Khi mỗi căn nhà có “căn cước” – và ảo vọng bắt đầu lùi bướ

Chuyện đêm khuya: Khi mỗi căn nhà có “căn cước” – và ảo vọng bắt đầu lùi bước Đêm đã khuya. Ngoài kia phố xá im lìm, chỉ còn vài ánh đèn vàng hắt xuống những con đường quen thuộc. Trong sự tĩnh lặng ấy, có những câu chuyện nếu kể ban ngày sẽ bị át đi bởi ồn ào, nhưng kể lúc này thì lại thấm rất sâu. Hôm nay, tôi muốn kể cho bạn nghe một câu chuyện về bất động sản. Không phải chuyện đất tăng giá, không phải chuyện giàu lên sau một đêm. Mà là câu chuyện về một bước ngoặt âm thầm, nhưng có thể làm thay đổi cả cuộc chơi. Người ta gọi đó là mã định danh điện tử cho bất động sản. Nghe thì khô khan. Nhưng nếu ngẫm kỹ, nó giống như việc mỗi căn nhà, mỗi mảnh đất, từ nay được cấp một “căn cước công dân”. Một con số đi theo suốt vòng đời của tài sản – từ lúc hình thành, đưa vào sử dụng, mua bán, chuyển nhượng, cho tới khi thế chấp ngân hàng. Từ ngày 1/3/2026, mọi bất động sản tại Việt Nam – nhà riêng lẻ, căn hộ chung cư, thậm chí là từng mét vuông sàn trong các công trình xây dựng – đều có một mã định danh duy nhất. Chuỗi ký tự ấy có thể dài tới 40 ký tự, do Sở Xây dựng quản lý, nằm trong hệ thống dữ liệu quốc gia. Không chỉ tài sản có mã. Cả những người và đơn vị xoay quanh nó cũng được gắn định danh: đơn vị quản lý vận hành chung cư, chứng chỉ hành nghề môi giới, rồi cả những cá nhân được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở. Nghe đến đây, có người sẽ hỏi: “Thế thì đã sao?” Nhưng nếu bạn từng sống đủ lâu với thị trường nhà đất, bạn sẽ hiểu. Ngày xưa, dữ liệu nhà đất nằm rải rác khắp nơi. Mỗi cơ quan giữ một mảnh. Giấy tờ song song với khai báo thủ công. Thiếu liên thông, thiếu đối soát. Chính những khoảng trống ấy tạo ra “điểm mù” – nơi giao dịch chồng chéo xảy ra, nơi giá bị thổi lên bằng tin đồn, nơi sốt đất bùng lên rồi tắt ngấm, để lại những người mua cuối cùng ôm rủi ro. Còn bây giờ, khi mỗi tài sản có “căn cước”, mọi giao dịch đều để lại dấu chân số. Có thể truy xuất. Có thể kiểm chứng. Có thể lần ngược lịch sử. Minh bạch bắt đầu từ đó. Nhìn ra thế giới, ở Mỹ, người ta chỉ cần mở một nền tảng như Zillow là biết căn nhà ấy từng bán bao nhiêu lần, giá bao nhiêu, đóng thuế ra sao, khu dân cư an toàn không, trường học thế nào. Họ mua nhà bằng dữ liệu, không bằng cảm tính. Việt Nam đang đi theo con đường ấy. Chậm hơn, khó hơn, nhưng là hướng không thể quay đầu. Và chính ở đây, cú sốc bắt đầu xuất hiện. Với những môi giới “cò lẻ”, tay ngang, sống bằng lợi thế thông tin mập mờ, thì minh bạch giống như một cơn sét giữa trời quang. Khi lịch sử giao dịch bị phơi bày, những trò kê giá, thổi sóng, chốt cọc tay đôi gần như không còn đất diễn. Có người gọi đó là “hồi chuông khai tử”. Giới đầu cơ lướt sóng cũng không khá hơn. Những cú “ăn nhanh” dựa trên chênh lệch giá ngắn hạn, dựa vào tin đồn quy hoạch hay kỳ vọng mơ hồ, bắt đầu mất hiệu lực. Đầu cơ không chết ngay, nhưng nó ngỏm dần, khi từng lớp dữ liệu