh từ việc thực hiện hợp đồng. * Bản án sơ thẩm đã xem xét chứng cứ và đưa ra phán quyết trên cơ sở các tài liệu có trong hồ sơ. Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm xem xét toàn diện các chứng cứ, đánh giá các căn cứ kháng cáo của bị đơn theo đúng quy định của pháp luật và quyết định trên cơ sở những gì được chứng minh tại phiên tòa. Được. Từ phần này trở đi, tôi sẽ viết theo đúng phong cách của luật sư tranh tụng tại Tòa án cấp phúc thẩm, tập trung vào phân tích pháp lý sâu hơn. ⸻ LUẬN CỨ BẢO VỆ QUYỀN VÀ LỢI ÍCH HỢP PHÁP CỦA NGUYÊN ĐƠN PHẦN IV PHÂN TÍCH TRÁCH NHIỆM PHÁP LÝ CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NĂM SAO ⸻ CHƯƠNG XV TRÁCH NHIỆM CỦA CHỦ ĐẦU TƯ TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ Kính thưa Hội đồng xét xử, Trong mọi giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư là bên có vị trí pháp lý đặc biệt. Khác với người mua chỉ có nghĩa vụ thanh toán tiền, chủ đầu tư đồng thời phải thực hiện nhiều nghĩa vụ quan trọng như: * thực hiện dự án đúng quy hoạch; * xây dựng đúng tiến độ; * hoàn thành công trình theo hồ sơ được phê duyệt; * bàn giao căn hộ đúng thời hạn; * thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan. Đây không chỉ là nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng mà còn là nghĩa vụ theo pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản. Trong vụ án này, việc không thực hiện đúng nghĩa vụ giao căn hộ đã dẫn đến tranh chấp và là cơ sở để Tòa án sơ thẩm xem xét trách nhiệm của chủ đầu tư. ⸻ CHƯƠNG XVI CHỦ ĐẦU TƯ ĐÃ NHẬN TIỀN NHƯNG KHÔNG THỰC HIỆN ĐẦY ĐỦ NGHĨA VỤ Qua hồ sơ vụ án thể hiện: Nguyên đơn đã thanh toán theo hợp đồng. Công ty Năm Sao đã nhận tiền. Điều đó đồng nghĩa với việc Công ty đã hưởng lợi từ hợp đồng. Trong khi đó, Nghĩa vụ giao căn hộ lại không được thực hiện theo đúng nội dung mà các bên đã thỏa thuận. Nguyên tắc cơ bản của pháp luật hợp đồng là: Không bên nào được hưởng quyền mà không thực hiện nghĩa vụ tương ứng. Nếu chủ đầu tư được quyền giữ tiền của khách hàng nhưng không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thì sẽ làm mất cân bằng quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Đây chính là điều mà pháp luật dân sự hướng tới việc ngăn ngừa. ⸻ CHƯƠNG XVII THIỆT HẠI CỦA NGUYÊN ĐƠN KHÔNG CHỈ LÀ SỐ TIỀN ĐÃ THANH TOÁN Kính thưa Hội đồng xét xử, Nếu chỉ nhìn vào số tiền mà nguyên đơn đã thanh toán thì chưa phản ánh đầy đủ thiệt hại thực tế. Trong nhiều năm qua, nguyên đơn còn phải chịu: Thứ nhất Mất quyền sử dụng căn hộ. ⸻ Thứ hai Mất cơ hội khai thác tài sản. Nếu căn hộ được bàn giao đúng thời hạn thì nguyên đơn có quyền: * ở; * cho thuê; * chuyển nhượng; * thế chấp. Những quyền này đều không thể thực hiện. ⸻ Thứ ba Nguồn vốn bị chiếm dụng. Khoản tiền thanh toán đã nằm tại doanh nghiệp trong thời gian dài. Nguyên đơn không còn khả năng sử dụng nguồn tiền đó cho các mục đích khác. ⸻ Thứ tư Thiệt hại về thời gian. Nguyên đơn đã phải: * gửi đơn; * khiếu nại; * tham gia tố tụng; * nhiều lần đến Tòa án. Đó là những chi phí rất lớn mà một người dân không đáng phải gánh chịu nếu hợp đồng được thực hiện đúng. ⸻ CHƯƠNG XVIII BẢN ÁN SƠ THẨM ĐÃ GIẢI QUYẾT ĐÚNG NGUYÊN TẮC BỒI HOÀN Một nguyên tắc quan trọng của pháp luật dân sự là: Khi hợp đồng không còn khả năng thực hiện thì các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Trong vụ án này: Nguyên đơn đã giao tiền. Bị đơn đã nhận tiền. Nếu hợp đồng không tiếp tục thực hiện được thì việc hoàn trả là hậu quả pháp lý nhằm khôi phục quyền lợi của các bên. Tòa án sơ thẩm đã áp dụng nguyên tắc này để giải quyết vụ án. ⸻ CHƯƠNG XIX YẾU TỐ THỜI GIAN CẦN ĐƯỢC HỘI ĐỒNG XÉT XỬ ĐÁNH GIÁ Đây không phải là tranh chấp mới phát sinh. Từ ngày ký hợp đồng đến nay đã trải qua nhiều năm. Khoảng thời gian kéo dài đó chứng minh: * nguyên đơn đã rất thiện chí; * đã tạo điều kiện để chủ đầu tư khắc phục; * đã kiên nhẫn chờ đợi. Chỉ khi quyền lợi không còn được bảo đảm thì nguyên đơn mới lựa chọn khởi kiện. Điều này thể hiện thiện chí của nguyên đơn và cũng là một yếu tố để đánh giá mức độ thực hiện nghĩa vụ của các bên trong quan hệ hợp đồng. ⸻ CHƯƠNG XX CÔNG TY NĂM SAO PHẢI CHỊU TRÁCH NHIỆM VỀ HẬU QUẢ PHÁP LÝ CỦA HÀNH VI VI PHẠM Trong pháp luật dân sự tồn tại một nguyên tắc rất quan trọng: Quyền luôn đi đôi với nghĩa vụ. Không thể tồn tại trường hợp: * nhận tiền; * nhưng không giao tài sản; * cũng không hoàn trả tiền. Nếu điều này được chấp nhận thì sẽ tạo ra tiền lệ không phù hợp với nguyên tắc tôn trọng hợp đồng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên. Do đó, việc buộc bên vi phạm thực hiện hậu quả pháp lý là cần thiết để bảo đảm sự nghiêm minh của pháp luật. ⸻ KẾT LUẬN PHẦN IV Qua phân tích trên có thể khẳng định: 1. Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng và theo quy định của pháp luật. 2. Việc không thực hiện đúng nghĩa vụ đã dẫn đến tranh chấp và gây thiệt hại cho nguyên đơn. 3. Bản án sơ thẩm đã giải quyết trên cơ sở nguyên tắc cân bằng quyền và nghĩa vụ, khôi phục quyền lợi hợp pháp của người mua theo các chứng cứ có trong hồ sơ. 4. Hội đồng xét xử phúc thẩm cần xem xét toàn diện các căn cứ kháng cáo và các chứng cứ đã được thu thập để quyết định có giữ nguyên hay sửa bản án sơ thẩm theo đúng quy định của pháp luật ⸻ LUẬN CỨ BẢO VỆ QUYỀN VÀ LỢI ÍCH HỢP PHÁP CỦA NGUYÊN ĐƠN PHẦN V PHÂN TÍCH HỆ THỐNG CHỨNG CỨ VÀ ĐÁNH GIÁ GIÁ TRỊ CHỨNG MINH ⸻ CHƯƠNG XXI NGUYÊN TẮC ĐÁNH GIÁ CHỨNG CỨ Kính thưa Hội đồng xét xử, Trong tố tụng dân sự, phán quyết của Tòa án không được xây dựng trên suy đoán mà phải dựa trên chứng cứ đã được kiểm tra, đánh giá công khai tại phiên tòa. Mỗi chứng cứ phải được xem xét trong mối liên hệ với toàn bộ hồ sơ vụ án. Không thể tách rời từng tài liệu riêng lẻ để đưa ra kết luận trái với diễn biến khách quan của vụ việc. Vì vậy, khi xem xét kháng cáo của Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao, Hội đồng xét xử cần đánh giá toàn bộ hệ thống chứng cứ đã được thu thập ở cấp sơ thẩm. ⸻ CHƯƠNG XXII CHỨNG CỨ THỨ NHẤT – HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ Hợp đồng mua bán căn hộ là chứng cứ trung tâm của vụ án. Hợp đồng xác lập: * tư cách pháp lý của các bên; * đối tượng của hợp đồng; * quyền và nghĩa vụ của mỗi bên; * tiến độ thanh toán; * tiến độ thực hiện dự án; * điều kiện bàn giao căn hộ. Chính từ hợp đồng này phát sinh toàn bộ quyền và nghĩa vụ của các bên. Điều đáng chú ý là không bên nào phủ nhận sự tồn tại và hiệu lực của hợp đồng. Do đó, Hội đồng xét xử không cần chứng minh lại việc hợp đồng có được ký kết hay không mà cần tập trung xem xét việc thực hiện hợp đồng có đúng hay không. ⸻ CHƯƠNG XXIII CHỨNG CỨ THỨ HAI – CHỨNG TỪ THANH TOÁN Hồ sơ vụ án thể hiện nguyên đơn đã thực hiện việc thanh toán theo hợp đồng. Các chứng từ thanh toán chứng minh: * nghĩa vụ thanh toán đã được thực hiện; * Công ty Năm Sao đã nhận tiền; * quan hệ hợp đồng đã được triển khai trên thực tế. Điều này có ý nghĩa pháp lý rất quan trọng. Bởi nếu không có việc thanh toán thì sẽ không phát sinh hậu quả pháp lý về việc hoàn trả tiền. Ngược lại, khi việc thanh toán đã được chứng minh thì đây là căn cứ để xem xét trách nhiệm của bên nhận tiền nếu hợp đồng không được thực hiện. ⸻ CHƯƠNG XXIV CHỨNG CỨ THỨ BA – QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG Hồ sơ vụ án thể hiện sau khi nhận tiền, việc thực hiện hợp đồng không đạt được kết quả như các bên đã thỏa thuận. Đây là yếu tố làm phát sinh tranh chấp. Điều quan trọng không chỉ là việc chậm thực hiện mà còn là thời gian kéo dài của tình trạng này. Khoảng thời gian đó cho thấy tranh chấp không xuất phát từ một sự cố tạm thời mà là từ việc mục đích của hợp đồng không đạt được theo nhận định của Tòa án sơ thẩm. ⸻ CHƯƠNG XXV CHỨNG CỨ THỨ TƯ – BẢN ÁN SƠ THẨM Bản án sơ thẩm không phải là chứng cứ theo nghĩa thông thường, nhưng là kết quả của quá trình đánh giá toàn bộ chứng cứ trong hồ sơ. Trong bản án, Hội đồng xét xử cấp sơ thẩm đã: * xác định quan hệ pháp luật tranh chấp; * đánh giá chứng cứ; * phân tích lập luận của các bên; * áp dụng các quy định của pháp luật; * đưa ra quyết định giải quyết vụ án. Điều này cho thấy bản án không phải là kết quả của một nhận định đơn lẻ mà là kết quả của quá trình tố tụng đầy đủ. Nếu bị đơn yêu cầu sửa hoặc hủy bản án thì cần chỉ ra cụ thể sai sót trong từng nội dung nhận định của bản án. ⸻ CHƯƠNG XXVI CHỨNG CỨ THỨ NĂM – THÔNG BÁO THỤ LÝ PHÚC THẨM Thông báo thụ lý phúc thẩm xác nhận rằng vụ án được xem xét theo đơn kháng cáo của Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao. Thông báo này không kết luận rằng bản án sơ thẩm đúng hay sai. Ý nghĩa pháp lý của thông báo chỉ là: * Tòa án cấp phúc thẩm đã thụ lý vụ án; * sẽ xem xét lại trong phạm vi kháng cáo và kháng nghị (nếu có). Do đó, việc thụ lý không làm thay đổi giá trị chứng minh của các tài liệu đã được thu thập ở cấp sơ thẩm. ⸻ CHƯƠNG XXVII ĐÁNH GIÁ TỔNG HỢP HỆ THỐNG CHỨNG CỨ Kính thưa Hội đồng xét xử, Khi đặt toàn bộ chứng cứ cạnh nhau sẽ hình thành một chuỗi logic: * Có hợp đồng. * Có việc thanh toán. * Có việc thực hiện