được bóc tách. Ngược lại, những người làm ăn bài bản buộc phải thay đổi cách chơi. Cơ hội không mất đi, nhưng luật chơi đã khác. Muốn tồn tại, phải dựa vào dữ liệu thật, phân tích thật và chiến lược dài hơi. Doanh nghiệp địa ốc làm ăn tử tế hưởng lợi. Niềm tin không còn phải mua bằng quảng cáo, mà được chứng minh bằng lịch sử dữ liệu. Còn những chủ đầu tư quen “cầm đèn chạy trước ô tô” thì dần dần không còn chỗ đứng. Ngân hàng cũng bước sang một thời kỳ mới. Hồ sơ pháp lý, lịch sử giao dịch, tình trạng thế chấp được khóa bằng mã. Cánh cửa “làm đẹp hồ sơ” để kê khống tài sản bảo đảm tín dụng khép lại. Tín dụng vì thế an toàn hơn – cho cả ngân hàng lẫn người vay. Nhưng có lẽ, người được trả lại lợi thế nhiều nhất lại là người mua ở thật. Những người yếu thế nhất trong các giao dịch giá trị lớn, lâu nay thường phải quyết định dựa trên lời giới thiệu một chiều, tin đồn hoặc “quan hệ mềm”. Từ nay, họ có thể kiểm tra lịch sử tài sản, chặn nguy cơ bán trùng, bùng cọc, mua bán khi chưa đủ pháp lý. Họ so sánh được giá khu vực, nhìn thấy rủi ro quy hoạch trước khi xuống tiền. Quyết định mua nhà không còn là canh bạc may rủi, mà là một lựa chọn có cơ sở. Đó là lúc thị trường chuyển từ cảm tính sang dữ liệu. Nhưng kể đến đây, tôi cũng phải nói thêm một điều, để câu chuyện không quá màu hồng. Minh bạch thật chỉ có khi dữ liệu sống. Nếu dữ liệu đầu vào không sạch, không sâu, không liên thông; nếu mỗi nơi ghi một kiểu, vẫn tồn tại trên giấy tờ rời rạc; thì hệ thống có thể sinh ra những “mã trống” – có định danh mà không có lịch sử, có tên mà không kiểm chứng được. Khi ấy, minh bạch rất dễ trở thành minh bạch ảo. Bởi vậy, các chuyên gia nói rằng, muốn làm được việc này, phải có đủ ba điều: nhân lực dữ liệu đủ hiểu và đủ trách nhiệm, hạ tầng công nghệ mở và thông minh, và một thể chế phối hợp liên ngành chặt chẽ giữa đất đai, xây dựng, thuế, công chứng, ngân hàng và sàn giao dịch. Trong ngắn hạn, việc quan trọng nhất vẫn là làm sạch dữ liệu đất đai, pháp lý dự án, chuẩn hóa quy trình nhập liệu, bảo mật thông tin chủ sở hữu, đồng thời công khai những dữ liệu thiết yếu cho định giá và đánh giá rủi ro. Song song đó, việc cải cách thủ tục, nhất là với nhà ở xã hội, để tăng nguồn cung ổn định, cũng là điều không thể chậm trễ. Gắn mã định danh cho bất động sản, suy cho cùng, không chỉ là một bước tiến công nghệ. Nó là phép thử năng lực thích ứng của cả thị trường. Người làm nghề thiếu chuẩn mực sẽ bị đào thải. Dòng tiền chụp giật dần mất đất sống. Nhà đầu tư buộc phải nâng cấp tư duy. Và người mua ở thật được trả lại sự công bằng vốn dĩ họ đáng có. Thị trường địa ốc Việt Nam đang đứng trước một cơ hội trưởng thành hiếm hoi. Minh bạch không khai tử cơ hội, nhưng nó khai tử ảo vọng. Khi ảo vọng lùi bước, giá trị thật mới có chỗ đứng. Và chỉ khi ấy, thị trường mới có thể đi đường dài – bền vững, chuyên nghiệp và tiệm cận những chuẩn mực tử tế của thế giới. ⸻ Nguồn nội dung gốc: vietnamfinance.vn