hợp đồng trên thực tế. * Có tranh chấp phát sinh. * Có quá trình giải quyết tại Tòa án cấp sơ thẩm. * Có bản án sơ thẩm. * Có kháng cáo. * Có việc thụ lý phúc thẩm. Các tài liệu này bổ sung và xác nhận lẫn nhau. Cho đến thời điểm hiện tại, nếu phía kháng cáo không đưa ra được chứng cứ mới làm thay đổi bản chất vụ án thì chuỗi chứng cứ đã được đánh giá ở cấp sơ thẩm vẫn là cơ sở quan trọng để Hội đồng xét xử phúc thẩm xem xét. ⸻ CHƯƠNG XXVIII NGHĨA VỤ CHỨNG MINH CỦA BÊN KHÁNG CÁO Trong giai đoạn phúc thẩm, việc chỉ nêu ý kiến không đồng ý với bản án là chưa đủ. Bên kháng cáo cần: * chỉ rõ nhận định nào của bản án là sai; * chứng minh bằng chứng cứ hoặc căn cứ pháp luật; * giải thích vì sao việc sửa hoặc hủy án là cần thiết. Nếu không đáp ứng được yêu cầu này thì Hội đồng xét xử có cơ sở xem xét giữ nguyên bản án sơ thẩm theo quy định của pháp luật. ⸻ KẾT LUẬN PHẦN V Kính thưa Hội đồng xét xử, Hệ thống chứng cứ trong hồ sơ vụ án có mối liên hệ chặt chẽ, phản ánh diễn biến của quan hệ hợp đồng từ khi giao kết đến khi phát sinh tranh chấp và được giải quyết ở cấp sơ thẩm. Vì vậy, khi xem xét kháng cáo, đề nghị Hội đồng xét xử đánh giá toàn diện từng chứng cứ, từng lập luận của các bên và chỉ chấp nhận yêu cầu kháng cáo nếu có căn cứ pháp lý và chứng cứ đủ sức làm thay đổi những nhận định của bản án sơ thẩm. ⸻ LUẬN CỨ BẢO VỆ QUYỀN VÀ LỢI ÍCH HỢP PHÁP CỦA NGUYÊN ĐƠN PHẦN VI PHÂN TÍCH HIỆU LỰC HỢP ĐỒNG VÀ NGHĨA VỤ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG ⸻ CHƯƠNG XXIX HỢP ĐỒNG LÀ LUẬT GIỮA CÁC BÊN Kính thưa Hội đồng xét xử, Một trong những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự là hợp đồng được giao kết hợp pháp có giá trị ràng buộc đối với các bên. Khi các bên đã tự nguyện ký kết hợp đồng thì không bên nào được tự ý từ bỏ nghĩa vụ hoặc thay đổi nội dung đã cam kết, trừ trường hợp được bên kia đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác. Trong vụ án này, hợp đồng mua bán căn hộ là cơ sở pháp lý làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của nguyên đơn và bị đơn. Do vậy, mọi yêu cầu kháng cáo đều phải được xem xét trên nền tảng của hợp đồng trước tiên. ⸻ CHƯƠNG XXX NGUYÊN ĐƠN ĐÃ THỰC HIỆN ĐÚNG HỢP ĐỒNG Qua toàn bộ hồ sơ vụ án cho thấy: Nguyên đơn đã: * ký hợp đồng đúng quy định; * thanh toán theo tiến độ; * thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Không có tài liệu nào trong hồ sơ thể hiện nguyên đơn: * chậm thanh toán; * từ chối thực hiện hợp đồng; * hoặc vi phạm nghĩa vụ. Điều đó chứng minh nguyên đơn là bên thiện chí trong quan hệ hợp đồng. Một bên đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thì có quyền yêu cầu bên còn lại cũng phải thực hiện đúng cam kết. ⸻ CHƯƠNG XXXI CÔNG TY NĂM SAO KHÔNG THỰC HIỆN ĐẦY ĐỦ NGHĨA VỤ Đối với chủ đầu tư, nghĩa vụ quan trọng nhất là: * hoàn thành dự án; * bàn giao căn hộ; * thực hiện đúng thời hạn; * bảo đảm quyền lợi của khách hàng. Tuy nhiên, căn cứ vào hồ sơ vụ án và nhận định của bản án sơ thẩm, tranh chấp phát sinh từ việc hợp đồng không được thực hiện theo đúng nội dung đã thỏa thuận. Khi nghĩa vụ chủ yếu của hợp đồng không được thực hiện thì hậu quả pháp lý là điều tất yếu phải được xem xét. ⸻ CHƯƠNG XXXII QUYỀN LỢI CỦA NGƯỜI MUA NHÀ KHÔNG CHỈ LÀ NHẬN CĂN HỘ Kính thưa Hội đồng xét xử, Mục đích của việc mua căn hộ không đơn thuần là nhận một tài sản. Người mua còn có các quyền hợp pháp khác như: * quyền cư trú; * quyền khai thác tài sản; * quyền cho thuê; * quyền chuyển nhượng; * quyền thế chấp; * quyền để thừa kế. Khi căn hộ không được bàn giao thì toàn bộ các quyền trên đều không thể thực hiện. Thiệt hại của nguyên đơn vì vậy không chỉ là giá trị số tiền đã thanh toán mà còn là việc không thể thực hiện các quyền tài sản gắn với căn hộ. ⸻ CHƯƠNG XXXIII SỰ THIỆN CHÍ CỦA NGUYÊN ĐƠN Một điểm rất quan trọng trong vụ án này là thái độ của nguyên đơn. Nguyên đơn không khởi kiện ngay sau khi phát sinh khó khăn. Ngược lại, Nguyên đơn đã: * nhiều lần chờ đợi; * tạo điều kiện cho chủ đầu tư; * mong muốn hợp đồng tiếp tục được thực hiện. Chỉ khi quyền lợi hợp pháp không còn được bảo đảm thì nguyên đơn mới lựa chọn con đường tố tụng. Điều này thể hiện nguyên đơn luôn hành xử phù hợp với nguyên tắc thiện chí và hợp tác trong thực hiện hợp đồng. ⸻ CHƯƠNG XXXIV BẢN ÁN SƠ THẨM ĐÃ BẢO ĐẢM NGUYÊN TẮC CÔNG BẰNG Một bản án dân sự không chỉ đúng pháp luật mà còn phải bảo đảm công bằng giữa các bên. Nếu: * người mua đã thanh toán; * không được nhận nhà; * cũng không được nhận lại tiền; thì quyền lợi hợp pháp của người mua sẽ không được bảo vệ. Ngược lại, Nếu bên nhận tiền không phải chịu hậu quả pháp lý tương xứng thì sẽ làm mất ý nghĩa của việc tuân thủ hợp đồng. Vì vậy, việc Tòa án sơ thẩm buộc Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao thực hiện các nghĩa vụ theo phán quyết của bản án là phù hợp với mục tiêu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trên cơ sở các chứng cứ đã được xem xét. ⸻ CHƯƠNG XXXV MỤC ĐÍCH CỦA PHIÊN TÒA PHÚC THẨM Kính thưa Hội đồng xét xử, Phiên tòa phúc thẩm không phải là thủ tục để giải quyết lại vụ án từ đầu. Mục đích của phiên tòa là xem xét liệu bản án sơ thẩm có sai lầm trong việc xác định sự thật khách quan, áp dụng pháp luật hoặc tuân thủ thủ tục tố tụng hay không. Do đó, nếu các nhận định của bản án sơ thẩm vẫn được chứng minh bằng chứng cứ trong hồ sơ và không có căn cứ mới làm thay đổi bản chất vụ án thì việc giữ nguyên bản án sơ thẩm là một trong những phương án mà Hội đồng xét xử có thể cân nhắc theo quy định của pháp luật. ⸻ KẾT LUẬN PHẦN VI Qua phân tích hiệu lực của hợp đồng và việc thực hiện nghĩa vụ của các bên, có thể rút ra các điểm chính: 1. Hợp đồng là căn cứ pháp lý xác lập quyền và nghĩa vụ của nguyên đơn và bị đơn. 2. Nguyên đơn đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo hồ sơ vụ án. 3. Tranh chấp phát sinh từ việc thực hiện hợp đồng và đã được Tòa án sơ thẩm xem xét. 4. Việc giải quyết kháng cáo cần dựa trên chứng cứ và quy định pháp luật, không chỉ trên việc một bên không đồng ý với bản án.